Налог с продажи квартиры

расчет налога Налоги

Доходы в Российской Федерации облагаются налогом. Обязанность уплаты налога установлена Налоговым Кодексом РФ, а порядок уплаты налога физическими лицами регламентирован Главой 23 НК РФ. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если вы продаете квартиру, вам всегда нужно считаться с налоговыми последствиями.

Эта статься о том, как можно продать квартиру без налога, и как правильно его рассчитать, если налог с продажи квартиры платить нужно.

Освобождение от уплаты налога с продажи квартиры

С самого начала — хорошая новость. Налог с продажи квартиры нужно платить не всегда. Это зависит от того, как долго собственник владеет недвижимостью.

Срок владения, после которого квартиру можно продать без налога, называется минимальным предельным сроком владения. п.2 ст. 217.1 НК РФ

Истечение минимального предельного срока владения освобождает не только от обязанности уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию (п. 4, абз. 2, ст. 229 НК). (ПИСЬМО МинФина РФ от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823)

Т.е. вообще ничего не нужно делать. Продали квартиру и «забыли».

Во всех других случаях (за исключением одного), если получен доход, а налог платить не нужно, подавать декларацию нужно обязательно!


Минимальный предельный срок владения бывает равен 3-м или 5-ти годам. До наступления 3-х летнего срока владения доходы от продажи недвижимости всегда подлежат налогообложению. А после 5-ти лет — всегда освобождаются.

То есть, ответ на вопрос: через какое время можно продать квартиру без налоговых последствий, сводится к пониманию двух моментов:

1. Когда начинается минимальный предельный срок владения?

2. И чему он равен: 3-м или 5-ти годам?

Определение минимального предельного срока владения

По умолчанию,минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). А его начало совпадает с датой начала права и начинается с момента государственной регистрации (п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Все остальное — исключения из “правила”.

Эти исключения бывают трех видов:

  • Минимальный предельный срок владения равен нулю.
  • Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.
  • Дата начала владения не совпадает с датой регистрации права.

Давайте рассмотрим эти исключения подробнее.

Минимальный предельный срок владения равен нулю

Условие при котором минимальный предельный срок владения равен нулю появилось в 2021 году.

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога вне зависимости от того, когда была приобретена жилая недвижимость, если целью продажи является улучшение жилищных условий (подробнее об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми)

Источник: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам

Вот четыре случая, для которых минимальный предельный срок владения равен 3-м годам. (п. 3 ст. 217.1НК РФ):

  • недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников и членов семьи.
  • недвижимость получена в результате приватизации
  • недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья)

Минимальный предельный срок владения не совпадает с датой регистрации права

А вот, случаи, когда начало срока владения или минимального предельного срока владения не совпадает с датой регистрации права:

  • если жилое помещение куплено по Договору долевого участия (или любому другому договору связанным с долевым строительством), минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по договору(абз. 4, п. 2, ст. 217.1 НК РФ). Более подробно о продаже квартир, купленных по ДДУ можно прочитать здесь.
  • если недвижимость получена по наследству, минимальный предельный срок владения срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя (п. 4, ст. 1152 ГК РФ Принятие наследства, и п. 1, ст. 1114 ГФ Время открытия наследства).
  • если собственность налогоплательщика образовалась путем присоединения (покупки, наследования, получения в дар и т.д.) долей, то срок владения начинается от даты регистрации права на первоначальную долю (Письмо № 03-04-05/115779 от 29.12.2020)
  • если собственность налогоплательщика образовалась путем объединения нескольких объектов в один, дата начала владения начинается с даты покупки последнего объекта (Письмо от 23 августа 2016 г. N 03-04-07/49241)
  • расширенный перечень случаев, когда начало минимального предельного срока владения не совпадает с датой регистрации права собственности, можно посмотреть здесь.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог на доходы от продажи квартиры рассчитывается по по формуле: 

НДФЛ = Налоговая база х налоговая ставка

(ст. 214.10 п. 3 абз. 2)

Давайте рассмотрим как определяются налоговая база и налоговая ставка.

Налоговая база

Налоговая база для доходов, полученных от продажи недвижимости определяется согласно положениям ст. 214.10 НК РФ. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества.

По умолчанию, налоговая база равна сумме дохода от продажи недвижимости. Т.е. той сумме, за которую недвижимость была продана.

Правда, для этой суммы установлен нижний предел (иначе недвижимость можно было продавать за 1 рубль и вообще не платить налогов). Если сумма продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости. (п. 2 ст. 214.10 НК

Уменьшить налоговую базу можно только на сумму налоговых вычетов или документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. (ст. 214.10 п.3 абз. 3)

Таким образом налоговая база рассчитывается по формуле:

Налоговая база = Доход — Налоговые вычеты

Налоговые  вычеты

Налоговые вычеты бывают 6-ти видов. Но применительно к недвижимости используются только  имущественные налоговые вычеты. (ст. 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты). О них и пойдет ниже речь.

