Квартиру, являющуюся единственным жильем, можно продать без уплаты налога через 3 года после покупки.
Если 3-летний срок владения еще не прошел, то налог с продажи единственного жилья платить нужно. О том, как он рассчитывается можно посмотреть здесь.
Ниже речь пойдет о том, как определить является ли квартира единственным жильем. И какие есть способы сделать квартиру единственной, если в этом есть необходимость.
- Какое жилье является единственным?
- Совместная собственность супругов и статус единственного жилья
- Правило 90 дней
- Дом, являющийся единственным жильем и земельный участок
- Право требования квартиры по ДДУ — не квартира
- Апартаменты и другие нежилые помещения — не жилье
- Другое жилье за границей
- Как «сделать» жилье единственным?
- «Подводные камни» закона
Какое жилье является единственным?
Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:
- Других объектов жилой недвижимости
- Долей в в других объектах жилой недвижимости
- Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов
В расчет принимается только недвижимость на которую оформлено право собственности в Едином Государственном Реестре Недвижимости!
Регистрация по месту жительства или пребывания, пользование жильем на основании договора социального найма или другие виды пользования, не считаются владением.
И не учитываются при определении статуса единственного жилья.
Совместная собственность супругов и статус единственного жилья
Совместной собственностью супругов считается недвижимость, купленная одним из супругов во время брака.
Источник:
п.1 ст. 256 ГК РФ Общая собственность супругов.
То есть, если один из супругов во время брака купит на свое имя квартиру и будет являться единственным титульным собственником, такая квартира все равно будет находиться в совместной собственности супругов.
Квартира другого супруга, при этом, уже не будет являться единственным жильем.
Нужно учитывать, что недвижимость супруга, принадлежащая ему до вступления в брак, или полученная в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация и т.д.) не является совместной собственностью супругов.
Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов
Такая недвижимость не влияет на статус единственного жилья другого супруга.
Правило 90 дней
Собственник единственного жилья может за 90 дней до его продажи купить другое жилое помещение, и оно не будет учитываться в целях определения единственного жилья.
Датами покупки и продажи в этом случае будут считаться даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
То есть, даже если налогоплательщик, за 90 дней до продажи квартиры, приобрел другое жилье, продаваемая квартира все равно будет считаться единственным жильем.
Дом, являющийся единственным жильем и земельный участок
Жилой дом тоже может быть единственным жильем.
Минимальный предельный срок владения для него будет равен 3-м годам.
Но кроме того, минимальный предельный срок владения для участка, на котором дом расположен, тоже будет равен 3-м годам.
Источники: абз. 3 пп. 4 п. 3 Статья 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, Письмо Минфина от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054
Право требования квартиры по ДДУ — не квартира
Будет ли квартира единственным жильем, если кроме нее есть еще одна квартира (квартиры), купленная по ДДУ, но не оформлена в собственность?
Да, будет.
Пока квартира не оформлена в собственность, это не квартира, а право требования. А по поводу права требования в законе нет никаких ограничений.
Даже если вы приняли квартиру от Застройщика по акту приема передачи, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали — квартиры в собственности у вас нет. А значит, другая квартира будет являться единственным жильем.
Многие по ошибке считают, что с момента подписания акта приема-передачи квартира переходит в собственность.
Это не так. Ошибаются они потому что, с момента подписания акта приема-передачи появляется право получения вычета на покупку.
Но не право собственности!
Право собственности появляется только в момент его регистрации.
Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество.
Апартаменты и другие нежилые помещения — не жилье
Апартаменты не являются жильем. Несмотря на то, что предназначены для проживания.
Поэтому, кроме единственного жилья, в собственности может быть сколько угодно апартаментов. На статусе единственного жилья это никак не скажется.
Это касается всех других типов нежилых помещений: машиноместа, гаражи, кладовые, склады, офисы, магазины и т.д.
Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение не будет влиять на статус единственного жилья для другого жилого помещения.
