Доверенность в сделках с недвижимостью

До февраля 2022 года сделки с недвижимостью по доверенности носили единичный характер.

Риски покупки квартиры по доверенности считались необоснованно высокими, и покупатели обычно настаивали на личном участии продавца или отказывались от сделки.

Но ситуация изменилась.

Во-первых, многие собственники потеряли возможность приезда в Россию на сделку.

А во-вторых, на рынке резко выросло количество предложений с доверенностью.

Поэтому, рынку пришлось «пересмотреть» свое отношение к подобным сделкам и научиться работать с доверенностями.

На сегодняшний день доля сделок по доверенности составляет 10-15% от общего числа.

Эта статья о том, как:

• безопасно купить квартиру, продающуюся по доверенности;
• продать квартиру по доверенности, если возможности присутствовать на сделке у вас нет.

Почему доверенность в сделке — это опасно

Покупка квартиры — это всегда риск.

Риск того, что сделка:

• может быть не зарегистрирована;
• может быть расторгнута после регистрации.

С этими рисками приходится считаться при покупке любой квартиры.

Но если в сделке появляется доверенность, то появляется дополнительный риск, что именно она станет причиной для отказа в регистрации или расторжения сделки.

Этот момент требует особенного отношения к сделке, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Если вы продаете квартиру по доверенности, ваша задача сделать ситуацию для покупателя максимально прозрачной и безопасной.

А если покупаете — убедиться в том, что сделке ничего не угрожает.

Основные положения

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Источник: п. 1 ст. 185 ГК РФ Общие положения о доверенности

Доверенность может быть оформлена в простой письменной форме.

Нотариальная доверенность

Есть три случая, когда закон требует, чтобы доверенность быть удостоверена у нотариуса:

• для совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• для подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок;
• для распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах.

Источник: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ Удостоверение доверенности

Поскольку право собственности на недвижимость зарегистрировано в государственном реестре, для продажи недвижимости обязательна нотариальная форма доверенности.

Способы оформления нотариальной доверенности

Нотариальную доверенность можно оформить тремя способами:

• у российского нотариуса, на территории РФ;
• в консульстве РФ, за пределами РФ;
• у иностранного нотариуса, на территории другого государства.

Есть также четыре случая, когда доверенность, оформленная не у нотариуса, приравнивается к нотариальной.

Все эти способы законны, и доверенность оформленная таким образом, обязательна для для приема при регистрации сделки в Росреестре.

Но не обязательна для покупателя!

Для покупателя доверенности, оформленные разным способом — не равнозначны!

От того, каким образом оформлена доверенность, зависит возможность или невозможность проверки ее на действительность.

О том, почему это так, немного ниже.

Доверенность российского нотариуса

Доверенность у российского нотариуса можно оформить в любой нотариальной конторе на территории РФ.

Доверитель должен предоставить паспорт, паспортные данные поверенного и данные недвижимости (адрес, площадь, этажность, кадастровый номер), в отношении которой будут доверены полномочия. Участие поверенного в оформлении доверенности не требуется.

Все доверенности, выданные российскими нотариусами вносятся в Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

На этом ресурсе доверенность можно проверить на предмет ее действительности.

Консульская доверенность

За пределами РФ нотариальную доверенность можно оформить в консульском учреждении.

Право консула совершать нотариальные действия закреплено в Консульском Уставе РФ.

Источник: Статья 26 Федерального закона от 05.07.2010 N 154-ФЗ, Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами.

Данные о доверенностях, выданных российскими консулами, так же заносятся в Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

И их, так же, можно проверить на действительность.

Доверенность иностранного нотариуса

За пределами РФ нотариальную доверенность можно оформить и у иностранного нотариуса.

Но для того, чтобы она была действительна в России, ее требуется легализовать.

Есть три способа легализации доверенности, выданной иностранным нотариусом:

1. Не требуют легализации доверенности выданные на территории стран — участниц Минской конвенции 1993 года (ст. 13), а так же на территории стран, с которыми заключены двусторонние договоры о правовой помощи (Монголия, КНР, Испания, Латвия).
Для легализации достаточно перевода.

