Правила проведения сделок с недвижимостью с гражданами «недружественных» государств

До марта 2022 года любой желающий мог свободно купить и продать недвижимость в России.

Да, были ограничения. Но совсем небольшие. И, по большому счету, никому не мешали распоряжаться своей недвижимостью.

Но в марте 2022 года ситуация резко изменилась. На граждан иностранных государств, совершающих сделки с недвижимостью, были наложены ограничения. Продажа недвижимости, по сути, оказалась под запретом.

Эта статья об ограничениях в отношении физических лиц — граждан иностранных государств: что это за ограничения, кого они коснулись, и какие возможности есть в новых условиях.

На кого распространяются ограничения

1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.

Что это за категория?

Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».

Источник: пп. а п. 1 Указ Президента РФ от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Кто попал под эту категорию?

Под эту категорию попадают физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:

1. Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
2. Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.

---

Введенные ограничения сразу создали проблему не только вышеуказанным «лицам», но и … исполнительным органам, контролирующим сделки с недвижимостью.

Дело в том, что проверить попадание под критерии «связанности с недружественными государствами», без запроса в эти самые «недружественные» страны — невозможно. А в нынешних условиях — это будет запрос без ответа.

Единственный критерий, который невозможно скрыть, а следовательно возможно проверить, это наличие гражданства другого государства. В этом случае, документ, удостоверяющий личность, будет иностранного образца. При условии, конечно, что это не второе гражданство гражданина России.

Этот момент и стал основополагающим в действиях исполнительных органов.

---

Что они сделали?

Первым делом попытались переложить проблему на плечи участников сделки.

Сбербанк, например, уведомил всех партнеров о требовании включать в договоры купли-продажи следующий пункт:

На текущий момент, это требование излишне. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.

---

Росреестр пошел другим путем.

Он сообщил о том, что в случае двойного гражданства юридически значимым является гражданство РФ.

Более того, требования относительно формулировок в договорах купли-продажи в отношении иностранных лиц, не предъявляются.

Источник: Разъяснение Росреестра о сделках с недвижимостью для лиц из недружественных стран от 18 марта 2022 года.

---

Таким образом, формальные и фактические критерии определения «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», не совпадают.

Юридически — это целый набор критериев.

А фактически — это гражданство «недружественной» страны, при условии отсутствия российского гражданства.

Поэтому, «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», в дальнейшем, я буду называть гражданами недружественных государств.

Какие страны являются «недружественными»

Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

Источник: Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц»

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Источник: Страны Евросоюза Википедия

Какие ограничения действуют

Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

• приобретение недвижимости гражданами недружественных государств;
• продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
• приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
• регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
• любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с участием граждан недружественных государств, если эти сделки совершаются между супругами или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (кто такие близкие родственники).

Источник: п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами».

Что такое специальный счет «С»

Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

• уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
• переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
• переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
• переводы на банковские счета типа «С»;
• уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;

Источник: п. 1.1 Решения Совета директоров Банка России от 18.03.2022 «Об установлении режима счетов типа «С» для проведения расчетов и осуществления (исполнения) сделок».

А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Причем, порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Итоги

Подведем итоги текущего положения вещей: