Вся правда о юридической проверке

В интернете довольно много информации о юридической проверке. В основном, это страшные истории о том, как можно потерять квартиру, если не проверить её перед покупкой. И в то же время, советы о том, как легко проверить квартиру самостоятельно.

С одной стороны, юридическая проверка — это сложный и ответственный процесс, доступный только профессионалам, а с другой — набор относительно простых действий, который может выполнить каждый.

Где правда?

Каждая квартира, которую покупают мои клиенты проходит юридическую проверку. Никогда не делаю ее сам — всегда обращаюсь к профессионалам.

И тем не менее, каждый раз, получая финальное заключение, задаю себе вопрос — а не ошибся ли эксперт? Действительно ли квартиру можно покупать?

Эта статья о том, что заставляет меня сомневаться.

О несовершенстве рынка недвижимости в части защиты имущественных прав. О том, что юридическая проверка — это всего лишь попытка это несовершенство преодолеть.

И о том, насколько она успешна.

Почему сделки отменяются

Почему зарегистрированное право собственности может быть оспорено? Неужели государство никак не защищает покупателя?

Защищает.

Для регистрации имущественных прав в 1998 году был создан Росреестр — и все сделки стали регистрироваться в одном месте.

Время, когда одна и та же квартира могла быть продана разным покупателям, безвозвратно ушло. Благодаря работе Росреестра, сегодня такое невозможно.

Каждая сделка проходит юридическую экспертизу на предмет нарушения имущественных прав. А Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий.

Источник: п. 1 ст. 66, ФЗ — 218 от 13.07.2015, Ответственность органа регистрации прав

Если все так хорошо, почему зарегистрированная сделка может быть оспорена?

Потому, что система регистрации права собственности в РФ — несовершенна. 

В базе Росреестра содержится только часть информации о правах на недвижимость. Ту информацию, которая доступна, Росреестр проверяет. А которая недоступна — нет.

Вот информация, которая есть в Росреестре:

1. Сведения о собственнике;
2. Дата и основание возникновение права собственности;
3. Обременения, аресты, ограничения.

А вот информация, которой в Росреестре нет:

1. Сведения о семейном положении собственника (если только он лично или его супруг не указали);
2. Сведения об экономической деятельности и финансовой дисциплине собственника, а так же возможных претензиях кредиторов;
3. Сведения о психическом здоровье собственника;
4. Сведения о лицах, имеющих право бессрочного пользования помещением;
5. Сведения об использовании семейного (материнского) капитала.

Как видите, не мало. И это не полный список …

По каждой сделке могут быть основания, которых нет в Росреестре, и по которым сделка может быть отменена.

Поэтому, покупателю приходится самостоятельно принимать меры, чтобы купив квартиру, не нарушить чьи-то права. Спасение «утопающих», в прямом смысле, находится в руках самих «утопающих».

Компенсация добросовестному приобретателю

Несовершенство системы регистрации имущественных прав признает и государство.

Если покупатель при покупке будет полагаться на данные Росреестра, он будет признан добросовестным приобретателем.

Источник: абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Но это не спасет его, если при покупке недвижимости он все же нарушит чьи-то имущественные права. Согласно Гражданскому Кодексу, владелец недвижимости вправе потребовать ее назад от добросовестного приобретателя, если она выбыла из его владения помимо его воли.

Источник:  п. 1 ст. 302 ГК Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

То есть, если у кого-то есть право на недвижимость, но в Росреестре это не отражено, он сможет вернуть свою недвижимость назад у покупателя, который при покупке полагался на данные Росреестра.

С 2020 года, государство решило разделить с гражданами ответственность за эту «несправедливость».

Если покупатель недвижимости нарушит чьи-то имущественные права и лишится купленной квартиры, но будет признан судом добросовестным приобретателем, он будет вправе получить компенсацию из казны Российской Федерации.

Источник: п. 1 и п. 3 ст. 68.1 ГК РФ Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

Зачем нужна юридическая проверка

Давайте подытожим, какой формат защиты предлагает гражданам государство:

1. При приобретении квартиры полагайтесь на данные Росреестра и будете добросовестным приобретателем;
2. От претензий владельца, в случае если он лишится недвижимости без его волеизъявления, вас это не защитит. Но если квартиру вы потеряете — получите компенсацию.

Что ждёт, на самом деле, того, кто потеряет квартиру?

Во-первых, длительное участие в судах. Как минимум, год с лишним. Время, нервы и в итоге — вынужденная перемена места жительства.

Во-вторых, в случае признания покупателя добросовестным приобретателем (а, ведь, могут и не признать …), получить обещанную компенсацию можно будет не ранее, чем через 6 месяцев после того, как квартира будет истребована.

В общем, приятного мало. Лучше, чем ничего. Но все равно, ничего хорошего.

Такое безрадостное положение дел покупателя привело к тому, что на рынке недвижимости стала востребована услуга — юридическая проверка.

Как делается проверка юридической чистоты

В чем заключается суть юридической проверки?