2. Апостилирование, если доверенность выдана страной — участницей Гаагской конвенции 1961 года.

Страны — участницы Гаагской конвенции

3. Консульская легализация, для стран, которые не участвуют в конвенциях и международных договорах с РФ о признании или апостилировании документов.

Немного подробнее о легализации иностранных доверенностей остановимся ниже.

Отмечу только, что даже легализованная по все правилам доверенность, выданная иностранным нотариусом, имеет один существенный недостаток: проверить её на действительность на территории РФ — невозможно.

Срок действия доверенности

Срок действия доверенности указывается в самой доверенности. С 2013 года верхний предел действия доверенности не ограничен, при условии, что он указан в доверенности.

Если срок действия доверенности не указан, то доверенность действительна в течение одного года, со дня выдачи.

Источник: п. 1 ст. 186 ГК РФ Срок доверенности

Прекращение действия доверенности

Нотариальная доверенность прекращает свое действие в следующих случаях:

• истек срок действия доверенности;
• доверитель отменил доверенность.
• доверитель умер, признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Источник: ст. 188 ГК РФ Прекращение доверенности

Отмена доверенности

Отмена доверенности совершается в два этапа:

• Оформление отмены у нотариуса;
• Извещение поверенного об отменен доверенности.

Нотариальная доверенность может быть отменена только в нотариальной форме.

Источник: пп.2 п.1 ст. 188 ГК РФ Прекращение доверенности

Для отмены доверенности не обязательно обращаться к нотариусу, который ее выдал. Это может сделать любой нотариус на территории РФ.

После оформления отмены доверенности, нотариус вносит об этом информацию в Реестр доверенностей. На следующий день поверенный считается извещенным об отмене доверенности.

Источник: абз. 6 п. 1 ст. 189 ГК РФ Последствия прекращения доверенности

Передоверие

Полномочия по выданной доверенности могут быть передоверены третьему лицу. Эта возможность должна быть указана в доверенности.

Источник: ст. 187 ГК РФ Передоверие

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть всегда нотариально удостоверена.

Виды доверенностей: генеральная и специальная

По содержанию и объему полномочий доверенности можно условно разделить на два вида:

• общие (генеральные);
• специальные.

Общая (генеральная) доверенность, как правило, содержит максимальный перечень полномочий в отношении всего имущества доверителя. При этом отдельно полномочия или имущество могут быть не выделены.

Простыми словами, генеральная доверенность, это доверенность «на все, в отношении всего».

Специальная доверенность содержит ограниченный набор полномочий в отношении конкретного имущества. Разумеется, и полномочия и имущество конкретно прописаны.

---

Названия видов неофициальные. Официально никаких «генеральных», «общих» и «специальных » доверенностей нет. Действие любой доверенности определяется ровно тем объемом полномочий, которые в ней прописаны.

Тем не менее, для нас, такое разделение доверенностей важно.

Дело в том, что Росреестр весьма лоялен к содержанию доверенности. Если текст доверенности можно трактовать в пользу доверителя, то Росреестр так и сделает.

То есть, условно говоря, формулировка «полное распоряжение всем имуществом доверителя» устроит Росреестр, и он зарегистрирует сделку.

А вот банки, напротив критичны к формулировкам в доверенности и требуют точного определения, как имущества, так и полномочий, которыми наделен поверенный.

Таким образом, для сделок с недвижимостью лучше использовать специальную доверенность, в которой точно определены и объект недвижимости и полномочия поверенного.

Покупка недвижимости, продающейся по доверенности

При покупке квартиры, продающейся по доверенности необходимо убедиться, что:

• доверенность оформлена надлежащим образом и не будет основанием для расторжения сделки;
• доверенность отражает настоящее волеизъявление доверителя, и у него не появится основание для расторжения сделки.

Для этого доверенность требуется проверить на подлинность, на наличие ошибки и провести видеоконференцию (под запись) с собственником недвижимости.

