Правила проведения сделок с недвижимостью с гражданами «недружественных» государств

Нерезиденты

До марта 2022 года любой желающий мог свободно купить и продать недвижимость в России.

Да, были ограничения. Но совсем небольшие. И, по большому счету, никому не мешали распоряжаться своей недвижимостью.

Но в марте 2022 года ситуация резко изменилась. На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, были наложены ограничения. Продажа недвижимости, по сути, оказалась под запретом.

Эта статья об ограничениях в отношении физических лиц — граждан иностранных государств: что это за ограничения, кого они коснулись, и какие возможности есть в новых условиях.

На кого распространяются ограничения

1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.

Что это за категория?

Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».

Источник: пп. а п. 1 Указ Президента РФ от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Кто попал под эту категорию?

Под эту категорию попадают физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:

  1. Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
  2. Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.

Введенные ограничения сразу создали проблему не только вышеуказанным «лицам», но и … исполнительным органам, контролирующим сделки с недвижимостью.

Дело в том, что проверить попадание под критерии «связанности с недружественными государствами», без запроса в эти самые «недружественные» страны — невозможно. А в нынешних условиях — это будет запрос без ответа.

Единственный критерий, который невозможно скрыть, а следовательно возможно проверить, это наличие гражданства другого государства. В этом случае, документ, удостоверяющий личность, будет иностранного образца. При условии, конечно, что это не второе гражданство гражданина России.

Этот момент и стал основополагающим в действиях исполнительных органов.


Что они сделали?

Первым делом попытались переложить проблему на плечи участников сделки.

Сбербанк, например, уведомил всех партнеров о требовании включать в договоры купли-продажи следующий пункт:

«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р»

На текущий момент, это требование излишне. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.


Росреестр пошел другим путем.

Он сообщил о том, что в случае двойного гражданства юридически значимым является гражданство РФ.

Более того, требования относительно формулировок в договорах купли-продажи в отношении иностранных лиц, не предъявляются.

Источник: Разъяснение Росреестра о сделках с недвижимостью для лиц из недружественных стран от 18 марта 2022 года.


Таким образом, формальные и фактические критерии определения «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», не совпадают.

Юридически — это целый набор критериев.

А фактически — это гражданство «недружественной» страны, при условии отсутствия российского гражданства.

Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства.

Поэтому, «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», в дальнейшем, я буду называть гражданами недружественных государств.

Какие страны являются «недружественными»

Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

Источник: Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Источник: Страны Евросоюза Википедия

Какие ограничения действуют

Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

  • приобретение недвижимости гражданами недружественных государств;
  • продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
  • приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
  • регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
  • любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с участием граждан недружественных государств, если эти сделки совершаются между супругами или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (кто такие близкие родственники).

Источник: п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами».

Что такое специальный счет «С»

Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

  • уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
  • переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
  • переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
  • переводы на банковские счета типа «С»;
  • уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;

Источник: п. 1.1 Решения Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок».

А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Причем, порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Денежные средства, находящиеся на счете «С» нельзя использовать в личных целях без специального разрешения. А порядок получения разрешения не определен!

Итоги

Подведем итоги текущего положения вещей:

Ограничения по сделкам с недвижимостью действуют только на граждан недружественных государств. В случае двойного гражданства, приоритетным является гражданство РФ.
Граждане недружественных государств могут приобретать недвижимость в РФ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать договоры долевого участия (ДДУ) или договоры переуступки права требования по ДДУ, и оформлять в собственность недвижимость полученную по ДДУ, без ограничений.
Граждане недружественных государств могут заключать любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с супругами и/или близкими родственниками.
Граждане недружественных государств могут продавать принадлежащую им недвижимость, при условии зачисления денег от продажи на специальный счет «С». Но распоряжаться в личных целях деньгами, полученным на счет «С» — не могут!

