Налог при продаже супружеской собственности

Налоги

Оформить купленную квартиру супруги могут разными способами: на одного из супругов, на обоих вместе или выделив доли каждому супругу. 

Вне зависимости от того, как именно они это сделают, совместная собственность всегда будет совместной собственностью.

Это значит, что ни один из супругов не сможет распорядиться ею без согласия или участия другого супруга.

И доход, полученный от продажи совместного имущества будет тоже принадлежать обоим супругам вместе.

Единственное, что придется делать супругам по отдельности — это платить налоги.

О том, как это сделать выгоднее, вы узнаете в этой статье.

Имущество супругов

Режим совместной собственности

В Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности.

Источник: п. 1 ст. 33 СК РФ Понятие законного режима имущества супругов

То есть, по умолчанию …

… любое имущество купленное супругами во время брака, считается совместной супружеской собственностью.

Источник: СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов.


Разумеется, это не означает, что любое имущество супругов становится общим после заключения брака.

Имущество каждого супруга, принадлежащее ему до вступления в брак, остается его личной собственностью.

Более того, даже будучи в браке можно стать владельцем имущества, и оно не будет являться совместной собственностью супругов.

Это произойдет в том случае, если супруг получит недвижимость по безвозмездной сделке: наследство, дарение, приватизация.

Имущество, полученное супругом во время брака по безвозмездным сделкам (наследство, дарение, приватизация и т.д.) является личной собственностью супруга.

Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов.

Раздельный режим имущества супругов

По желанию супруги могут изменить законный режим совместной собственности на раздельный. Для этого им потребуется заключить брачный договор.

Источник: п. 1 ст. 42 Содержание брачного договора

Недвижимость, в отношении которой супруги установили раздельный режим имущества, не будет являться совместной супружеской собственностью.

А это значит, в случае ее продажи, полученный доход будет принадлежать исключительно супругу-владельцу недвижимости. Он и будет обязан уплачивать налог.


В дальнейшем, речь пойдет о налогах, уплачиваемых с продажи совместной супружеской собственности. То есть, для недвижимости, в отношении которой брачный договор не заключен!

Налоги с продажи имущества супругов

Недвижимость, купленная супругами во время брака, может быть оформлена одним из трех способов:

  1. На одного из супругов.
    При этом он будет считаться титульным собственником, поскольку владеет недвижимостью на основании соответствующего документа (титула);
  2. В общую совместную собственность.
    Оба супруга будут владеть недвижимостью (и оба будут указаны в выписке ЕГРН), но размер долей не будет определён;
  3. В общую долевую собственность.
    Оба супруга так же будут формальными владельцами, но будет определен размер долей, принадлежащих каждому из супругов. Супруги и размер долей будут указаны в выписке ЕГРН.

Как бы недвижимость ни была оформлена, она всегда будет в совместной супружеской собственности. И доход от продажи такого имущества будет принадлежать обоим супругам, вне зависимости от того, кто его реально получил.

А вот, налоговые обязательства возникнут у каждого супруга, по отдельности.

Налог платит титульный собственник

Если недвижимость оформлена на одного из супругов, то он и является плательщиком НЛФЛ.

До 23.07.2013 года это следовало из п. 4 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. «О налогах на имущество физических лиц». На текущий момент документ утратил силу, но информация о нем находится в архиве на сайте ФНС:

Источник: публикация на сайте ФНС от 09.08.2013 (архив)

Сегодня, к этому выводу придется «продираться» самостоятельно, опираясь на положения п. 2 ст. 228 НК, а именно:

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят … физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

Источник: п. 2 ст. 228 Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога

Как же так, — скажете вы?

Доходы, полученные одним из супругов являются имуществом, нажитым в браке, а соответственно — совместной собственностью. То есть доход от продажи квартиры, оформленной на одного из супругов, принадлежит обоим супругам!

Источник: ст. 34 СК Совместная собственность супругов

Это, действительно, так.

Но налоговые обязательства возникают не у того, кому принадлежит доход, а у того, кто его получил! (поэтому я и выделил ранее слово «полученных» в п. 2 ст. 228).

К этому же выводу приходит и Минфин, отвечая на вопрос, кто должен платить налог, если недвижимость куплена в браке, но оформлена на одного из супругов:

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/73731 от 29.07.2022

Если недвижимость оформлена на одного из супругов, то налоговые обязательства возникают только у титульного собственника.

Налог платят оба супруга

Если титульными владельцами являются оба супруга, то распределение дохода происходит по схожему алгоритму:

При общей долевой собственности, супруги получают доход пропорционально размеру своих долей.
При общей совместной собственности, доход делится между супругами в равных долях.

Этот же подход к распределению доходов будет применять налоговая, в случае неподачи налогоплательщиком декларации:

  • в отношении общей долевой собственности — доходы распределяются пропорционально долям;

Источник: п. 4, ст. 214.10 Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества.

