Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Налоги

Налог с дохода от продажи недвижимости можно не платить, если она  находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

По умолчанию, этот период равен 5-ти годам и начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Но так бывает далеко не всегда.

В ряде случае минимальный предельный срок владения равен 3 годам. А с 2021 года может быть равен нулю.

Начинаться он может как до регистрации права собственности в Росреестре, так и … после.

Да, после!

Право собственности зарегистрировано, а срок владения для освобождения от налога так и не начался.

Ситуаций, когда «основное правило» не работает — более 20!

Вместе с тем, какого-то единого официального документа, в котором налогоплательщик мог бы найти нужный для него вариант — не существует.

Основные ситуации прописаны в Налоговом Кодексе. Но не все. Часть ответов придется искать в Гражданском и Семейном Кодексах, а часть — в Жилищном и Земельном. Кроме того, придется руководствоваться решениями Суда и письмами Минфина.

В этой статье, я постарался восполнить пробел, и собрал наиболее полный перечень случаев, требующих отдельных правил расчета минимального предельного срока владения.

Приятного и полезного вам чтения.

Содержание
  1. Минимальный предельный срок владения
  2. Минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам
  3. Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам
  4. Минимальный предельный срок владения равен нулю
  5. Начало минимального предельного срока владения
  6. Срок владения при покупке строящейся недвижимости (ДДУ, ЖСК)
  7. Срок владения для недвижимости, полученной в дар
  8. Срок владения для недвижимости, полученной по наследству
  9. Срок владения для недвижимости, полученной по договору мены
  10. Срок владения при разделе супружеской собственности
  11. Срок владения при выделении долей детям и членам семьи
  12. Срок владения для недвижимости, полученной по решению суда
  13. Срок владения при разделе или объединении помещений 
  14. Срок владения при присоединении доли в помещении
  15. Срок владения при объединении помещений 
  16. Срок владения при разделе помещения
  17. Срок владения при разделе или объединении земельных участков
  18. Срок владения при объединении земельных участков
  19. Срок владения при разделе земельного участка
  20. Срок владения для недвижимости, переведенной из жилого в нежилое и наоборот

Минимальный предельный срок владения

Вначале, базовые понятия:

Срок владения, после которого недвижимость можно продать без налога, называется минимальным предельным сроком владения.

Источник п.2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Истечение минимального предельного срока владения освобождает налогоплательщика не только от обязанности уплаты налога, но и от обязанности подавать декларацию

Источники: п. 4, абз. 2, ст. 229 НК Налоговая декларация, ПИСЬМО МинФина РФ от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823

Т.е. после того, как минимальный предельный срок владения прошел, продажа недвижимости не приведет к налоговым последствиям.

Продали и забыли.

Это правило работает для всех без исключения жилых помещений, но не для всех нежилых. О том в каких случаях это правило не работает, речь пойдет ниже.

Минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам

Минимальный предельный срок владения, по умолчанию, равен 5-ти годам 

Источник: п. 4 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Если у вас жилая недвижимость, и вы не уверены когда можно продать ваши дом или квартиру без налога, дождитесь 5-ти летнего срока владения — налога после продажи точно не будет.

Это норма действует с 2016 года.

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам

С 2020 года законодатель добавил условия, при соблюдении которых минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.

Вот перечень этих условий: 

  • недвижимость получена по наследству
  • недвижимость получена в дар от близких родственников
  • недвижимость получена в результате приватизации
  • недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья)

Источник: п. 3 ст. 217.1НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Минимальный предельный срок владения равен нулю

А с 2021 года появилось условие, при выполнении которого минимальный предельный срок владения и вовсе равен нулю:

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога вне зависимости от того, когда была приобретена жилая недвижимость, если целью продажи является улучшение жилищных условий (подробнее об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми)

Источник: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Начало минимального предельного срока владения

Начало минимального предельного срока владения, по умолчанию, совпадает с датой начала права и начинается с момента государственной регистрации

Источник: (п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Далее пойдет речь о случаях, для которых это правило не работает или работает частично.

Срок владения при покупке строящейся недвижимости (ДДУ, ЖСК)

Начало минимального предельного срока владения для строящейся недвижимости зависит от ее назначения: жилая или нежилая.

Начало минимального предельного срока владения для жилых помещений купленных в строящемся доме (по ДДУ или ЖСК), начинается с даты полной оплаты по договору.

Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Это правило применяется для жилых помещений, проданных с 1 января 2019 года.

Для нежилых помещений ничего не поменялось.

Начало минимального предельного срока для нежилых помещений, купленных в строящемся доме, начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Подробнее о сроках владения для недвижимости, купленной в строящемся доме.


