Налог при продаже супружеской собственности

Оформить купленную квартиру супруги могут разными способами: на одного из супругов, на обоих вместе или выделив доли каждому супругу. 

Вне зависимости от того, как именно они это сделают, совместная собственность всегда будет совместной собственностью.

Это значит, что ни один из супругов не сможет распорядиться ею без согласия или участия другого супруга.

И доход, полученный от продажи совместного имущества будет тоже принадлежать обоим супругам вместе.

Единственное, что придется делать супругам по отдельности — это платить налоги.

О том, как это сделать выгоднее, вы узнаете в этой статье.

Имущество супругов

Режим совместной собственности

В Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности.

Источник: п. 1 ст. 33 СК РФ Понятие законного режима имущества супругов

То есть, по умолчанию …

Источник: СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов.

---

Разумеется, это не означает, что любое имущество супругов становится общим после заключения брака.

Более того, даже будучи в браке можно стать владельцем имущества, и оно не будет являться совместной собственностью супругов.

Это произойдет в том случае, если супруг получит недвижимость по безвозмездной сделке: наследство, дарение, приватизация.

Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов.

Раздельный режим имущества супругов

По желанию супруги могут изменить законный режим совместной собственности на раздельный. Для этого им потребуется заключить брачный договор.

Источник: п. 1 ст. 42 Содержание брачного договора

Недвижимость, в отношении которой супруги установили раздельный режим имущества, не будет являться совместной супружеской собственностью.

А это значит, в случае ее продажи, полученный доход будет принадлежать исключительно супругу-владельцу недвижимости. Он и будет обязан уплачивать налог.

---

В дальнейшем, речь пойдет о налогах, уплачиваемых с продажи совместной супружеской собственности. То есть, для недвижимости, в отношении которой брачный договор не заключен!

Налоги с продажи имущества супругов

Недвижимость, купленная супругами во время брака, может быть оформлена одним из трех способов:

1. На одного из супругов.
   При этом он будет считаться титульным собственником, поскольку владеет недвижимостью на основании соответствующего документа (титула);
2. В общую совместную собственность.
   Оба супруга будут владеть недвижимостью (и оба будут указаны в выписке ЕГРН), но размер долей не будет определён;
3. В общую долевую собственность.
   Оба супруга так же будут формальными владельцами, но будет определен размер долей, принадлежащих каждому из супругов. Супруги и размер долей будут указаны в выписке ЕГРН.

Как бы недвижимость ни была оформлена, она всегда будет в совместной супружеской собственности. И доход от продажи такого имущества будет принадлежать обоим супругам, вне зависимости от того, кто его реально получил.

А вот, налоговые обязательства возникнут у каждого супруга, по отдельности.

Налог платит титульный собственник

Если недвижимость оформлена на одного из супругов, то он и является плательщиком НЛФЛ.

До 23.07.2013 года это следовало из п. 4 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. «О налогах на имущество физических лиц». На текущий момент документ утратил силу, но информация о нем находится в архиве на сайте ФНС:

Источник: публикация на сайте ФНС от 09.08.2013 (архив)

Сегодня, к этому выводу придется «продираться» самостоятельно, опираясь на положения п. 2 ст. 228 НК, а именно:

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят … физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Источник: п. 2 ст. 228 Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога

Как же так, — скажете вы?

Доходы, полученные одним из супругов являются имуществом, нажитым в браке, а соответственно — совместной собственностью. То есть доход от продажи квартиры, оформленной на одного из супругов, принадлежит обоим супругам!

Источник: ст. 34 СК Совместная собственность супругов

Это, действительно, так.

Но налоговые обязательства возникают не у того, кому принадлежит доход, а у того, кто его получил! (поэтому я и выделил ранее слово «полученных» в п. 2 ст. 228).

К этому же выводу приходит и Минфин, отвечая на вопрос, кто должен платить налог, если недвижимость куплена в браке, но оформлена на одного из супругов:

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/73731 от 29.07.2022

Налог платят оба супруга

Если титульными владельцами являются оба супруга, то распределение дохода происходит по схожему алгоритму:

Этот же подход к распределению доходов будет применять налоговая, в случае неподачи налогоплательщиком декларации:

• в отношении общей долевой собственности — доходы распределяются пропорционально долям;

Источник: п. 4, ст. 214.10 Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества.