  • в отношении общей совместной собственности — доходы распределяются поровну.

Источник п. 5 ст. 214.10 НК РФ Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества


Такое распределение доходов между супругами является общепринятым и, скажем так привычным, для налоговой.

Но при желании, супруги могут распределить доход так, как им будет экономически выгодно!

Распределение дохода между супругами

Возможность распределения доходов между супругами следует из положений Гражданского кодекса об Общей собственности:

  • Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Источник: п. 2 ст. 253 ГК РФ Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

  • Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Источник: п. 1 ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

А ввиду того, что граждане РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора…

Источник: п. 2 ст. 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства

… супруги вправе определить любой порядок распределения между
ними доходов от продажи недвижимости, находящейся супружеской собственности.

Этот же вывод следует из разъяснений Министерства Финансов РФ.

Итак, супруги могут распределять доход от продажи недвижимости, находящейся в супружеской собственности, по собственному усмотрению.

Давайте разберемся когда и как они это могут сделать.

Когда супругам выгодно распределять доход

Распределять доход супругам выгодно тогда, когда на каждого из них ложится разная налоговая нагрузка.

В этом случае, основное «бремя» налогов может взять на себя супруг, находящийся в более привилегированном положении.

Что это за ситуации:

Не будем останавливаться на каждом случае. Если нужны подробности, их можно посмотреть по выделенным ссылкам.

Давайте рассмотрим, как именно супруги могут распределить доходы.

Как супругам распределить доход

У супругов есть два способа, чтобы распределить доход от продажи совместного супружеского имущества:

  1. Фактически, по договору купли-продажи, получить суммы в иных пропорциях, чем указано в титуле (документе, подтверждающем право собственности);
  2. Оформить соглашение о распределении дохода.

Фактическое получение необходимых сумм

Если недвижимость оформлена в общую собственность, супруги могут фактически, по договору купли-продажи, получить деньги в тех пропорциях, которые считают необходимыми.

Право на это им дают положения Гражданского кодекса, которые мы рассматривали выше.


Но против этого, может возражать покупатель. По разным причинам. И без убедительных доводов.

Этого, все равно, будет достаточно, чтобы сделка не состоялась.

В этом случае, супруги могут получить доход согласно титула, как настаивает покупатель, а доход распределить соглашением о распределении дохода.

Соглашение о распределении дохода

Соглашение о распределении дохода позволяет супругам задекларировать иной доход, нежели получен по сделке.

Когда это может произойти?

  • Когда один из супругов является титульным собственником.
    В этом случае, другой супруг физически не может получить деньги по сделке. Даже если получателем денег титульный собственник укажет своего супруга, получателем дохода все равно будет владелец титула.
  • Когда недвижимость оформлена в общую собственность и деньги уже получены в пропорциях согласно титула.
    Причина не важна: поздно поняли, что распределять доход нужно по другому или на этом настоял покупатель. Главное, что доход уже получен и распределить его нужно иначе.

В этом случаях супруги могут оформить соглашение о распределении дохода.

Оба супруга подают декларации!

Если супруги распределяют доход соглашением, оба супруга обязаны декларировать доходы и подавать налоговые декларации.

Даже супруг, не получивший дохода. В этом случае, он подает нулевую декларацию.

А соглашение о распределении дохода прикладывается в качестве пояснения.


Налоговая не имеет права отказать супругам в распределении дохода, на их усмотрение.

Но как показывает практика, не все налоговые инспекторы знают о такой возможности и … задают вопросы.

Ссылок на разъяснения Минфина обычно достаточно, чтобы их снять.

Итоги

Имущество супругов, приобретенное в браке, является их совместной супружеской собственностью.

Доходы от продажи этого имущества в равной степени принадлежат каждому из супругов.

Вне зависимости от того, кто из супругов фактически получил доход от продажи, супруги могут распределить этот доход так, как им это будет выгодно, с точки зрения налогов.

Распределение доходов между супругами является одним из законных способов оптимизации налоговой нагрузки.

Добавить комментарий

На сайте включена предмодерация. Если ваш комментарий после ввода "исчез", не вводите его повторно. После того, как я его прочту и одобрю, он будет снова виден.

  1. Светлана.

    Добрый день. Муж дарит мне дом и землю 20.02.24г. доставшееся ему по завещанию. 29.02.24г. дарим дом и землю купленные в браке сыну. 20.03.24г. муж продает квартиру купленную по ДДУ как единственное жилье в собственности 3 года. налоги будут?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Это как у сына квартира будет единственным жильем, если перед продажей он получил в дар жилой дом? Будут, конечно, налоги.

      Ответить
  2. Иван

    Здравствуйте нужен совет! Год назад в пригороде выкупил у администрации маленький участок докупил ещё один объединил перевёл в ИЖС. Участок оформлен на нас с женой в совместную собственность. При продаже его в ближайшее время за 1 900 000 придётся ли платить налог? Как я понимаю каждый из нас получил доход меньше миллиона и теоретические налог не уплачивается. Или нужно ещё составить соглашение о разделении доходов? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Иван!