Перенос начала минимального срока владения на дату полной оплаты не только улучшил положение налогоплательщиков, но и … ухудшил.

Если жилое помещение приобретено в рассрочку, и окончательное погашение рассрочки производится после регистрации права собственности, налоговая может отсчитывать начало минимального предельного срока владения после того, как это право зарегистрировано!

Срок владения для недвижимости, полученной в дар

При дарении начало минимального предельного срока владения определяется по общему правилу:

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, полученной в дар начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Особенность полученной в дар недвижимости в том, что если она подарена близкими родственниками, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.

В этом случае возникает вопрос: кого считать близкими родственниками?

В соответствии с Налоговым кодексом близкими родственниками являются :

  • супруги;
  • родители — дети;
  • бабушки, дедушки — внуки и внучки;
  • полнородные и неполнородные браться и сестры.

Для любителей точности:

Супругов относит к близким родственникам только Налоговый кодекс. При этом он ссылается на ст. 14 Семейного кодекса, в которой близкие родственники определяются исключительно кровным родством. Но супругов в этом перечне … нет. Ошибка!

Но для целей налогообложения это несоответствие неважно.

Во всех остальных случаях, минимальный предельный срок владения для недвижимости полученной в дар, равен 5-ти годам.

Срок владения для недвижимости, полученной по наследству

Минимальный предельный срок для недвижимости, полученной по наследству — 3 года. 

При этом родственные связи между наследником и наследодателем ( в отличие от договора дарения) не имеют значения.

Определение начала срока владения для недвижимости, полученной по наследству, отличается от общепринятого:

Минимальный предельный срок владения при приобретении недвижимости по наследству, начинается с даты открытия наследства. Которое наступает в момент смерти наследодателя.

Источник: (п. 4, ст. 1152 ГК РФ Принятие наследства, и п. 1, ст. 1114 ГФ Время открытия наследства)

Если же наследуется доля в недвижимости, в которой наследник уже владел другой долей, то минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты регистрации права собственности на первоначальную долю.


Если наследуется недвижимость от супруга, приобретенная в течение брака (без брачного договора), минимальный предельный срок владения для пережившего супруга будет начинаться с даты первоначальной регистрации права собственности умершим супругом.

Момент переоформления прав собственности на супруга наследника не будет иметь значения.


При наследовании прав по ДДУ (договор долевого участия), до регистрации права собственности, при условии, что наследодатель оплатил ДДУ полностью, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты смерти наследодателя.

Если же наследник сам оплачивал какие-то суммы, как сторона по договору, срок владения начнется с момента полной оплаты.

Источник: Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”


19 мая 2022 года Госдуму внесен проект об освобождении от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, полученной в порядке наследования от близких родственников.

Предполагается, что льгота будет действовать в отношении недвижимости, кадастровая стоимость которого не превышает 20 млн. руб.

Источник: Законопроект № 126369-8 О внесении изменений в статью 217-1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

Обращаю внимание, что эта инициатива еще не принята в виде закона, поэтому не действует!

Срок владения для недвижимости, полученной по договору мены

К договору мены применяются правила договора купли-продажи.

Источник: п. 2 ст. 567 ГК Договор мены

При приобретении недвижимости по договору мены, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Срок владения при разделе супружеской собственности

Недвижимое (и другое) имущество приобретенное супругами во время брака является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя было приобретено.

Источник: п. 2 ст. 34 СК РФ Совместная собственность супругов

Но при одном условии: на момент покупки между супругами не должен быть заключен брачный договор, устанавливающий раздельный режим супружеской собственности.

В этом случае недвижимость, приобретенная на имя каждого из супругов будет являться его личной собственностью.

Источник: п. 1 ст. 256 Общая собственность супругов

Вот основания для регистрации права собственности на недвижимость, при которых срок владения будет отсчитываться с даты первоначального приобретения любым из супругов:

  • раздел имущества супругов
  • оформление наследства на совместно нажитое имущество
  • переход права в порядке брачного договора

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/24468 от 02 апреля 2021года.

Начало минимального предельного срока владения при разделе супружеской собственности начинается с даты первоначального приобретения этого имущества любым из супругов.

Срок владения при выделении долей детям и членам семьи

При покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи.

Для супруга, в этом случае, ничего не меняется. Минимальный предельный срок владения, по прежнему, будет начинаться с даты первоначальной регистрации права собственности.

А вот в отношении детей, ситуация другая. 

Минимальный предельный срок владения в отношении детей при выделении долей начинается с даты регистрации права собственности на их долю.

Источник: Письмо от 6 декабря 2019 г. N 03-04-05/95017

Эта позиция — спорная.