Добавить комментарий

  1. николай

    можно ли при продаже квартиры в россии собственнику украины продать квартиру за наличный расчет в рублях, тем самым обойти спецсчет.. чем это чревато? как это прописать в договоре купли- продажи.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Во первых, кроме как в рублях, продать квартиру в РФ невозможно. Т.е. сами по себе расчеты в рублях никак не позволят обойти счет «С».

      Во вторых, принадлежность продавца к недружественным странам следует не из валюты расчетов, а из его гражданства. У продавца — паспорт гражданина Украины. Скрыть этот факт невозможно. Росреестр просто не зарегистрирует сделку.

      Ответить
  2. Оксана

    Здравствуйте,
    Извините так и не разобралась
    Гражданин Украины (продавец) имея внж, обязательно для оформления сделки открывать тип с
    Или как то по внж можно это обойти?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Оксана, добрый день!

      По продавцам с внж сейчас двоякая ситуация.
      Во-первых, иностранный гражданин с внж является налоговым резидентом, а счет С может открыть только налоговый нерезидент.
      Во-вторых, сделки в которых продавцом является гражданин с внж Росреестр регистрирует. Но не в 100% случаев. Я знаю случаи, когда были отказы. Поэтому, если хотите чтобы вашу сделку зарегистрировали на 100%, подавать документы на регистрацию лучше через тех, кто гарантирует положительный исход. Т.е. те, у кого есть «выход» на Росреестр. Это нотариусы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью; банки, предоставляющие услугу электронная регистрация (например Райффайзен банк), или т.н. регистраторы — физ лица, которые предоставляют услугу по регистрации сделки в Росреестре.

      Ответить
  3. Оксана

    Добрый день!
    Может ли компания резидент зачесть недвижимость в счет долга от компании нерезидента сейчас?
    Нужно ли в этом случае получать разрешение в Минфине?
    Благодарю.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Нет, не сможет. Росреестр не зарегистрирует такую сделку. Необходимо получать разрешение правительственной комиссии. Но я не слышал ни одного случая выдачи кому-либо такого разрешения. По факту, это запретительная норма.

      Ответить
  4. Виталий

    Добрый день. Возможно ли оформить ипотеку на покупку недвижимости,если собственником недвижимости является гражданин недружественного государства.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!
      Да, это возможно.

      Ответить
  5. Надежда

    Добрый день, я гр. Германии, обязательно ли вносить на счет С не менее 70% кадастровой стоимости недвижимости ( кадастровая стоимость объекта на данный момент выше рыночной) , есть опасение что придется продать дешевле и в ДКП будет сумма менее 70%.
    С уважением

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Надежда, уточните для начала, пожалуйста, вы покупаете недвижимость или продаете?:)

      Ответить
      1. Надежда

        Продаю, столкнулась с тем, что в Агенстве недвижимости в Ростове рекомендовали внести на счет С не менее 70%.
        Тем не менее я нигде не нахожу точной информации по этому пункту.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Понял.

          Что мне известно по этому вопросу:

          В Росреестре никаких ограничений по поводу суммы нет. На горячей линии Росреестра мне это тоже подтвердили. Но это не значит, что когда государственный регистратор будет делать юридическую экспертизу, у него него не возникнет «вопросов». Проверить это можно только, подав документы на регистрацию «знакомому» регистратору. Я бы только так делал. Т.е. законный порядок регистрации не позволяет гражданам общаться напрямую с регистратором, но по факту в России это сделать можно. В Москве такая услуга стоит порядка 15-20 тыс. руб. Как дело обстоит в Ростове, не знаю.

          Цифра 70%, на самом деле, «берется» из налогового кодекса. Если цена договора меньше 70% от кадастровой стоимости, то налоговая база будет рассчитана из цены дохода — 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Но подобных требований к регистрации сделки нет. Любую недвижимость можно продать за 1 рубль, и Росреестр зарегистрирует такую сделку. Правда чтобы такой «фокус» делали со счетом «С», я пока не слышал.

          Думаю, что коллеги из Ростова перестраховываются. Как-то по другому прокомментировать их рекомендации, я не могу.