      У вас есть два варианта для уменьшения налоговой базы:

      1. На сумму документально подтвержденных затрат на приобретение недвижимости. Это стоимость выкупа первого участка у администрации, и второго, с которым вы его объединили.
      2. На сумму налогового вычета при продаже в размере 1 млн. руб.(на обоих супругов). Сумма вычета не может превышать 1 млн. применительно к одному объекту. Если собственников несколько, 1 млн. делится между ними пропорционально полученному доходу (см. пп.3 п. 2 ст.220 НК)

      Выбирайте тот вариант, который вам более выгоден. Соглашение о распределении доходов вам тут никак не поможет.

      Ответить
  3. Дарья

    Добрый день, Евгений!
    Подскажите, что возможно сделать в нашей ситуации: в 2023 году продали квартиру, которая была в общей совместной собственности с супругом 4 года и в ДКП указали суммы, кто сколько получает. В виду того, что до брака у меня была приобретена доля в другой квартире- это означает, что мне надо платить налог (т.к. у меня не единственное жилье). Можем ли мы написать между нами с супругом соглашение о распределении дохода с указанием других сумм ( более выходных для нас) нежели чем в ДКП, или тут уже ничего не поможет? Если можем, то на что опираться? И дата этого соглашения, полагаю, должна быть 2023 годом. Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Тут уже не совсем ко мне вопрос. Я — риэлтор, и зона моей ответственности — до сделки. То есть как оформлять документы, чтобы у налоговой не было вопросов.

      У вас уже в ДКП указаны суммы, полученные супругами. Кроме того, должны быть документы (у покупателя), подтверждающие получение вами этих сумм (платежные поручения или расписки). Как налоговая отнесется к тому, что появится дополнительно соглашение, в котором эти суммы будут по новому распределены, не знаю. Но вы, как минимум можете попробовать. Действия ваши — в правовом поле, время у вас еще есть. Можете сделать соглашение и уведомить налоговую о том, что доходы от сделки, на ваш взгляд, освобождаются от налогообложения, потому-то и потому-то.

      Дождетесь ответа и решите, что делать дальше. Соглашение обязательно должно быть оформлено в 2023 году. Лучше сразу после реальных расчетов.

      Ответить
      1. Дарья

        Спасибо за ответ, только хотела уточнить, а при это нулевую декларацию надо отправлять вместе с соглашением и пояснением?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Да, лучше отправить. Правда, не обязательно вместе, а после того, как вам станет понятна позиция налоговой относительно ваших пояснений.

          Ответить
  4. Алёна

    Добрый день, Евгений! Ситуация такая:в 2018 году я взяла квартиру в ипотеку до брака,в 2020 году вышла замуж,вложила маткапитал,в 2023 я решаю продать квартиру,но мне выделяют (обращалась к юристу)неправильно доли 1/10 ребенку и 9/10 в общедолевую нам с супругом.Это соглашение успешно регистрируют в ЕГРН,нотариус,все сделка завершена. Мне никаких уведомлений от налоговой не приходило т.к.квартира была в соб-ти 5 лет,а вот мужу пришло,что нужно
    подать декларацию о доходе с продажи квартиры,на ребенка еще не приходило! Стоимость кв.3.250.000 ,доля ребенка-325000,остальное наше с супругом,но в ДКП прописано,что получатель средств в размере 2270000 являюсь я.
    Можно ли как-то избежать или снизить налог,который придется заплатить и может ли помочь в нашей ситуации соглашении о распределении доходов с продажи квартиры?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Алена!

      Полагаю, что да. Делайте соглашение более ранней датой нежели договор купли продажи. В некоторых налоговых (например в Спб), правда, требуют чтобы оно было заверено нотариально. На мой взгляд, требование незаконное. Если вы с этим столкнетесь, то придется «отбиваться». Не исключено, что в суде.

      Но вполне возможно, что заключенное соглашение о распределении доходов устроит налоговую и не будет никаких вопросов.

      Ответить
      1. Аноним

        Спасибо большое за ответ

        Ответить
  5. Юля

    Добрый день ,квартира куплена с ма капиталом в 2016 г( покупатель я основной ),две детские доли и одна совместная с мужем выделены в 2023 , квартира продана ,детские доли по 800 тысяч ,совместная 1600( сделаеи соглашение о доходе ) мы должны платить налог и подавать декларацию?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Доход родителей освобождается от уплаты налога, а у детей возникают налоговые последствия.

      Ответить
  6. Михаил

    Евгений, а какую сумму можно показать налоговой, чтобы не платить налог , если моя доля 1/2 и не прошло з года с момента вступления в наследство?
    Спасибо

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Что значит, «показать»?