Имущественные налоговые вычеты бывают двух видов:

  • при продаже недвижимости
  • при приобретении недвижимости 

Давайте подробнее остановимся на каждом из них.

Имущественные налоговые вычеты при продаже  

Размер имущественного налогового вычета при продаже составляет:

Каждый из вычетов может быть применен только один раз в течение одного налогового периода . 

Ограничен налоговый вычет только стоимостью проданной недвижимости — и не может ее превышать. Если стоимость проданной недвижимости меньше максимального размера налогового вычета, то к зачету принимается сумма, равная стоимости продажи. А ставшаяся часть налогового вычета может быть перенесена на другой объект.

Получить вычет выше стоимости объекта — невозможно!


Начиная с налогового периода 2021 года, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации суммы доходов не превышающие размер имущественного налогового вычета при продаже.

Источник: п. 4 абз. 3 ст. 229 НК Налоговая декларация

То есть, если доход от продажи жилой недвижимости не превышает 1 млн. руб., а от продажи нежилой недвижимости — 250 тыс. руб., налоговую декларацию подавать не обязательно.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении

Налоговые вычеты при приобретении недвижимости бывает двух видов:

  • Налоговый имущественный вычет в размере расходов на строительство или приобретение имущества.
  • Налоговый имущественный вычет в размере расходов на погашение процентов по целевым займам. 

Размер имущественного вычета в виде расходов на строительство или приобретение недвижимости составляет 2 000 000 рублей. (п.3 ст. 220 НК РФ) и предоставляется только один раз в жизни. 

Так же как и вычет при продаже, он ограничен стоимостью приобретаемой недвижимости и не может ее превышать.

До 2014 года он был ограничен только одним объектом. Но с 2014 года налоговый вычет на строительство и приобретение недвижимости  можно применять к нескольким объектам.

Размер имущественного вычета в виде расходов на погашение процентов на погашение целевых займов составляет 3 000 000 рублей. (п. 4 ст. 220 НК РФ)

В отличие от налогового вычета на строительство или приобретение, он применяется только в отношение одного объекта (абз. 2 п. 8. ст. 220 НК РФ)


Зачем говорить о налоговых вычетах на приобретение недвижимости, когда статья о продаже?

Потому что все положенные налоговые вычеты (а не только вычеты при продаже) уменьшают налоговую базу налогоплательщика. И если налогоплательщик продает и покупает квартиру в одном налоговом периоде, оба вычета — и при продаже, и при приобретении, — могут быть применены для уменьшения налоговой базы.

Таблица имущественных налоговых вычетов

Наименование вычетаСуммаПериодичностьОграничение количеством объектов
При продаже жилой недвижимости1 000 000в пределах налогового периоданет
При продаже нежилой недвижимости250 000в пределах налогового периоданет
При приобретении жилой недвижимости2 000 000один раз в жизнинет (с 2014 года)
На погашение процентов по кредиту на приобретение жилой недвижимости3 000 000один раз в жизниограничен одним объектом
таблица имущественных налоговых вычетов

Документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости

Вместо налогового вычета налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на сумму фактических расходов на приобретение недвижимости.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры могут быть включены:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

Принятие к зачету расходов на отделку возможно только в том случае, если в договоре купли-продажи указано, что недвижимость приобретается без отделки пп. 5 п. 3. ст. 220 НК РФ

Принятие к зачету документально подтвержденных затрат на строительство или приобретение недвижимости не ограничено количеством объектов в налоговом периоде и может применяться к каждому объекту.

Налоговая ставка

Ставка налога при продаже недвижимости, принадлежащей налоговому резиденту,  равна 13%. (пп 1.1 п. 1 ст. 224 п. 1НК РФ). Прогрессивная ставка в 15% на доходы от продажи имущества физических лиц не распространяется.

Ставка налога при продаже недвижимости, принадлежащей налоговому нерезиденту равна 30% (п. 3 ст. 224НК РФ)

Кто такие налоговые резиденты/нерезиденты?

Налоговый резидент

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Налоговый нерезидент

Если физическое лицо проводит в России менеу 183 дней —  оно становится налоговым нерезидентом. (п.2 ст. 207 НК РФ). Из этого правила есть исключения, но мы не будем их рассматривать в этой статье.

Налоговый нерезидент:

• оплачивает НДФЛ по ставке 30% (ст. 224 п.3 НК РФ

•при расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (вычеты предоставляются только плательщикам НДФЛ)

• но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения. (п. 9 ст.2 Федерального закона  №  424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Здесь можно посмотреть способы оптимизации налогообложения для нерезидента.

Примеры расчета налога с продажи квартиры

Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.

Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:

Пример № 1

Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.

Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры. 

Налоговая база =  4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.

Налоговая ставка — 13%

НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.

Пример № 2

Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.

Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.

Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.

Налоговая ставка — 13%

НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.

Пример № 3

Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.

Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.

Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.

Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.

Пример № 4

Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.

Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.

Налоговая база = 8 000 000

Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.

НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.