          Ответить
        2. Надежда

          Огромное спасибо за Вашу помощь и такой профессиональный ответ! Также благодарю за самый актуальный и полезный блог в данном направлении. Теперь хотя бы знаю как действовать дальше.

          Ответить
          1. Евгений Тараканов автор

            Спасибо за добрые слова! Удачи вам:)

            Если не сложно, напишите пожалуйста, к какому результату в итоге придете.

            Ответить
            1. Надежда

              Обязательно напишу что удалось сделать, хочу еще обратить внимание на то, что когда я обратилась в Центральный Сбербанк г. Ростова по поводу информации о счете «С» и поинтересовалась как можно сделать переводы на покупку облигаций федерального займа, мне сказали что это пока невозможно т.к. закон до конца не проработан:)

              Ответить
              1. Евгений Тараканов автор

                Это, видимо, рядовой сотрудник банка?
                Если обратиться повыше и показать Решения Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок», результат скорее всего будет другим.

                Вообще, компетенция сотрудников госучреждений желает оставлять лучшего.

                Ответить
                1. Оксана

                  Здравствуйте,
                  Извините так и не разобралась
                  Гражданин Украины (продавец) имея внж, обязательно для оформления сделки открывать тип с
                  Или как то по внж можно это обойти?

                  Ответить
  6. Матвей!

    Благодарю вас за ответ!
    К сожалению , НЕ родственникам ( вернее , доказать родство не возможно , найти всю цепочку документов ) . А если дарение -и оплата 13% от стоимости подарка? Должен указать кадастровую стоимость или другую сумму подарка ?
    Я так понимаю, что в любом случае надо открывать счёт С, ( и деньги просто заморозить , до *определенных* условий) ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Сделку по дарению не близким родственникам не зарегистрирует Росреестр.

      Ответить
  7. Матвей

    Добрый день!
    Я Гражданин США , имею ли я право продать квартиру в России полученную сегодня ( сентябрь 2022) по наследству? Нужно ли открывать счёт С? Сумма продажи может быть любая, так как деньги (наличные) за продажу мне не нужны , так как я должен резиденту ( гражданину РФ)

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Если у вас нет гражданства РФ (или ВНЖ), то счет С придется открывать.

      По поводу суммы, интересный вопрос. Россреестр не контролирует «рыночность» цен в дкп. Но что он будет делать, если цена будет «неприлично» занижена, я не знаю. Если на такое и решаться, то только через «своих людей», которые обеспечат регистрацию сделки. Или как минимум, дадут точный ответ, насколько это возможно.

      Но вам нужно считаться еще с одним моментом. Вне зависимости от цены в договоре, у вас возникнет обязательство заплатить налог. Налоговая база равна 70% от кадастровой стоимости, если сумма в договоре ниже или сумме договора. Ставка налога для налоговых нерезидентов — 30%.

      Т.е. не все так просто…

      Ответить
      1. Матвей

        Большое спасибо за развёрнутый профессиональный ответ ! Я только гражданин США , и хотел бы продать квартиру полученную по наследству

        ID:3215074
        1 сент. 2022 г., 14:34 GMT+3

        Добрый день! Большое спасибо за профессиональный и развёрнутый ответ . Гражданства РФ нет, О налоге 30% от продажи знаю. Деньги за проданную квартиру хотел бы оставить в РФ ( передать родственникам) . В дкп покажу кадастровую стоимость .
        И все равно дОлжен 70 % заплатить налог? + 30 % как не резидент? Спасабо за ответ

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Если в дкп покажете кадастровую стоимость, родственники должны будут перечислить эту сумму на счет «С». Только после этого Росреестр зарегистрирует сделку.

          Налог 30% в вашем случае придется заплатить от стоимости в ДКП. Со счета «С», кстати, это возможно будет сделать. Другое дело, что распорядиться остальной суммой вы пока не сможете. И неизвестно когда сможете.