Проверка доверенности на действительность

Доверенность, выданную российскими нотариусом или консулом, можно проверить на действительность у любого нотариуса или в Реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Для этого нужно указать: дату выдачи доверенности, номер регистрации в реестре и выбрать из выпадающего списка нотариуса, выдавшего доверенность.

В результатах поиска будет информация о том:

• Имеется ли документ в реестре;
• Делались ли распоряжения об отмене доверенности.

Проверить на подлинность доверенность, выданную иностранным нотариусом, на территории России невозможно.

Теоретически это возможно сделать на иностранном сайте, аналогичном российскому Реестру доверенностей. Если он есть, конечно. Но без гарантии. Подлинность такого ресурса, в свою очередь, тоже нужно проверять и изучать регламент работы.

Подлинность доверенности, выданной иностранным нотариусом, можно проверить только обратившись лично (или через представителя) к этому нотариусу.

В другой стране.

Проверка доверенность на наличие ошибок

Какие ошибки может содержать доверенность:

1. Истек срок действия
   Сделка должна быть проведена в срок, указанный в доверенности. Если срок не указан, доверенность действительна в течение года со дня выдачи;
2. Не хватает полномочий
   Чаще всего в доверенности «забывают» указать полномочия относительно действий с денежными средствами, а банки особенно требовательны к четким формулировкам;
3. Ошибки в формулировках
   Речь идет об ошибках в названиях учреждений. Можно получить отказ по формальным основаниям.
4. Нет идентификации объекта
   Данный пункт касается «генеральных» доверенностей, где имущество доверителя не идентифицировано. Росреестр сделку по такой доверенности зарегистрирует, но доверитель может оспорить сделку впоследствии, по ст. 183 ГК РФ Заключение сделки неуполномоченным лицом.
   О том, как исключить возможность последующего оспаривания, если переделать «генеральную» доверенность невозможно, речь пойдет ниже;
5. Ошибки при легализации доверенности
   Некорректный апостиль или ошибки перевода.

Видеоконференция с доверителем

Кроме проверки самой доверенности необходимо провести под запись видеоконференцию с доверителем.

Зачем?

Чтобы получить от него личное подтверждение полномочий, предоставленных в доверенности.

Для чего это делать, если мы и так проверили доверенность на действительность и наличие ошибок?

• Во-первых, чтобы убедиться в том, что доверенность выдавалась действительно доверителем;
• Во-вторых, что она не отозвана и не планируется быть отозвана;
• В-третьих, уточнить моменты, которые не конкретизированы в доверенности, чтобы исключить оспаривание сделки по причине превышения полномочий поверенным.

Сценарий проведения видеоконференции:

• Представление участников конференции;
• Получение разрешения на запись от всех участников конференции;
• Предъявление доверителем документов, удостоверяющих личность (минимум, два документа);
• Подтверждение доверителем намерений относительно сделки, в части объекта недвижимости и условий сделки;
• Подтверждение доверителем необходимых полномочий, указанных в доверенности.

Рекомендуется проводить две видеоконференции:

• Первую, при внесении предоплаты, перед началом подготовки к сделке;
• Вторую, в день сделки. Чтобы убедиться в том, что все намерения в силе и доверенность не отозвана.

Продажа недвижимости по доверенности

Как продать недвижимость по доверенности?

Для этого нужно решить три задачи:

1. Оформить доверенность так, чтобы ее приняли все учреждения, участвующие в сделке.
2. Оформить доверенность так, чтобы покупатель мог легко проверить ее действительность.
3. Быть готовым к коммуникации с помощью любых средств связи, которые предложит продавец.

Давайте на этом остановимся подробнее.

Оформление доверенности

Самая лучшая доверенность для сделки с недвижимостью — это доверенность, оформленная у российского нотариуса.

Она принимается всеми учреждениями без исключения, и ее всегда можно проверить на действительность в Реестре доверенности Федеральной нотариальной палаты.