      Если вы хотите продать по одной цене, а в дкп указать другую, то это чревато. Вот тут подробности.
      Если вам нужно проанализировать налоговые последствия, то информации в вопросе крайне мало.

      Ответить
  7. Ирина

    Добрый день.
    Разъясните пожалуйста, квартира у нас в долевой собственности с мужем, но срок моей доли более трех лет, а у мужа нет. Собираемся продавать квартиру, могу ли я получить весь доход от квартиры, чтобы муж не платил налог со своей доли? И как это правильно сделать?
    Спасибо

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Да, можете. О том, как это сделать написано в этой статье, под которой вы оставили комментарий.

      Ответить
  8. Ирина

    Добрый день, Евгений!
    Разъясните, пожалуйста, как сделать, чтобы законно быть освобожденными от налога с продажи квартиры.
    Дано: квартира, куплена в 2019 году, в браке, договор на жену. Продаем квартиру в 2023. Покупаем квартиру большей площади, дороже по кадастровой стоимости, кроме этого у нас двое детей. Т.к. использовали маткапитал выделили доли, на меня, мужа и 2х детей. Как правильно заполнить 3-НДФЛ, чтобы попасть в исключения по уплате налога.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Ирина!

      В вашем случае нет необходимости подавать декларацию. Если налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ, то он освобождается от декларирования доходов. Но в начале 2024 вам все равно придет уведомление о необходимости подачи декларации (налоговая не отслеживает возможность применения льгот). В ответ на это уведомление в свободной форме вам нужно будет описать на каком основании вы освобождены от уплаты НДФЛ.

      Ответить
      1. Ирина

        Евгений, добрый день!
        Т.е. я правильно понимаю, даже несмотря на то, что прошлая квартира была «на мне», но куплена в браке, а новая квартира сейчас «на семью (меня, мужа и детей)», все равно действует освобождение от уплаты НДФЛ?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Да, все равно льгота действует. Приобретаемая недвижимость может быть оформлена на любых членов семьи.

          Более того, он действовала бы даже, если бы вы купили квартиру до брака, а потом вышли бы замуж за мужчину, у которого было бы двое несовершеннолетних детей.

          Ответить
  9. Татьяна

    Евгений, Добрый день! подскажите пожалуйста!! Хотим продать совместную квартиру спустя 3 года (в выписке мы указаны оба) у мужа единственное жилье у меня есть доля в родительской квартире, хотела делать дарственную на маму чтобы «избежать» уплаты налога, исходя из вашей статьи мы можем в дкп прописать получателя дохода (мужа) и сделать согласие, тогда можно мне не отказываться от доли ?
    Я просто подам декларацию нулевую, а он заполненную и оба платить ни чего не будем?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Да. Только не «согласие», а соглашение о распределении дохода.

      Ответить
  10. Анжелика

    Добрый день, Евгений! Мы не являемся резидентами, я приехала продать нашу совместную общую недвижимость(по выписке Егрн), заключали дкп в браке с ипотекой, двое детей до 18 лет, у меня единственное жилье, у мужа есть доли (до брака доля в родительской квартире выписана на него, по завещанию ещё получен дом 3 Года назад, но уже в браке это), правильно ли я поняла, что я могу с нотариальной доверенностью продать нашу совместную квартиру и попросить покупателя(фирма выкуп делает) прописать, что денежные средства по оплате все мне, а мужу 0 и также сделать соглашение на всякий для налоговой о распределении денежным средств с продажи, либо на мужа нужно указать в дкп сумму продажи в размере 70% от кадастровой стоимости, как сказал один налоговик, раз мол совместная собственность? Вы грамотно так расписали, вот налоговик кажется смуту какую то сказал, очень важен ваш ответ🙏🏻

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Анжелика, добрый день!

      Да, вы можете продать квартиру по доверенности и можете быть на 100% единственным получателем дохода. Как это можно сделать:
      1. Указать это в тексте договора, что по соглашению между супругами, весь доход получает супруга. И получить, разумеется, по дкп всю сумму на свой счет.
      2. Отдельным соглашением о распределении дохода. Согласно требований ГК это соглашение может быть заключено в простой письменной форме, но последнее время случается, что налоговая требует нотариального удостоверения (согласно п.2 ст. 38 СК) На мой взгляд это требование излишне, т.к. в данном случае супруги выступают не как супруги, а как участники общей собственности и требования ст. 38 СК здесь не применимы. Но если не хотите «бодаться» с налоговой сделайте соглашение о распределении дохода в нотариальной форме.

      Вот письмо от 15 марта 2021 г. N 20-21/035043@, в котором УФНС обосновывает свою позицию. Т.е. возможность распределять доход между супругами в любых пропорциях налоговая признает, при условии, что соглашение будет удостоверено нотариально.