В обзоре Верховного Суда 22 июня 2016 года Суд не позволил супругам разделить совместно нажитое имущество, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в котором не были выделены детские доли.

Причина: дети являются участникам долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала. 

И формального выделения долей для признания этого факта, Верховному Суду не требуется.

 А Минфину — требуется.

Минфин считает детей собственниками только после оформления права собственности на выделенные доли.

Думаю, что эта позиция продержится ровно до того момента, пока кто-то из грамотных юристов не оспорит ее в суде, и сформирует новую судебную практику.

Срок владения для недвижимости, полученной по решению суда

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, полученной по решению суда, начинается с даты вступления в силу этого решения.

Логика правила, следующая:

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

Источник: пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

А вот обязательными для исполнения они становятся с момента вступления этого решения в силу.

Источник: п. 2 ст. 13 ГПК Обязательность судебных постановлений

Это также следует из писем Минфина:

Источник: ПИСЬМО от 7 июня 2019 г. N 03-04-05/41963

Вместе с тем, если в решении суда указано момент возникновения права собственности, то ссылаться следует на него.

Срок владения при разделе или объединении помещений 

Информации о том, как определять минимальный предельный срок владения для недвижимости, образованной в результате раздела или объединении помещений, в Налоговом Кодексе нет.

Для этого следует руководствоваться определением Верховного суда и письмами Минфина.  

И Верховный суд, и вслед за ним Минфин, для решения этого вопроса обращаются к Гражданскому Кодексу, в котором перечислены основания для прекращения права собственности.

Вот эти случаи:

  • при отчуждении собственникам своего имущества другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности;
  • при гибеле и уничтожении имущества;
  • при утрате права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.

Источник: п. 1 ст. 235 ГК РФ Основания прекращения права собственности

Раздела или объединения помещений в этом перечне нет.

А это означает, что ни при разделе, ни при объединении помещений, право собственности на исходные объекты не прекращается.

Этот вывод лежит в основе всех рекомендации для определения начала минимального предельного срока владения для помещений, образованных в результате раздела или объединения:

Срок владения при присоединении доли в помещении

При присоединении доли, в дополнение к уже имеющейся, минимальный предельный срок владения на образованную долю начинается с даты возникновения права на первоначальную долю.

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/115779 от 29.12.2020

При этом, изменение объема права должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Этот алгоритм применим при объединение комнат в коммунальной квартире, если право собственности на них зарегистрировано в виде долей. Минимальный предельный срок владения всегда будет начинаться с даты возникновения права на первую долю.

А вот если комнаты выделены в отдельные объекты, с отдельным кадастровым номером, правило определения начала минимального предельного срока владения меняется.

Срок владения при объединении помещений 

При объединении помещений, имеющих отдельные кадастровые номера, минимальный предельный срок владения для полученной недвижимости начинается с даты возникновения права на исходные помещения. А если даты не совпадают, то с наиболее поздней из этих дат.

Источники: Определение Верховного Суда РФ от 6 апреля 2016 г. N 70-КГ15-16, Письмо Минфина от № 03-04-05/72486 от 3 ноября 2017 г. 

Срок владения при разделе помещения

При разделе помещения, минимальный предельный срок владения на образованные помещения следует считать с даты возникновения права на исходное помещение.

Источник: Письмо от 28 октября 2016 г. N 03-04-05/63232

Срок владения при разделе или объединении земельных участков

Для земельных участков — правила меняются.

Дело в том, что в этом случае следует руководствоваться не Гражданским, а Земельным Кодексом.

А в соответствии с Земельным Кодексом, участки из которых при разделе, объединении и перераспределении образуются новые участки, прекращают свое существование.

Источник: п. 2 ст.11.2 ЗК РФ Образование земельных участков

Поэтому, при разделе или объединении земельных участков, срок владения начинается со дня регистрации права собственности на вновь образованный участок или разделенные участки.

Срок владения при объединении земельных участков

При объединении земельных участков минимальный предельный срок владения на образованный участок начинается с даты регистрации права собственности на вновь образованный участок.

Эту позицию подтверждает в своих письмах и Минфин.

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/26506 от 3 апреля 2020 г

Срок владения при разделе земельного участка

При разделе земельного участка срок владения на образованные участки начинается с даты регистрации права собственности на вновь образованные участки.

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/26506 от 3 апреля 2020 г

Срок владения для недвижимости, переведенной из жилого в нежилое и наоборот

Изменение назначения объекта, в частности, перевод жилого помещения в нежилое, не влечет за собой прекращения или переход права собственности на такой объект.

Соответственно,

Минимальный предельный срок владения для недвижимости переведенной из жилого в нежилое и наоборот, начинается с даты первоначального права собственности в Росреестре.