Другое жилье за границей
Будет ли жилье в России единственным, если другое жилье находится за границей?
Если следовать букве закона, то — нет.
В Налоговом Кодексе география единственного жилья не ограничивается границами Российской Федерации. Следовательно жилье за границей «делает» жилье в России неединственным.
Но ресурсов для проверки недвижимости за пределами РФ, у налоговой нет. И никто подобные запросы не делает. Во всяком случае, я ни о чем подобном не слышал.
Поэтому на практике, жилье за границей в расчет не берется.
Тем не менее, риск того, что налоговой станет известно о жилье за границей, существует. И с этим моментом налогоплательщику следует считаться.
Как «сделать» жилье единственным?
Можно ли «сделать» недвижимость единственной, если прошло только 3 года, а в собственности есть другое жилье?
Такой способ есть. Но у него есть особенности.
Статус единственного жилья имеет значение только к определенной дате — дате перехода права собственности к покупателю.
В любой другой период, даже за день до продажи, в собственности налогоплательщика может быть сколько угодно другого жилья. По закону, это никак не мешает стать жилью единственным, если на дату сделки другого жилья не станет.
Плюс в самом законе нет никаких ограничений на предыдущие выбытия.
Из этого вытекают возможные способы сделать квартиру единственной, если минимальный предельный срок владения еще не истек, а продать квартиру нужно.
Для этого налогоплательщику нужно просто “избавиться” от другого жилья, делающего продаваемую недвижимость не единственной.
Для этой цели сегодня применимы два способа:
- Брачный договор.
Возможен только между супругами. Оформляется у нотариуса.
- Договор дарения члену семьи или близкому родственнику
Соответственно возможен только между членами семьи или близкими родственниками. Налога у одаряемого при этому не возникает.
Источник:
абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению
После того, как продаваемая квартира станет единственной, и 3-х летний срок владения истечет, налог с продажи единственного жилья платить будет не нужно.
«Подводные камни» закона
Законодатель оставил в законе возможность легко сделать жилье единственным. Это факт. Но скорее всего, по упущению.
Потому что, не прошло и 2-х лет после принятия закона, как МинФин в письме № 03-04-05/82492 от 12.10.2021 напомнил нам, что в соответствии со ст. 54.1. НК, налогоплательщик перед сделкой не вправе совершать действия, направленные на изменения режима собственности, в целях уменьшения налога.
Чему равен при этом срок «перед сделкой», в письме не указано.
Т.е. все предыдущие выбытия, которые прямо не запрещены, налоговая может трактовать, как сделки совершенные с целью уменьшения налога, и, соответственно, выставить в итоге требование об уплате налога в полном объеме.
Будет ли это происходить и как — пока не известно. Но с упомянутым выше письмом лучше считаться.
Поэтому, если вы решитесь на предыдущие выбытия, придерживайтесь следующих правил:
- Временной промежуток между сделкой по выбытию и сделкой по продаже должен быть как можно большим. Лучше, не менее полугода. Если есть возможность, то делайте сделки в разных налоговых периодах.
- Если вы делаете брачный договор и владеете другим имуществом, не делайте выбывающую недвижимость единственным объектом брачного договора. Включите туда другое имущество. Это будет аргументом, что брачный договор не заключался с целью сделать продаваемую недвижимость единственным жильем.
Это рекомендации с опережением. Но лучше их придерживаться.
Срок исковой давности по налоговым нарушениям составляет 3 предыдущих налоговых периода. А когда налоговая «возьмется за дело», точно не знает никто.
Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Здравствуйте. Продаётся квартира приобретённая в браке, в собственности 3 года ,в которой детские доли и у супругов общая совместная собственность.
У супруги имеется квартира приобретённая в процессе приватизации, у супруга доля в квартире матери(приобретённая до брака), заплатят ли они налог с продажи этой квартиры на этих условиях?
Здравствуйте!
Квартира не является единственным жильем ни для одного из супругов. Соответственно, если не прошло 5-ти лет, каждый из супругов должен будет заплатить НДФЛ с дохода.