          Среди родственников есть те, кто вам приходится ближайшим родственником( родители, дети, братья/сестры, бабушки/дедушки)?

          Ответить
  8. Виктория

    Здравствуйте, а если гражданин «недружественной» страны хочешь приобрести недвижимость к примеру квартиру за 8 миллионов, не имея гражданства, возможна ли оплата иностранной картой или счета? Или только конвертированной валютой в рубли

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Виктория!

      Расчеты на территории РФ только в рублях. Есть, конечно, «обходные» пути. Но это только по согласованию сторон и документально нигде не отражается. Официально все только в рублях.

      Ответить
  9. Татьяна

    Добрый день. Могу ли я провести договор мены жилыми домами с гражданами недружественных государств, без разрешения правительственной комиссии?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Только если собственник с другой стороны является вашим близким родственником. К договору мены применяются правила договора купли-продажи. п.2 ст. 567 ГК РФ

      Ответить
  10. Евгений

    У меня двойное гражданство: российское и финское. Собираюсь продать квартиру. Могу я это сделать без открытия счета С в СБ РФ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Да, можете.

      Ответить
  11. оксана

    как получить разрешение от правительственной комиссии?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Случаи, когда кто-либо получил разрешение правительственной комиссии, мне не известны.

      Ответить
  12. Лена

    Понятно, спасибо. А если я собираюсь купить недвижимость для инвестиций и потом ее перепродать, мой муж гражданин недружественных стран, он в сделке не будет принимать участия, но я так понимаю он автоматом будет иметь право на 50% от этой недвижимости. Смогу ли я продать такую квартиру имея мужа гражданина недружественных стран или нужно будет специальное разрешение? Как лучше поступить в данной ситуации?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Хороший вопрос.

      В Указе Президента № 81 и последующих, об этом нет ни слова. Поэтому, все будет зависеть от того, как на эту ситуацию «посмотрит» Росреестр. Именно — посмотрит. Кто-то из регистраторов не увидит препятствий к сделке и зарегистрирует переход права, а кто-то сделает приостановку и потребует открытия счета С.

      Я бы рекомендовал вам сначала оформить брачный договор, по которому стать единоличным собственником, а потом — продавать. Такая схема будет рабочей на 100%.

      Ответить
  13. Владислав

    Добрый день!

    В указе http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202203050062?index=1&rangeSize=1 сказано про суммы свыше 10 млн. в календарный месяц, правильно ли я понимаю что сделки на сумму меньше не попадают под необходимость зачисления на счета типа C?

    А если более, то реален ли вариант разбиения оплат на не более 10 млн. в месяц?

    Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Да, правильно понимаете. По сделкам до 10 млн. руб. не требуется зачисления денег на счет типа С, но … требуется разрешение правительственной комиссии. Без разрешения правительственной комиссии Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

      Никакое отчуждение недвижимости (продажа, мена, брачный договор и т.д.), принадлежащей гражданину «недружественной» страны, сегодня невозможна. Или разрешение правительственной комиссии или зачисление денег на счет С.

      Но у вас другая ситуация. Если вы гражданин РФ (даже и налоговый нерезидент), вас это не касается.

      Ответить
  14. Николай

    Может ли резидент «недружественной» страны подарить недвижимость своему близкому родственнику без комиссии? Пройдет такая сделка в Росреестре?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      А что вы имеете ввиду под «комиссией»? Комиссию получают только агенты, которые сопровождают сделку. В вашем случае их нет.

      Если вы имели ввиду налоги, то налогов не будет ни с одной из сторон. У дарителя нет налогов, потому что нет доходов. А у одаряемого, потому что он получил недвижимость в дар от близкого родственника. Подробнее о налогах при дарении можно посмотреть здесь.

      Но только такую сделку Росреестр сейчас не зарегистрирует. Любое отчуждение недвижимости гражданином «недружественной» страны (кроме продажи с зачислением денег на счет типа «С») потребует разрешения правительственной комиссии.

      Ответить