Консульские доверенности тоже должны попадать в этот реестр, но это происходит не всегода. Известны случаи, когда доверенность выдавалась в консульстве, а в реестре ее не было. Сделку пришлось отменить.

Консульские доверенности иногда не принимают нотариусы, при электронной подаче документов на регистрацию.

Оформление консульской доверенности

При оформлении консульской доверенности указывайте данные российского паспорта.

Отсутствие данных российского паспорта не должно являться основанием для отказа в приеме доверенности. Но на практике, проблемы возникают.

Поэтому, если у вас есть российский паспорт и он не просрочен, обязательно указывайте его данные в консульской доверенности.

---

Для открытия счета по доверенности банк может потребовать заверенную копию паспорта доверителя. Поэтому, при оформлении консульской доверенности, одновременно заверяйте копию паспорта.

Идентификация объекта и конкретика в полномочиях

Идентифицируйте объект в доверенности: указывайте адрес, площадь, этажность кадастровый номер недвижимости.

У покупателя не должно быть сомнений, что поверенный уполномочен действовать именно в отношении продаваемого объекта.

Конкретизируйте полномочия в отношении продаваемой квартиры. Ряд учреждений принимают доверенность только с четкими формулировками.

Если ситуация требует выдать общую (генеральную) доверенность, делайте общую, но с элементами специальной. Объект недвижимости и полномочия в его отношении прописывайте максимально конкретно.

Полномочия на пользование финансовыми услугами

Если деньги от продажи недвижимости вы хотите получить на свой счет, включайте в доверенность полномочия на пользование финансовыми услугами банка.

Банки крайне критичны к формулировкам в доверенности (в отличие от Росреестра), поэтому общая (генеральная) доверенность в этом случае не подойдет.

Перечень услуг, которые необходимо указать в доверенности, я рекомендую уточнять лично в банке, в котором вы планируете расчеты.

Вот полномочия, которые указываются чаще всего:

• открытие счета (на имя доверителя);
• проведение расчетов в банке (открытие/исполнение/внесение изменений в аккредитив, пользование индивидуальным банковским сейфом (ячейкой));
• получение дистанционного доступа к финансовым услугам банка (чтобы продавец мог распоряжаться удаленно своим расчетным счетом);
• открытие личного кабинета в интернет-банке, в том числе, получение логина и пароля для личного кабинета в интернет-банке;
• заказ и получение банковской карты, если авторизация в личном кабинете возможна только в случае наличия банковской карты.

Предоставление права передоверия

Всегда прописывайте в доверенность возможность передоверия.

Зачем?

В ряде случаев, подачу документов на регистрацию целесообразно проводить через лиц, оказываемых подобные услуги. Так называемых, «регистраторов».

Это возможно сделать, только предоставив им соответствующие полномочия нотариальной доверенностью.

А это, в свою очередь, возможно только, если у поверенного есть на это право.

Подтверждение безопасности сделки для покупателя

Любой человек, приобретая квартиру по доверенности, опасается неблагоприятных последствий.

Поэтому, будьте готовы к тому, что покупатель будет искать дополнительные способы подтверждения безопасности сделки.

Нужно быть готовым к таким просьбам:

• провести видеоконференцию под запись. И не одну;
• предоставить дополнительные документы, подтверждающие личность;
• заверить у местного нотариуса одобрение сделки, в котором будут указаны объект недвижимости, покупатель и условия сделки.

Если вы хотите продать квартиру по доверенности, подобные просьбы не должны быть для вас неожиданными.

Разумеется, нужно идти навстречу.

Скидка в цене

Как бы вы ни были предсказуемы и прозрачны для покупателя, сделка по доверенности всегда будет для него менее приоритетна, чем обычная сделка.

Довольно часто, единственным способом «убедить» покупателя рассматривать покупку квартиры по доверенности является более привлекательная цена.

Каждый случай индивидуален, но в среднем квартиры по доверенности продаются на 10% дешевле рынка.

Если вы продаете квартиру по доверенности, будьте готовы снижать цену.