Во-первых, в том чтобы найти основания, которые могут привести к отмене сделки.

А во-вторых, эти основания исключить.

Поиск информации

Как найти основания, по которым сделка может быть отменена?

Для этого нужно проанализировать всю информацию, связанную с предыдущими и настоящими владельцами квартиры.

А где эту информацию взять?

Часть — содержится в Росреестре. Получить ее можно вполне законно.

Но это только часть необходимой информации. Другая часть находится в базах данных других ведомств.

Но тут появляется проблема: получить её законно — не всегда возможно. Это данные граждан, которые защищены Законом о персональных данных.

Источник: Федеральный закон «О персональных данных» от 27.07.2006 N 152-ФЗ

Как же быть?

Выход только один — получить ее незаконно.

Но и это еще не все.

Какой-то части необходимой информации может не оказаться ни в одной информационной базе.

Вообще.

О том, как быть, когда необходимую информацию невозможно получить вообще, речь ниже …

Квалификация эксперта

Просто собранной информации — мало. Её еще нужно проанализировать.

Сделать поверхностный анализ может любой человек.

Но если мы хотим получить надежный результат, то анализировать информацию должен эксперт с соответствующей квалификацией. Он должен обладать юридическими знаниями и опытом в области права сделок с недвижимостью.

Каких-то стандартов проверки, утвержденных на государственном уровне — не существует. Да и не предвидится. О каких «стандартах» может идти речь, если часть информации приходится получать незаконно.

Поэтому, никаких объективных данных, по которым можно было бы судить о квалификации эксперта — нет.

Единственный стимул для эксперта делать проверку качественно — это профессиональная репутация.

А единственный способ найти квалифицированного эксперта — это рекомендация профессиональных участников рынка.

Целесообразность юридической проверки

Может ли результат проверки быть ошибочным?

Безусловно.

Как минимум, потому, что в распоряжении эксперта может не оказаться абсолютно всей необходимой информации.

Зачем тогда делать юридическую проверку?

Потому что другого способа минимизировать риски при покупке не существует.

Стоимость юридической проверки в пределах 15-30 тыс. руб. Это вполне разумная цена, чтобы попытаться обезопасить себя, приобретая квартиру ценой несколько миллионов.

Гарантия юридической проверки

Справедливости ради нужно сказать, что качество юридической проверки не такое плохое, как может показаться. Я намеренно «сгущаю краски», чтобы не равнять юридическую проверку с гарантией безопасности.

В подавляющем количестве сделок, которые были отменены, проверка либо не делалась вообще, либо были допущены ошибки, которых можно было не допустить.

В последние несколько лет исполнители даже стали давать гарантию за качество сделанной проверки. Правда, на мой взгляд, это скорее, маркетинговый ход, чем прорыв в качестве услуг.

Во-первых, срок «обещания» выплатить возмещение, ограничен по времени.

Во-вторых, возмещение выплачивается не во всех случаях. Как правило оговариваются случаи, по которым исполнитель не готов выплачивать возмещение.

И, в третьих, самое главное: абсолютно все «обещатели» заявляют, что у них не было ни одного случая выплаты возмещения!

Разумеется, это преподносится под «соусом» высокого качества проверки. Но на мой взгляд — это высокое качество отказов в выплате.

Я не верю, что из 2,5 млн. сделок, проверенных Домклик, нет ни одной оспоренной.

Особенно, когда они есть. Например, дело № 2-3552/2021 ~ М-3006/2021.

---

Если вы не доверяете результатам проверки и опасаетесь потерять квартиру, даже в случае положительного заключения эксперта, воспользуйтесь титульным страхованием.

Пока этот вид страхования не сильно распространен. Но он доступен. И куда более надежен, нежели «обещание возместить ущерб».

Кто делает юридическую проверку

Всех исполнителей, которые делают юридическую проверку, я бы условно разделил на две большие группы:

• Компании, которые специализируются на юридической проверке;

• Участники рынка недвижимости, которые работают в сфере продажи/покупки недвижимости и дополнительно оказывают услугу по юридической проверке.

В последнюю группу входят:

1. Банки;
2. Агентства недвижимости/частные риэлторы;
3. Нотариусы.

Остановимся подробнее на плюсах и минусах каждой группы.

Компании, специализирующиеся на проверке

Потенциально, компании — это самый высокий уровень проверки.

Почему, потенциально?

Потому, что речь идет лишь о возможностях. Работа в разных компаниях организована по разному — наличие возможностей еще не означает реализацию этих возможностей.

О каких возможностях идет речь?

Во-первых, использование неофициальных способов получение информации. Частные компании располагают необходимыми для этого финансами.

Во-вторых, если компания специализируется на проверке недвижимости, в ее интересах подготовить и содержать штат квалифицированных кадров. Иначе работать она не сможет работать.

Ни и, в третьих, репутация для такой компании — не пустой звук. Ее услугами пользуются профессиональные участники рынка недвижимости, и пара «проколов» приведут к потере рынка.

Когда имеет смысл обращаться в частную компанию?

