Налог с продажи единственного жилья

Единственное жилье Налоги

Квартиру, являющуюся единственным жильем, можно продать без уплаты налога через 3 года после покупки.

Источник:
п.3 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Если 3-х летний срок владения еще не прошел, то налог с продажи единственного жилья платить нужно. О том, как он рассчитывается можно посмотреть здесь.

Ниже речь пойдет о том, как определить является ли квартира единственным жильем. И какие есть способы сделать квартиру единственной, если в этом есть необходимость.

Какое жилье является единственным?

Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:

  1. Других объектов жилой недвижимости
  2. Долей в в других объектах жилой недвижимости
  3. Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов

Источник:
пп. 4 п.3 ст. 217.1 НК Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества .

Совместная собственность супругов и статус единственного жилья

Совместной собственностью супругов считается недвижимость, купленная одним из супругов во время брака.

Источник:
п.1 ст. 256 ГК РФ Общая собственность супругов.

То есть, если один из супругов во время брака купит на свое имя квартиру и будет являться единственным титульным собственником, такая квартира все равно будет находиться в совместной собственности супругов.

Квартира другого супруга, при этом, уже не будет являться единственным жильем.


Нужно учитывать, что недвижимость супруга, принадлежащая ему до вступления в брак, или полученная в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация и т.д.) не является совместной собственностью супругов.

Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов

Такая недвижимость не влияет на статус единственного жилья другого супруга.

Правило 90 дней

Собственник единственного жилья может за 90 дней до его продажи купить другое жилое помещение, и оно не будет учитываться в целях определения единственного жилья.

Датами покупки и продажи в этом случае будут считаться даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

То есть, даже если налогоплательщик, за 90 дней до продажи квартиры, приобрел другое жилье, продаваемая квартира все равно будет считаться единственным жильем.

Право требования квартиры по ДДУ — не квартира

Будет ли квартира единственным жильем, если кроме нее есть еще одна квартира (квартиры), купленная по ДДУ, но не оформлена в собственность?

Да, будет.

Пока квартира не оформлена в собственность, это не квартира, а право требования. А по поводу права требования в законе нет никаких ограничений.

Даже если вы приняли квартиру от Застройщика по акту приема передачи, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали — квартиры в собственности у вас нет. А значит, другая квартира будет являться единственным жильем.


Многие по ошибке считают, что с момента подписания акта приема-передачи квартира переходит в собственность.

Это не так. Ошибаются они потому что, с момента подписания акта приема-передачи появляется право получения вычета на покупку.

Но не право собственности!

Право собственности появляется только в момент его регистрации.

Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Апартаменты и другие нежилые помещения — не жилье

Апартаменты не являются жильем. Несмотря на то, что предназначены для проживания.

Поэтому, кроме единственного жилья, в собственности может быть сколько угодно апартаментов. На статусе единственного жилья это никак не скажется.

Это касается всех других типов нежилых помещений: машиноместа, гаражи, кладовые, склады, офисы, магазины и т.д.

Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение не будет влиять на статус единственного жилья для другого жилого помещения.

Как «сделать» квартиру единственной?

Можно ли «сделать» квартиру единственной, если прошло только 3 года, а в собственности есть другое жилье?

Такой способ есть. Но у него есть особенности.


Статус единственного жилья имеет значение только к определенной дате — дате перехода права собственности к покупателю.

В любой другой период, даже за день до продажи, в собственности налогоплательщика может быть сколько угодно другого жилья. По закону, это никак не мешает стать жилью единственным, если на дату сделки другого жилья не станет.

Плюс в самом законе нет никаких ограничений на предыдущие выбытия.

Из этого вытекают возможные способы сделать квартиру единственной, если минимальный предельный срок владения еще не истек, а продать квартиру нужно.

Для этого налогоплательщику нужно просто “избавиться” от другого жилья, делающего продаваемую недвижимость не единственной.

 Для этой цели сегодня применимы два способа:

  1. Брачный договор.

Возможен только между супругами. Оформляется у нотариуса.

  1. Договор дарения члену семьи или близкому родственнику

Соответственно возможен только между членами семьи или близкими родственниками. Налога у одаряемого при этому не возникает.

Источник:
абз. 2  п. 18.1 ст. 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению

После того, как продаваемая квартира станет единственной, и 3-х летний срок владения истечет, налог с продажи единственного жилья платить будет не нужно.

«Подводные камни» закона

Законодатель оставил в законе возможность легко сделать жилье единственным. Это факт. Но скорее всего, по упущению.

Потому что, не прошло и 2-х лет после принятия закона, как МинФин в письме № 03-04-05/82492 от 12.10.2021 напомнил нам, что в соответствии со ст. 54.1. НК, налогоплательщик перед сделкой не вправе совершать действия, направленные на изменения режима собственности, в целях уменьшения налога.

Чему равен при этом срок «перед сделкой», в письме не указано.

Т.е. все предыдущие выбытия, которые прямо не запрещены, налоговая может трактовать, как сделки совершенные с целью уменьшения налога, и, соответственно, выставить в итоге требование об уплате налога в полном объеме.

Будет ли это происходить и как — пока не известно. Но с упомянутым выше письмом лучше считаться.

Поэтому, если вы решитесь на предыдущие выбытия, придерживайтесь следующих правил:

  • Временной промежуток между сделкой по выбытию и сделкой по продаже должен быть как можно большим. Лучше, не менее полугода. Если есть возможность, то делайте сделки в разных налоговых периодах.
  • Если вы делаете брачный договор и владеете другим имуществом, не делайте выбывающую недвижимость единственным объектом брачного договора. Включите туда другое имущество. Это будет аргументом, что брачный договор не заключался с целью сделать продаваемую недвижимость единственным жильем.

Это рекомендации с опережением. Но лучше их придерживаться.

Срок исковой давности по налоговым нарушениям составляет 3 предыдущих налоговых периода. А когда налоговая «возьмется за дело», точно не знает никто.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Добавить комментарий

  1. Юлия

    Подскажите пожалуйста, если у меня есть единственная квартира, и я ее продам срок владения 8 месяцев, получу ВНЖ другого государства , буду ли я платить налог за проданную квартиру. Жилье, в другом государстве покупать не собираюсь ( СНГ). Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Юлия.

      Если вы продадите единственную квартиру, после 8-ми месяцев владения, вам придется заплатить налог. Это абсолютно точно. Минимальный предельный срок владения (3 года для единственного жилья) к этому моменту еще не истечет.

      Открытый вопрос, только в размере налога.

      А это уже, в свою очередь, будет зависеть от вашего налогового статуса по итогам налогового периода, в котором вы продадите квартиру. Подробнее о том, как определяется налоговый статус, можно посмотреть здесь.

      Ответить