А вот для детей квартира будет единственным жильем. И если с того момента, как на них была оформлена собственность прошло 3года, налога у них не будет.
один блогер с ютуба, мне утверждает, что дети не подходят под эту категорию «единственное жильё» (типа, все ложится на плечи родителей и налоги и декларации и т.п.). Так ли это? И Как бы поточнее узнать, чтоб не пришёл штраф за не поданную декларацию.
Добрый день!
Уплата налога и подача декларации, действительно, «на плечах» родителей. Но владельцы недвижимости, а следовательно, налогоплательщики -дети. Статус единственного жилья определяется в отношении конкретного налогоплательщика.
Если кто-то утверждает обратное, просите норму закона, из которой это следует.
Вопрос следующий: в собственности у меня было две квартиры. Я оформила договор дарения на одну из квартир на свою маму, с прописанной фразой о том, что я как даритель вправе отменить дарение в случае смерти мамы. Квартиру успели перерегистрировать на маму в Росреестр в июле. Мамы не стало 5 августа, а после этого я продала квартиру в сентябре. Квартира все ещё числится в Росреестре на маме, я пока не подавала заявление на перерегистрацию. Сейчас мне непонятно, будет ли для налоговой проданное мной жилье считаться единственным, если в моменте продажи второй квартиры на мне была только она (если смотреть на регистрацию в Росреестре)?Наследственное дело открыто и пока что квартиру не включали в него, т.к. по телефону при звонке в Росреестр сказали, что зарегистрируют кв обратно на меня по этому договору дарения.
Заранее благодарю.
Юлия, добрый день!
Да, проданная квартира будет единственной. Ведь на момент ее продажи в вашей собственности больше не было жилых помещений.
Право отмены дарения — не означает отмену этого дарения. У налоговой нет никаких оснований считать квартиру, подаренную маме, вашей собственностью до тех пор, пока этим правом вы не воспользовались, и не оформили ранее подаренную квартиру в собственность.
Единственная возможность «сделать» проданную квартиру неединственной — это признать сделку с дарением притворной. Но такая возможность — только теоретическая. Заниматься этим налоговая не будет, т.к. подробности сделки ей неизвестны, а соответственно нет никаких доказательств, с которыми можно было бы идти в суд.
Здравствуйте!
Ранее был оформлен на меня пустой земельный участок. Сейчас на нем построил дом и зарегистрировал на себя. Так же имею в собственности квартиру 3 года. Если после оформления построенного дома в собственность продам квартиру в течении 90 дней, будет ли эта квартира является единственным жильем и придется ли платить налог?
Заранее благодарю за ответ
Добрый день, Роман!
Точного ответа на ваш вопрос не знаю. Довольно редкий случай, мне не встречался. Но, полагаю, что налоговая откажет.
Вопрос в том, что именно законодатель понимает под словом «приобретение»? В широком смысле, строительство жилого дома для себя тоже является приобретением. Но на сайте налоговой речь идет именно о покупке другого жилья. А поскольку, налоговая всегда трактует закон не в пользу налогоплательщика, очень сомневаюсь что налоговый инспектор согласится с вашими доводами.
Рекомендую вам задать вопрос в электронную приемную Минфина. Они обычно отвечают в течение месяца. Вы хотя бы будете понимать, как трактует эту ситуацию вышестоящий орган.
p.s. если, вдруг, последуете совету, сообщите пожалуйста каков был ответ.
Евгений, добрый вечер!