Срок подачи налоговой декларации

Налоговая декларация подается до 30 апреля (включительно) года, следующего за годом получения дохода. Если вы получили доход от продажи квартиры в 2021 году, налоговую декларацию вы должны подать не позднее 30 апреля 2022 года.

Налогоплательщик освобождается от подачи декларации в двух случаях:

  • истек минимальный предельный срок владения.
  • доход от продажи недвижимости не превышает размер имущественного налогового вычета при продаже

Если расходы или налоговые вычеты «перекрывают» доходы и налог с продажи квартиры равен нулю, налоговую декларацию подавать все равно обязательно! Налоговый инспектор должен понимать на каком основании налогоплательщик не платит налог. Получить эту информацию, кроме как из декларации, ему не откуда.

Налоговая декларация предоставляется в налоговую инспекцию по месту жительства (или по месту пребывания) налогоплательщика.

Порядок уплаты НДФЛ

Сумма НДФЛ, указанная в декларации, должна быть уплачена в срок  срок не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Итоги

Математически рассчитать налог с продажи квартиры довольно легко. С этим справится любой школьник.

Сложность возникает только в определении норм, которые применимы к конкретной ситуации.

В статье изложены основные случаи, которые возникают при продаже квартиры. Если ваш случай не рассмотрен в статье или вы хотели бы что-то уточнить, можете всегда написать мне в расположенной ниже форме.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Добавить комментарий

  1. Оксана

    Здравствуйте. По третьему примеру расчета налога: 1) продав свою квартиру в 2022г, новую квартиру надо купить в этом же году)? 2) если в 2018г. при покупке квартиры за 1,5 млн.р. же получили вычет, то можно использовать остаток 500тр?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Оксана!

      1. Что значит «надо» купить? Для какой цели?
      2. Да, можно. С 2014 года вычет на покупку можно использовать частями.

      Ответить
  2. Елена

    Спасибо Евгений за помощь!

    Ответить
  3. Елена

    Здравствуйте, если налоговый резидент купит 2 апартамента по ДДУ через эсерок счёт у застройщика по ипотеке в феврале 2022 г, и захочет продать эти же апартаменты в апреле то го же года, но на миллион дороже каждую. Какие налоги он должен уплатить?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Елена!

      Если апартаменты не будут оформляться в собственность, и продаваться будет право требования объекта недвижимости по ДДУ, то 13% нужно будет заплатить с миллиона (для каждого апартамента).

      Ответить
  4. Галина

    Такой вопрос: в апреле 2019 года купили квартиру за 3250, в январе 2022 продали за 5900. Хотим купить квартиру меньшей площади. За какую цену надо купить квартиру, чтоб не платить налог? Налогового вычета не было. Дело в том, что многие хотят по документам занижать цену.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Не совсем понятен вопрос:

      1. Сама по себе покупка не влечет налоговых последствий. Т.е. налог платится с доходов, а покупка — это не доходы.
      2. Покупка другой квартиры не освобождает от уплаты налога от продажи первой квартиры. Исключение: только для семей с детьми, но в этом случае должно быть одновременно выполнено пять условий, и площадь или кад. стоимость покупаемой квартиры должны быть больше продаваемой. Подробнее об этом здесь.

      Ответить
  5. Мария

    У меня такой вопрос. И меня граждансьво РФ, но в РФ не проживаю, получила недвижимость по дарственной от отца в октябре 2019 года. В феврале-марте 2022 году плариную продать часть земельного участка. В октябре 2022 года истекает срок владения 3 года. Должна ли я подавать в 2023 году декларацию и оплачивать налог?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Мария!

      Если часть участка (право на который вам перешло по договору дарения от отца в октябре 2019 года) вы продадите в феврале-марте 2022 года, то будете обязаны заплатить НДФЛ по ставке 30%.

      Это следует из того, что минимальный предельный срок владения 3 года (при дарении от близкого родственника) еще не истечет, а ставка ндфл для нерезидента 30%.

      До 30 апреля 2023 года нужно будет подать декларацию, в которой отразить доход по сделке.

      Если дождетесь ноября 2022 года, то налоговых последствий при продаже не будет.

      Ответить
      1. Мария

        А если я выкуплю у муниципалитета несколько соток земли около своего участка и оформлю это одним участком ( границы участка не были ранее определены и часть построек находится на нейтральной полосе). Тогда с какого периода наступает право владения? Когда получила по дарственной или с последней даты оформления?
        Спасибо за ответ.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Для участков земли самые невыгодные для налогоплательщика условия определения начала срока владения. Он начинается с момента объединения (или раздела) исходных участков.

          Об этом есть ряд писем Минфина (одно из относительно свежих № 03-04-05/67833 от 3 сентября 2019 г.) Поскольку образуется новый объект с новым кадастровым номером, старые участки прекращают свое существование, а срок владения для нового участка начинается с даты его образования.

          Ответить
  6. Daniil

    Если я правильно понимаю, в примере #4 налог должен рассчитываться по ставке 30% от всей суммы дохода, а не от разницы между суммой покупки и продажи

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Конечно!

      Вы правы. Спасибо за замечание. Все исправил.

      Ответить