Добавить комментарий

  1. Егор

    Евгений, добрый день.
    У меня вопрос по освобождению от НДФЛ связанному с минимальным предельным сроком владения для недвижимости, полученной по решению суда, начинается с даты вступления в силу этого решения.
    Я приобрел квартиру по ДКП, но переход права зарегистрировали по решению суда. Правильно ли я понимаю, что я имею право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Егор!

      С большой степенью вероятности, минимальный предельный срок владения у вас будет начинаться с даты вступления решения суда в силу. Это, что называется, по умолчанию. Но чтобы утверждать это на 100% нужно читать решение суда и проверять запись в ЕГРН в пункте: основание возникновения права собственности.

      Ответить
      1. Егор

        Евгений, спасибо.
        Да, это в целом понятно. Просто описывая ситуацию с решением суда, Вы указали, что минимальный предельный срок владения (МПСВ) начинается с даты вступления решения в законную силу. Возможно я придираюсь, но имелось ввиду, что с этого момента начинается отсчет этого самого срока (5 или 3 года). Я же решил, что с момента вступления решения суда в законную силу, фактически можно продать жилую недвижимость и получить 100% вычет по НДФЛ.

        Ответить
  2. Елена

    Добрый день.Можно ли перед сделкой,основной, дарить доли второго жилья?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Елена, добрый день!

      Собственник вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью на свое усмотрение. В том числе и дарить, когда посчитает это нужным.

      А вот могут ли признать сделку по дарению мнимой или притворной, и к каким последствиям это может привести — это другой вопрос. Не зная деталей, трудно ответить что-то конкрентное.

      Ответить
  3. Юлия

    Евгений добрый день, а какие сроки для квартир купленных у юр лица по уступке прав? Как считается начало владения с даты полной оплаты или доплаты?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Юлия.

      Юридический статус продавца неважен. Важно, по какому именно договору переуступаются права. Если в тексте договора идет речь о долевом строительстве, то с момента полной оплаты, а если это предварительный договор, то на общих основаниях, с даты регистрации права в Росреестре.

      Более подробно о сроке владения для квартир, купленных по ДДУ можно посмотреть здесь.

      Ответить
  4. Надежда

    Здравствуйте я правильно понимаю если мы купили квартиру по дду в 2015 году, полностью оплатили, сдали дом в 2019 и право собственности только в 19 году оформили. Если сейчас продавать эту квартиру налог платить не нужно?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Надежда!

      Правильно понимаете. Минимальный предельный срок владения начинается в 2015 году (может быть равен 3/5 лет). А после его истечения налогоплательщик освобождается от уплаты налога и от обязанности подавать декларацию.

      Ответить
  5. Тамара

    Здравствуйте! А как налоговая узнает срок владения имуществом по ДДУ? Если в выписке ЕГРН указан срок позже оплаты по ДДУ

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Тамара!

      Только от налогоплательщика. Налоговая не располагает сведениями о том, когда именно была совершена полная оплата. Поэтому, по факту они присылают требование об уплате налога, а в ответ на это требование налогоплательщик предоставляет информацию о полной оплате (договор ДДУ + платежные документы).

      Уведомить налоговую о полной оплате вы можете (если хотите) заранее. В любое время, в любой свободной форме. Утвержденного образца нет.

      Правда это может, как привести к желаемому результату — налоговая получит информацию об оплате и не станет выставлять требование об уплате налога. Так и не привести. Требование об уплате налога вы получите все равно и придется предоставлять информацию повторно, уже в ответ на требование.

      Ответить
      1. Игорь

        Евгений, здравствуйте!

        Ситуация как в первом комментарии, купили по ДДУ в 2015, получили в 2021.
        Продали в 2021. налоговая прислала запрос предоставить 3-НДФЛ.
        Вопрос следующий: куда и как Налоговой службе предоставить подтверждающие документы о том что налогом с продажи нам платить не надо?
        Есть личный кабинет налогоплательщика на сайте Налог.ру
        Но ни как не могу разобраться, очень много пунктом слов сложных.
        Так же попадаем под закон освобождении от уплаты налога НДФЛ семей с детьми.
        Помогите если можете.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Игорь, добрый день!

          Налоговой следует отправить уведомление с описанием текущей ситуации. В свободной форме. Образцов никаких нет.

          Я могу сделать письменное заключение по вашей ситуации, которое вы можете отправить в налоговую. Стоимость моей работы 5 тыс. руб. Подробнее, здесь.

          Ответить
  6. Алексей

    Видимо ошибка в предложении:
    Право собственности зарегистрировано, а срок владения для освобождения от налога так и НЕ начался.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Конечно, спасибо! Все поправил.

      Ответить