      Ответить
  11. Елена

    Здравствуйте, Уважаемый Евгений! У нас с супругом единственное жилье, владеем 4 года (приобретено в браке, у обоих больше ничего нет, т.к. вторая совместная квартира была продана 4 месяца назад), титульный собственник — супруг. Хотим жилье продать и купить другое.
    В связи с имеющейся вероятностью заморочек с налоговой (согласно злобного письма минфина о действиях перед сделкой с целью уйти от налогов № 03-04-05/82492 от 12.10.2021) хотим подстраховаться и вместе с нулевой декларацией (как продажа единственного жилья) подать еще и соглашение о распределении дохода, чтоб в случае чего обоим получить вычет по 2 млн. в связи с приобретением нового жилья. Как считаете, такая «страховка» теоретически может сработать?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Елена!

      Я не вижу смысла это делать. Право на вычет при приобретении жилья появляется при покупке объекта, а не при его продаже. Т.е. оно уже у вас есть, соглашение о распределении дохода на него никак не повлияет.

      Нулевые декларации тоже нет смысла подавать. Более того, если вы продадите свою квартиру в этом году, сделать этого не сможете. Вам нужно декларировать доходы от продажи квартиры, проданной 4 месяца назад.

      «Злобное» письмо есть, но правоприменительной практики оно не имеет.

      Ответить
  12. Елена

    Здравствуйте,Евгений!Я приобрела дом в 2018г,будучи в браке.Это было мое единственное жильё.В 2022 я его продала.У мужа в собственности дом ,построенный им (до нашего брака)и подаренная квартира(до нашего брака).На тот момент,в августе 2022года в интернете были другие сведения о единственном жилье супруга!на них я и полагалась,прочитав при этом,что декларация не нужна,т к у меня продаваемое жилье единственное,поэтому минимальный срок между куплей и продажей 3 года,что является поводом для освобождения от налога .На всякий случай задала вопрос в личном кабинете НП и пришел ответ,что если мой случай подпадает под подпункт 4 ст 3 статьи 217.1 Кодекса,тогда я освобождаюсь от налога.На заданный вопрос о подаче декларации ответа не было.Я и успокоилась.31 октября этого годапришел акт о камеральной проверке,согласно которому я должна уплатить налог и штраф.Я узнала об этом акте из письма,которое пришло недавно на адрес.После звонка в налоговую ,это сегодня 14 ноября,пришло в личный кабинет уведомление об уплате налога с продажи!А чтобы не раньше!Сумма продажи была 1 млн 150 тыс!Но для меня ,пенсионерки и эти деньги весомые!!Что мне теперь делать?Срок декларации вышел.Соглашение к договору ,наверное,тоже поздно писать?
    Какие мои дальнейшие шаги?Поясните,пожалуйста!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      Вам нужно обращаться за помощью к специалисту, который сможет заняться конкретно вашей ситуацией. В формате ответов на вопросы вашу ситуацию не решить. Вы, скорее всего, это и сами понимаете. Нужно смотреть документы по сделке, акт камеральной проверки, и только после этого планировать дальнейшие действий. Вот так вот в общем, «на пальцах», я не смогу вам помочь.

      Ответить
      1. Елена

        Евгений,спасибо большое за быстрый ответ!Если честно,я наивно надеялась,что вы меня утешите!К какому специалисту я должна обращаться?И все-таки…Я титульный продавец,договор КП оформлен на меня,у меня нет ничего за душой!А есть только у мужа…Это же,по идее,не мое…на что мне сослаться,с чем ознакомиться,можете подсказать?Вы единственный в интернете,который вразумительно все раставил по полочкам,вы молодец!!

        Ответить
      2. Елена

        А в акте камеральной проверке написано только:непредоставление первичной декларации…

        Ответить
      3. Елена

        В сроки по закону.И что будет рассмотрено мое дело 14 12 23.До этого я могу внести ходатайство о смягчающих обстоятельствах.

        Ответить
  13. Максим

    Добрый день, продав машиноместо с супругой(пол года владели), налог оплатила со всей суммы сама. В итоге через год пришёл мне штраф за не уплату из располовиненной суммы налога

    Ответить
  14. Ольга

    Добрый день! Я правильно поняла, если при совместной собственности сумму с продажи квартиры распределили полностью на супруга и прописали это в ДКП, то все равно лучше составить Соглашение к договору о распределении суммы?. И нужно ли подавать в этом случае нулевую декларацию супруге?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      На мой взгляд, суммы в ДКП достаточно. А как это конкретному налоговому инспектору — неизвестно. Отсюда, рекомендация — дополнительно сделать соглашение о распределении дохода и подать супруге нулевую декларацию.

      Ответить
  15. Наталья

    Здравствуйте, купили квартиру в браке, титульный собственник муж,я нигде в документах не числюсь. Это его единственное жилье, которому 4 года. При продаже ему надо заплатить налог?спасибо за ответ!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Нет, не нужно. Но аргументировать свою позицию в налоговой — придется.

