Правила проведения сделок с недвижимостью с гражданами «недружественных» государств

В начале марта 2022 года в России изменились правила проведения сделок с недвижимостью с иностранными физическими и юридическими лицами.

Процесс изменений не был одномоментным и длился до конца марта.

Это привело к тому, что в интернете появилось много «преждевременной» информации, которая на сегодня не соответствует действительности.

Для того, чтобы верно понимать актуальные правила, нужно представлять всю цепочку взаимосвязанных документов, устанавливающих новые правила, и, разумеется, финальные положения.

Давайте это сделаем.

Нормативная база

Нормативная база по новым изменениям содержится в четырех документах:

• Указ Президента РФ № 81 от 01.03.2022 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации»;
• Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»;
• Постановление Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 (ред. от 26.03.2022) «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ;
• Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12″ (утв. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886)

Рассмотрим эти документы в том же порядке, в котором они появлялись:

Указ Президента РФ об «особом порядке» проведения сделок

1 марта 2022 года Президент РФ подписал указ № 81, определяющий введение “особого порядка” для проведения сделок с “иностранными лицами, связанными с недружественными иностранными государствами”.

Источник: Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации»

Сам по себе указ конкретики никакой не содержит.

Но содержит указание Правительству РФ утвердить порядок выдачи разрешений по сделкам с лицами, связанными с недружественными странами.

В исполнение этого указа Правительство РФ, в свою очередь, утвердило:

• Перечень недружественных государств;
• Правила выдачи разрешений на сделки с лицами, связанными с недружественными странами.

Перечень недружественных государств

В перечень государств, совершающих недружественные действия в отношении РФ вошли следующие страны:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония

Источник: Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Источник: Страны Евросоюза Википедия

После этого, Сбербанк уведомил всех партнеров о необходимости включать во все договоры купли продажи следующий пункт:

«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р»

На текущий момент, это требование излишне. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.

Правила выдачи разрешений на сделки с лицами, связанными с недружественными странами

6 марта 2022 года Правительство РФ разработало и приняло Правила выдачи разрешений на сделки с лицами связанными с недружественными государствами.

Источник: Правила выдачи правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ.

Непосредственно, выдача разрешений была возложена на Правительственную комиссию.

Но кроме индивидуальных разрешений, Правительственной комиссии было дано право принимать решения о выдаче разрешения на сделки неопределенному кругу лиц.

Источник: п. 16 Постановления Правительства РФ от 06.03.2022 N 295 (ред. от 26.03.2022) «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации…

И этот пункт оказался наиболее важным для определения «правил игры».

Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии

В исполнение пункта № 16 Правил выдачи разрешений Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций единогласно приняла решение, которым сегодня и руководствуется российский рынок недвижимости:

• разрешить продажу недвижимости физическим лицам из недружественных стран — без ограничений;
• разрешить покупку недвижимости у физических лиц из недружественных стран – при условии, что расчеты будут проводиться в рублях через специальный счет типа «С», открытый продавцу в России;
• разрешить заключение и исполнение договоров участия в долевом строительстве со всеми юридическими и физическими лицами из недружественных стран — без ограничений.

Источник: п 1,2,3 «Выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года N 12» (утв. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886)

Кроме того, что это разрешения неопределенному кругу лиц, они действуют без ограничения срока.

Что такое счет типа «С»?

Счета типа «С» введены в действие в РФ двумя документами:

• Указ Президента РФ от 05.03.2022 N 95 (с изм. от 04.05.2022) «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
  п. 5 этого Указа содержит указание Совету Директоров ЦБ своим решением установить режим счета «С».
• Решение Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок.
  Этот документ описывает порядок использования счетов типа «С».

Несмотря на то, что основополагающие документы были приняты в марте, физическая возможность использования счетов типа «С» появилась только 4 мая.

И то, не в полном объеме.

4 мая 2022 года Сбер уведомил своих партнеров:

С 4 мая 2022 года возможно открытие счетов типа «С» по сделкам с продавцами — резидентами недружественных стран в соответствии с Указом №95 Президента РФ для проведения расчетов по сделкам купли-продажи объектов недвижимости. 

• Счет может быть открыт только в пользу продавца объекта недвижимости

• Счет может быть открыт только в нескольких Отделениях банка:
1. г Москва, Кутузовский пр-кт, д 36
2. г Москва, ул Старокачаловская д 1, корп 1

• Открытие и ведение счета – бесплатно

• На счет могут зачисляться денежные средства по сделкам купли-продажи недвижимости (от покупателей)

• Со счета могут списываться денежные средства для:
— уплаты налогов, пошлин в бюджет РФ
— переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином — России на аукционах
— переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ при наличии разрешения
переводов на банковские счета типа «С»
— уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету

‼️Важно! Для того, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести на свой расчетный счет, продавцу необходимо получить специальное разрешение. 

• Порядок получения будет доведен дополнительно. 

То есть, на сегодняшний день продавец из «недружественной» страны может только:

• зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре;
• получить деньги от покупателя на свой счет типа «С».

Для перечисления денег на личный счет, ему необходимо получить специальное разрешение. А порядок получения разрешения на момент написания данного пункта (15.05.2022) не определен.

Сделки с физическими лицами, имеющими двойное гражданство

Остался один невыясненный момент — как быть если у участника сделки двойное гражданство (РФ + «недружественная» страна)?

Следует ли из этого, что он является «лицом связанным с государством, совершающим недружественные действия в отношении РФ»?

В документах определяющих новый порядок проведения сделок нет никаких упоминаний на этот счет.

Поэтому, в случае двойного гражданства, участнику сделки следует руководствоваться Федеральным законом от № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»:

Источник: п. 1 ст. 6. Федерального закона от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации».

Росреестр в своих разъяснениях придерживается этой же позиции:

Росреестром не предъявляются требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц. Стороны самостоятельно составляют договор купли-продажи и свободны в определении его условий (за исключением существенных условий сделки, предусмотренных действующим законодательством).

Росреестр как орган регистрации прав при определении правомочий граждан Российской Федерации руководствуется положениями Федерального закона № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», согласно которому гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или федеральным законом.

Таким образом, для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства Российской Федерации.

Источник: Разъяснение Росреестра о сделках с недвижимостью для лиц из недружественных стран от 18 марта 2022 года.

Итоги