07.03.2023 года по ДКП в сумме 11 650 000 продана квартира, оформленная на супругу и несовершеннолетнего ребенка, которая принадлежала продавцам (общая долевая собственность, 1/2) на основании Договора участия в долевом строительстве от 07.09.2018, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2019, Акт приема – передачи квартиры от 27.06.2019, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 18.07.2019г. была сделана запись регистрации. ДДУ в сумме 4 300 000. Супруг на момент продажи имеет долю в другой квартире, полученную по приватизации. Подскажите пожалуйста как правильно оформить декларацию и соглашение о распределении полученного с продажи квартиры дохода, чтобы не пришлось платить налог. Если супруга(не имеющая иной недвижимости) укажет весь полученный доход за собой, так как у нее это единственное жилье, а супруг подаст нулевую декларацию с приложением соответствующего соглашения о распределении полученного дохода (Супруга=11 650 000, Супруг=0) будет ли это верно? сможем ли избежать налога? Или распределить так Супруг = 4 300 000 (фактически ранее потраченная сумма на покупку, а Супруга = 7 350 000) Будет ли их налог =0, так как у одного есть фактическое подтверждение об отсутствии дохода, а у другого — единственное жилье?
Добрый вечер, Ирина!
В комментариях я только отвечаю на вопросы. Индивидуальные консультации — платные (см. раздел «Консультации»)
Доли в доме и земельный участок, полученные по наследству после смерти отца в детстве, считаются ли жильем, если продаёшь свой новый дом как единственное жилье?
Земельный участок — не является жильем. Доли в доме — являются.
У сына имеется доли на дом и земельный участок, полученный после смерти отца, который умер давно. 3 года назад построил свой дом, и хочет его продать. Но чтобы не платить налог при продаже, хочет свою долю подарить мне и сделать свое жилье единственным. Долевой участок в моем доме можно ли оставить за сыном? Или и доли можно не трогать?
Теоретически, можно подарить только доли в доме, и для того чтобы жилье стало единственным, будет достаточно.
Но практически, Росреестр может не зарегистрировать такую сделку. Придется и землю дарить.
День добрый, куплен в браке дом в долевую собственность, спустя время один супруг дарит второму свою долю в этом купленном в браке дом, и через 10 лет строит другой дом и продает через три года после регистрации, будет ли построенный дом считаться
единственным жильем?
Добрый день!
По той информации, которую вы пишите — будет считаться. Но для меня всегда «подозрительны» сделки по которым супруги дарят другу другу совместную собственность. По закону это сделать невозможно — невозможно подарить человеку то, что и так ему принадлежит (собственность супругов принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того, на кого она оформлена).
Ну и плюс, нужно проверять есть ли у супруга, подарившего «свою» долю другая недвижимость.
Добрый день!
На данный момент в собственности единственная квартира. Предыдущую (где была также единственным владельцем) продала более 3х лет назад по ДКП.
Услышала мнение от юриста, что квартира, которой владею сейчас, не будет считаться единственной, так как право собственности уже было реализовано два раза.
Рассудите, кто прав и будет ли квартира в таком случае считаться единственным жильем.
Заранее спасибо!
Добрый день!
На моем сайте бесплатно можно получить только ответ на вопрос. И то, не всегда.
Возможности давать указания не предусмотрено. Даже за деньги.
Добрый вечер.
Буду продавать квартиру, приобретенную по дду. С момента оплаты прошло 3.5 года.
Но есть вторая недвижимость — комната. Комнату хочу подарить сыну. На полученные от продажи деньги буду приобретать другую квартиру и брать ипотеку.
Между дарением и продажей будет буквально один день.
Кроме того с мужем нужно будет сделать брачный договор.
Каким образом налоговая определяет необходимость применения 54 статьи?
Как налоговая проверяет, что дарственная и брачный договор заключены накануне продажи?
Спасибо.
Елена, добрый день!
«Каким образом налоговая определяет необходимость применения 54 статьи?»
Применительно к единственному жилью, случаи когда была бы применена 54-я статья, мне не известны. Вполне возможно, что их и не было. Но это не значит, что не будет.
Льгота для единственного жилья существует только с 2020 года, а Письмо Минфина № 03-04-05/82492 появилось в конце 2021-го. Поэтому, результаты его «применения» скорее всего следует ожидать в 2023 году ( по результатам 2022 года). Если такие случаи будут, можно будет сказать что-то конкретное.