      Ответить
      1. Наталья

        Спасибо за ответ, чувствую, прицепится налоговая ко мне)) В браке же куплена, потребуют с меня свою долю)))

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Нет, ошибаетесь. Объясняться придется по поводу «единственности» жилья. Налоговая автоматически этого не видит. По вам не будет вопросов, т.к. у вас не было дохода. Нет дохода — нет налога.

          Ответить
          1. Наталья

            Спасибо вам большое, обнадежили)) Будем ждать весны..

            Ответить
  16. Анастасия

    Здравствуйте, Евгений!

    Земельный участок принадлежал супругам на праве общей совместной собственности (при покупке в ДКП и в выписках из ЕГРН указаны оба супруга).
    Владели им 2,5 года.
    При продаже в 2023 г. в ДКП также указали обоих супругов и что всю сумму 1 млн. р. получила супруга.
    Делали так, потому что супруг — налоговый нерезидент, для применения налогового вычета на супругу — резидента.
    Перед продажей по тел. горячей линии ИФНС сказали, что супруги вправе сами распределять доход и что если в ДКП будет прописано, что доход получил 1 супруг — этого достаточно.
    Пришли в налоговую, там говорят, что они основываются на данные, переданные из Росреестра, где указано 0,5 собственности на каждого супруга, считают это долевой собственностью и говорят, что налог надо платить каждому с 500 т.р.
    На возражение что у нас нет долей, говорят что договор тогда надо было оформлять на 1 супруга и что, возможно, Росреестр ошибочно оформил нам долевую собственность и предоставил им неверные данные. Отправили нас исправлять ошибку в Росреестре.

    Считаю, что в переданных данных от Росреестра в ИФНС ошибки нет — что это неверное толкование инспектора налоговой.

    Что делать? Составить и подписать соглашение о распределении дохода, а потом прикрепить его вместе с ДКП к обращению в налоговую?
    И обращаться ли в Росреестр выяснять нет ли ошибки в оформлении права собственности?

    В налоговой сказали, что в соответствии с 305-ФЗ декларацию на продажу недвижимости до 1 млн.р. подавать не надо, но весной все-равно придет уведомление об уплате налога.
    Правильным ли будет все же подать нулевые декларации с прикреплением документов обоим супругам?

    Обращаться ли для выяснения в налоговую сейчас, пока еще есть возможность мужу остаться резидентом в 2023 г., или потом в 2024 г. в ответ на уведомление об уплате налога?
    Боимся что потом в 2024 г. не получится отстоять свои права, а нерезидентство мужа уже будет не изменить.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Анастасия!

      Вот в этом месте «пришли в налоговую, там говорят что они основываются на данные, переданные из Росреестра» сотрудник налоговой ошибается.

      Как вам действовать в дальнейшем я могу рассказать, но только в рамках консультации.

      Ответить
  17. Алла

    Здравствуйте, квартира куплена в 2015 году до брака(ипотека) , в 2015 году вступила в брак, 2017 год маткапитал, в 2022году выделила доли супругу и детям. Берем разрешение органов опеки на продажу квартиры и покупаем новую выделив доли детям 1.8(4д) и мужу и мне по 1.4
    Теперь хотим продать квартиру купленную до брака,можно ли супругу избежать уплаты налога с продажи квартиры?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, можно.

      Ответить
  18. Валерия

    Здравствуйте, права ли налоговая утверждая, что при наличии указания конкретных сумм, получаемых продавцами, дополнительное соглашение о распределении доходов теряет свою силу? Подобное соглашение по их позиции можно использовать, если в договоре прямо не указано распределение доходов(что по умолчанию означает 50% на 50%).

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Мне сложно сказать, не погружаясь в ситуацию и не видя документов. На сайте самой налоговой есть вот такая информация, где указано, что досоглашением можно распределить доход, если этого не было сделано в дкп. Но это, видимо, не совсем в чистом виде ваша ситуация.

      Не знаю. Честно говоря, это не совсем моя зона ответственности. Я — риэлтор, вижу свою задачу в том, чтобы проводить сделки так, чтобы проблем и «неожиданностей» с налогами не возникало. А что можно сделать, когда документы оформлены «неоптимально», и у налоговой уже появились претензии, не всегда могу точно определить. Предлагаю, в таких случаях, обращаться к адвокатам.

      Ответить
  19. Люция

    Добрый день. Квартира куплена по договору (и в выписке) в общую совместную собственность супругов, доли не выделены. Оба супруга ИП- УСН доход. Квартира сдается в аренду, в договоре аренды указана только супруга, она сдает декларацию УСН и перечисляет налог 6%. Сейчас квартира продается. Поясните пожалуйста, может только супруга отчитаться за весь доход от продажи в декларации УСН и заплатить налог УСН 6%. Или же пополам доход делить и как отчитаться супругу тогда, по УСН или 3-НДФЛ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Весь доход от продажи квартиры может получить супруга. О том как это сделать можно посмотреть здесь.