Только в том случае если ее рекомендуют профессиональные участники рынка, и она имеет хорошую репутацию.

Банки

Казалось бы, банки должны обладать огромными ресурсами для качественной проверки.

Но на деле, все обстоит несколько иначе.

Во-первых, банки не используют неофициальные источники информации. В силу своей специфики. Основная деятельность банка серьезно контролируется и рисковать ею, незаконно получая персональные данные, было бы опрометчиво. Банки на такое не решаются.

Во-вторых, в крупных учреждениях, как известно, кадровая ротация. Подготовить или привлечь хорошего специалиста можно. Но как долго он задержится?

Если вы покупаете квартиру и совершенно не представляете себе как оценивать, можно воспользоваться проверкой недвижимости от банка.

Это будет лучше, чем ничего.

Агентства недвижимости/частные риэлторы

Разброс исполнителей в этой группе довольно велик: с одной стороны компании, численностью более 100 человек, а с другой индивидуальные предприниматели — одиночки.

Тем не менее, всех их объединяет то, что юридическая проверка — это не основной вид деятельности. Поэтому, самостоятельно информацию из «закрытых» источников не получает никто.

Кто-то обращается за помощью в компании, у которых такая возможность есть. А кто-то ограничивается официально полученной информацией.

В части анализа, картина примерно похожая: крупные компании содержат в штате юриста, который делает анализ и готовит экспертное заключение, а компании поменьше пользуется услугами на аутсорсинге.

Поэтому, сказать что-то определенное по этой группе, не понимая как именно проводится проверка — невозможно.

Кроме одного.

Участники этой группы имеют перед всеми другими одно неоспоримое преимущество — они могут общаться непосредственно с владельцами объекта!

Что это дает?

Во-первых, основные риски отмены сделки находятся в последнем трехлетнем периоде владения («стандартный» срок исковой давности), а они, как правило, связаны с последним собственником.

Во-вторых, из беседы можно получить информацию, которой нет ни в одной базе данных.

В-третьих, недостаточная откровенность, подозрительное поведение, сами по себе, могут быть сигналом к тому, что сделки лучше отказаться.

Самый лучший эксперт, располагающий максимальной информацией из официальных и неофициальных источников, такой возможностью не обладает.

Поэтому идеальная проверка должна выглядеть следующим образом:

1. риэлтор «на земле» общается с собственником и задает вопросы, ответов на которые в базах данных — нет;
2. компания, делающая проверку, получает максимально возможную информацию из официальных и неофициальных источников;
3. квалифицированный эксперт анализирует информацию и делает выводы.

Нотариусы

Надежность проверки нотариуса — это один из самых распространённых «мифов» рынка недвижимости.

Почему он возник?

Потому что нотариус несет «полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона».

Источник: абз. 1 ст.17 Ответственность нотариуса, «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».

И просится вывод: «А, ну раз несет ответственность, значит сделка защищена на 100%»!

Но от того, что сделку удостоверяет нотариус, несовершенство системы регистрации имущественных прав никуда не исчезает! Нотариус может удостоверить сделку в соответствии с законом, а имущественные права других лиц будут нарушены.

Но ведь, нотариус «проверяет» недвижимость и участников сделки? — скажете вы.

Да, проверят. Но как?

По информации, полученной в Росреестре. Других запросов нотариус не делает. Ровно ту же самую информацию можно получить в Росеестре самостоятельно, заказав выписки ЕГРН.

Нотариус отвечает только за то, чтобы исполнить предписанные законом процедуры. Само по себе, участие нотариуса, никак не защищает от отмены сделки.

Самостоятельная проверка

От советов о том, как проверить квартиру самостоятельно, воздержусь.

Получить необходимую информацию из закрытых источников — невозможно. Экспертной квалификации — недостаточно. О какой проверке можно говорить?

Если вы решили делать проверку самостоятельно, делайте это как душа велит считаете нужным.

Но вот что нужно сделать обязательно, так это — заказать выписки ЕГРН в Росреестре.

Это позволит вам улучшить судебные перспективы, в части признания добросовестным приобретателем в случае отмены сделки.

Источник: абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Резюме

Юридическая проверка появилась потому, что система учета и регистрации имущественных прав в РФ несовершенна. Государство не может гарантировать покупателю безопасность при покупке недвижимости.

Для полной оценки рисков необходимо использовать как официальную информацию, так и информацию, полученную незаконно. А так же информацию, полученную из диалога с собственником. По-другому обеспечить надежность проверки — невозможно.

Юридическая проверка не дает 100% гарантии. Какая-то вероятность отмены сделки останется все равно. Но другого способа обезопасить покупку не существует.

Проверка от банков, нотариусов, не обеспечивает максимальную защиту — они анализируют только официально-получаемую информацию. А этого недостаточно. Но это лучше, чем не делать проверку вообще.

Стандартов юридической проверки, утвержденных государством — нет. Единственный стимул для качественного оказания услуг — это репутация. Проверенных и надежных исполнителей можно найти только по рекомендациям профессиональных участников рынка.