——————————————
«Как налоговая проверяет, что дарственная и брачный договор заключены накануне продажи?»
После того, как будут проведены эти сделки (брачный договор — это тоже сделка), Росреестр передаст в налоговую всю информацию о них. Более того, автоматически налоговая начислит вам налог и пришлет уведомление, в ответ на которое вы должны будете представить доказательства «единственности жилья». К этим доказательствам вам придется приложить копии договора дарения и брачного договора.
Делать продажу на следующий день после дарения — это, конечно, вызов для налоговой:) Если попадется принципиальный инспектор, может принять такой поворот лично на свой счет. Я бы не советовал…
ЙогаЗдравствуйте. Считается квартира в военной ипотеке и ещё в залоге у банка. Собственностью
Добрый день!
Приведенные вами параметры: «военная ипотека», «залог в банке», никак не влияют на факт владения недвижимостью — то есть на то, считать ли эту недвижимость собственностью. Владение недвижимостью (т.е. собственность) начинается с момента ее регистрации в Росреестре. Этот факт означает, что недвижимость стала собственностью. А то, каким образом она приобретена, находится ли она в залоге, наложены ли на нее другие обременения/ограничения, с точки зрения собственности — не важно.
Для вашей ситуации важен другой критерий. Если квартира приобреталась по ДДУ, то оформлялась ли она в собственность после сдачи дома? Если оформлялась — это собственность, а если нет — то нет.
Подскажите, пожалуйста, Хотим продать квартиру, 3 года будет в октябре, квартира в долевой собственности с мужем 50/50. Год назад муж получил по дарственной еще квартиру, для меня это единственное жилье, а у мужа получается, что нет. Нужно будет ему платить налог? Согласно разьяснению вроде нет, т.к. подаренная квартира не совместное имущество, но как ситуация складывается на практике?
А из какого разъяснения следует, что у супруга не будет налога?
Будет у супруга налог. Подаренная квартира к вашей доле не имеет отношения, а долю мужа — делает неединственной.
Тем не менее, оформить сделку так, чтобы и у мужа не было налога, можно. Подробности в этой статье.
Ситуация такая. Хочу продать комнату в двухкомнатной коммуналке. В собственности уже 3 года. Единственное жилье. Брала в 2019 году за 1 100 000р. Продать хочу за 2 мл.р. И пожить на съеме какое-то время, пока не найду лучший вариант квартиры. Нужно ли платить налог и сколько?
Если жилье, действительно единственное, то налога при продаже не будет.
Евгений, подскажите пожалуйста, в случае покупки квартиры в новостройке в целях исчисления срока владения нужно отталкиваться от момента гос регистрации права на недвижимость, а не дату заключения дду с застройщиком?
И что считается датой полной оплаты? Благодарю!
Здравствуйте, Светлана!
Если вы продаете квартиру, купленную по ДДУ, минимальный предельный срок владения (для целей налогообложения) следует отсчитывать от даты полной оплаты по ДДУ. Ни дата регистрации права собственности, ни дата заключения ДДУ с застройщиком — значения не имеют.
Вот подробная статья об НДФЛ при продаже квартиры, купленной по ДДУ. Там же можно посмотреть, что считать полной оплатой.
Подскажите пожалуйста, если у меня есть единственная квартира, и я ее продам срок владения 8 месяцев, получу ВНЖ другого государства , буду ли я платить налог за проданную квартиру. Жилье, в другом государстве покупать не собираюсь ( СНГ). Спасибо.
Здравствуйте, Юлия.
Если вы продадите единственную квартиру, после 8-ми месяцев владения, вам придется заплатить налог. Это абсолютно точно. Минимальный предельный срок владения (3 года для единственного жилья) к этому моменту еще не истечет.
Открытый вопрос, только в размере налога.
А это уже, в свою очередь, будет зависеть от вашего налогового статуса по итогам налогового периода, в котором вы продадите квартиру. Подробнее о том, как определяется налоговый статус, можно посмотреть здесь.