      Ответить
  20. Иван

    Обязательно ли нотариально удостоверять соглашение о распределении дохода в с соответствии с пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      В ст. 38 п.2 CК РФ речь идет о разделе имущества, а не о распределении дохода.

      Не путайте!

      Соглашение о распределении дохода можно сделать в простой письменной форме. А раздел имущества — это сделка. Обязательная нотариальная форма.

      Ответить
      1. Иван

        Поясните, пожалуйста, чем отличаются эти 2 понятия. Доход- это ведь деньги, деньги относятся к имуществу.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          А зачем вам, вообще, при продаже общей собственности потребовалась ст. 38 Семейного Кодекса? Я на неё в статье не ссылался…

          Распределение доходов от продажи общей собственности регламентированы Гражданским Кодексом. Участниками общей собственности могут быть и не супруги. Простой письменной формы при распределении доходов, в этом случае, достаточно.

          Ответить
          1. Иван

            Это ФНС пытается противостоять соглашению о распределении дохода и приводит норму статьи 38 СК РФ. Согласен, что ст. 38 немного из другой оперы. Спасибо, Евгений!

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Удачи)

              Ответить
  21. Руслана

    Хорошая статья, спасибо) Правильно я поняла, если оба супруга титульные собственники в общей совместной собственности, для распределения дохода достаточно указать в договоре купли продаже, что все деньги от продажи получила супруга и в этом случае налог платит только супруга?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Формально, да. Этого достаточно.

      Но в марте года, следующего за годом получения дохода, супруг все равно получит уведомление-требование от налоговой заплатить налог. Как показывает практика, далеко не все налоговые инспекторы «в теме». Поэтому я бы все равно рекомендовал сделать соглашение о распределении дохода и обоим супругам подать декларации (супругу — нулевую).

      Ответить
      1. Спасибо

        В налоговой мне сказали, что нужно приложить дкп, где указанно что все деньги с продажи получила супруга и этого будет достаточно

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Вам повезло)

          Но имейте ввиду, что инспектор, проконсультировавший вас и инспектор, проверяющий уплату налогов — разные люди. И у второго инспектора может быть другая позиция по этому вопросу. Посмотрите комментарии к этой статье (от Виктории). Там даже Соглашение отказывались принимать.

          Мой ответ о том, как гарантированно не иметь проблем. Выбор действия — за вами)

          Ответить
  22. Юлия

    Здравствуйте! Спасибо за полезную статью! Скажите, как учитывается вычет при продаже недвижимости (1 млн.руб.) в случае распределения доходов супругов? Каждому супругу положен 1 млн.руб. вычета? Или пропорционально доле доходов, рассчитанной при распределении?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов

      Добрый день!

      Налоговый вычет при продаже в размере 1 млн. руб. предоставляется в отношении одного объекта недвижимости и распределяется между собственниками, пропорционально полученного дохода.

      Ответить
  23. Елена

    Здравствуйте. У нас такая ситуация: в 2013 году купили квартиру за 2,2 млн, оформили на мужа, в кредитном договоре муж титульный заемщик, я (супруга) созаемщик. В 2020 году муж выделил доли по договору (для исполнения обязательства при использовании МК) мне и детям. В 2022 эту квартиру продали за 3,5 млн. Пришло налоговое уведомление об уплате налога при продаже недвижимости.
    1. Могу ли я обратиться в налоговую с заявлением об освобождении меня от уплаты налога, так как фактически я платила за данную квартиру с 2013 года?
    2. Или могу ли я снизить налогооблагаемую базу предоставив договор купли-продажи и свидетельство о браке?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      У вас не будет налога, т.к. минимальный предельный срок владения у вас начинается в в 2013 году. А вот, дети стали собственниками в 2020-м, и у них НДФЛ будет. До наступления совершеннолетия обязанность уплаты НДФЛ за ребенка лежит на родителях.

      Ответить
    2. Евгений Тараканов автор

      По поводу НДФЛ для детей, на мой взгляд, вопрос — спорный. По факту, они стали собственниками тоже в 2013 году, но в Налоговом Кодексе эта ситуация никак не описывается, а налоговая считает, что минимальный предельный срок владения в их случае начинается с момента выделения долей. Не слышал, чтобы кто-то оспорил эту позицию в суде.

      Ответить
      1. Елена

        В таком случае можно ли сослаться на закон от 29.11.2021 № 382 – ФЗ, т.к. у детей дата прекращения права в проданной квартире 30.12.2022, но ( с согласия опеки) у них возникло право собственности в другой квартире 15.12.2022?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Нет, возникновение права собственности не освобождает плательщика от уплаты НДФЛ с полученного дохода.

          Ответить
      2. Елена

        Здравствуйте.
        Всё как Вы говорили. Я написала в налоговой заявление и мне налог выплачивать не пришлось. На детей налог начислили, но из суммы налогооблагаемой базы еще вычли уплаченные проценты, т.к. квартира была куплена в ипотеку. В итоге налоги за детей получились приемлемые.
        Спасибо.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Елена, рад был помочь.