• в отношении общей совместной собственности — доходы распределяются поровну.

Источник п. 5 ст. 214.10 НК РФ Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества

---

Такое распределение доходов между супругами является общепринятым и, скажем так привычным, для налоговой.

Но при желании, супруги могут распределить доход так, как им будет экономически выгодно!

Распределение дохода между супругами

Возможность распределения доходов между супругами следует из положений Гражданского кодекса об Общей собственности:

• Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Источник: п. 2 ст. 253 ГК РФ Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

• Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Источник: п. 1 ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

А ввиду того, что граждане РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора…

Источник: п. 2 ст. 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства

Этот же вывод следует из разъяснений Министерства Финансов РФ.

• Письмо Министерства Финансов РФ № 03-04-05/4-543 от 23.04.2012 о порядке распределения доходов от продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности.
• Письмо ФНС № ЕД-4-3/9664@ от13 июня 2012 г. о порядке распределения дохода от продажи квартиры, находящейся в общедолевой собственности.

Итак, супруги могут распределять доход от продажи недвижимости, находящейся в супружеской собственности, по собственному усмотрению.

Давайте разберемся когда и как они это могут сделать.

Когда супругам выгодно распределять доход

Распределять доход супругам выгодно тогда, когда на каждого из них ложится разная налоговая нагрузка.

В этом случае, основное «бремя» налогов может взять на себя супруг, находящийся в более привилегированном положении.

Что это за ситуации:

• Один супруг резидент — другой нерезидент.
• У одного супруга единственное жилье — у другого неединственное .
• Один супруг может применить налоговый вычет — второй уже применил и не может.
• Если титульный владелец один супруг, можно «ввести» второго супруга, чтобы оба супруга смогли применить налоговые вычеты.

Не будем останавливаться на каждом случае. Если нужны подробности, их можно посмотреть по выделенным ссылкам.

Давайте рассмотрим, как именно супруги могут распределить доходы.

Как супругам распределить доход

У супругов есть два способа, чтобы распределить доход от продажи совместного супружеского имущества:

1. Фактически, по договору купли-продажи, получить суммы в иных пропорциях, чем указано в титуле (документе, подтверждающем право собственности);
2. Оформить соглашение о распределении дохода.

Фактическое получение необходимых сумм

Право на это им дают положения Гражданского кодекса, которые мы рассматривали выше.

---

Но против этого, может возражать покупатель. По разным причинам. И без убедительных доводов.

Этого, все равно, будет достаточно, чтобы сделка не состоялась.

В этом случае, супруги могут получить доход согласно титула, как настаивает покупатель, а доход распределить соглашением о распределении дохода.

Соглашение о распределении дохода

Когда это может произойти?

• Когда один из супругов является титульным собственником.
  В этом случае, другой супруг физически не может получить деньги по сделке. Даже если получателем денег титульный собственник укажет своего супруга, получателем дохода все равно будет владелец титула.
• Когда недвижимость оформлена в общую собственность и деньги уже получены в пропорциях согласно титула.
  Причина не важна: поздно поняли, что распределять доход нужно по другому или на этом настоял покупатель. Главное, что доход уже получен и распределить его нужно иначе.

В этом случаях супруги могут оформить соглашение о распределении дохода.

Оба супруга подают декларации!

Если супруги распределяют доход соглашением, оба супруга обязаны декларировать доходы и подавать налоговые декларации.

Даже супруг, не получивший дохода. В этом случае, он подает нулевую декларацию.

А соглашение о распределении дохода прикладывается в качестве пояснения.

---

Налоговая не имеет права отказать супругам в распределении дохода, на их усмотрение.

Но как показывает практика, не все налоговые инспекторы знают о такой возможности и … задают вопросы.

Ссылок на разъяснения Минфина обычно достаточно, чтобы их снять.

Итоги

Имущество супругов, приобретенное в браке, является их совместной супружеской собственностью.

Доходы от продажи этого имущества в равной степени принадлежат каждому из супругов.

Вне зависимости от того, кто из супругов фактически получил доход от продажи, супруги могут распределить этот доход так, как им это будет выгодно, с точки зрения налогов.

Распределение доходов между супругами является одним из законных способов оптимизации налоговой нагрузки.