          Ответить
  24. Елена

    Здравствуйте! А где можно найти пример соглашения о распределении дохода?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Не знаю.

      Ответить
  25. Виктория

    Здравствуйте. Ваша цитата «Налоговая не имеет права отказать супругам в распределении дохода, на их усмотрение.
    Но как показывает практика, не все налоговые инспекторы знают о такой возможности и … задают вопросы.
    Ссылок на разъяснения Минфина обычно достаточно, чтобы их снять.»
    Пожалуйста, дайте указанную ссылку Минфина. У нас как раз такая ситуация, титульный собственник получил деньги, но хотим распределить доход поровну и соответственно заплатить НДФЛ в равных долях, чтобы каждый супруг мог использовать налоговый вычет и в итоге ндфл стал равен 0. Налоговый инспектор настаивает, что ндфл должен платить исключительно титульный собственник

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Виктория, добрый день!

      В статье, к которой вы оставляете комментарий, есть ссылки на письма, которые вы просите. Раздел «Распределение дохода между супругами».

      Ответить
      1. Виктория

        Евгений, спасибо за обратную связь. Я не знаю, как «бороться» с налоговой(( Я показала в налоговой инспекции Письмо Министерства Финансов РФ № 03-04-05/4-543 от 23.04.2012 о порядке распределения доходов от продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности. На что получила ответ, что в данном письме идет речь о том, что оба супруга оформлены собственниками, т.е. в выписке ЕГРН указаны оба супруга, как собственники, просто без выделении долей. А в моём случае, хотя собственность формально общая супружеская, но в выписке ЕГРН указана только жена, значит доход получила жена и, следовательно НДФЛ должна платить только жена. Распределение доходов (по мнению ИФНС №22 по МО) влияет только на получение имущественного вычета, но никак не на оплату налога. Есть ли выход в создавшейся ситуации? Можно ли доказать налоговой, что при совместной супружеской собственности всё равно, кто оплатит НДФЛ при продаже квартиры, даже если титульный собственник один? Спасибо.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Общая совместная собственность возникает не от того, прописаны ли оба супруга вы выписке, а от того, в браке куплена квартира или нет. Это следует из п. 1 ст. 33 Семейного Кодекса.

          И именно поэтому, при продаже квартиры, в которой второй супруг не оформлен титульным собственником, Росреестр требует его нотариального заявления о согласии на продажу!

          Сотрудник налоговой ошибается. Мне трудно сказать, почему. Я не внутри вопроса. Возможно, вы не сделали Соглашения о распределении доходов, а доносите свою позицию «на словах». Не знаю.

          В любом случае, порядок обжалования действий налогового инспектора, следующий:
          1. Жалоба руководителю инспекции
          2. Жалоба в вышестоящую налоговую
          3. Оспаривание решения налоговой через суд.

          Ответить
          1. Виктория

            Евгений, большое спасибо. После прочтения вашей статьи, я обратилась в Центральный аппарат ФНС России с просьбой дать разъяснения по данному вопросу, и они полностью подтвердили ваши слова. Теперь есть с чем идти в районную ИФНС, и доказывать свою правоту, думаю, что до суда дело не дойдет))

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Это хорошо) Желаю вам решить все ваши проблемы с налоговой)

              Ответить
              1. Виктория

                Спасибо))

                Ответить
                1. Марсель

                  Виктория, у меня ситуация 1 в 1 как у вас. Не могу сдвинуть с места мнение налоговой. Поделитесь пожалуйста письмом-ответом от ИФНС на imarsel@mail.ru или ссылкой.

                  Ответить
                2. Ирина

                  Виктория, здравствуйте! И со мной можете , пожалуйста, поделиться разъяснениями ФНС России? Очень буду благодарна 😇 почта arnaut_iy@mail.ru

                  Расскажите, чем закончился ваш опыт?

                  Ответить
            2. Светлана

              Виктория, здравствуйте! Можете предоставить данные разъяснения? Очень поможете, оказалась в подобной ситуации. Почта Svetlanalapteva4162@gmail.com. заранее благодарю⚘

              Ответить
            3. Ирина

              Здравствуйте! Уважаемая Виктория, очень вас прошу поделиться разъяснением Центрального аппарата ФНС России по данному вопросу. Очень обяжете. Почта ev.irina643@gmail.com

              Ответить
              1. Евгений Тараканов автор

                Ирина, добрый день!

                Вряд ли Виктория увидит ваше сообщение. Для того, чтобы оставить комментарий не требуется авторизация. Поэтому, отбивки никакие не приходят. Тем не менее, оставлю ваше сообщение. Мало ли…

                Ответить
  26. Галигп

    Очень полезная статья,как раз то ,что искала долгое время! Очень просто и доходчиво все обьяснили-спасибо!

    Ответить