Единственное жилье супругов или как налоговая «переобулась прямо в воздухе»

Единственное жилье можно продать без налога через 3 года после приобретения.

Вроде всё просто.

Но как определить, является ли жилье единственным?

Несмотря на то, что Налоговый кодекс довольно точно определяет критерии единственности жилья, ошибки при его определении встречаются довольно часто.

У налогоплательщиков.

У консультантов.

У сотрудников ФНС.

И даже, на официальном сайте ФНС.

Само по себе, допустить ошибку — это не страшно.

Важно, вовремя ее исправить. И устранить последствия, к которым ошибка уже привела.

В этом плане ФНС показывает пример, как поступать не следует.

Эта статья о том, как определить единственное жилье супругов и избежать последствий ошибки, которую совершила налоговая.

Критерии единственного жилья

Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:

1. Других объектов жилой недвижимости;
2. Долей в в других объектах жилой недвижимости;
3. Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов.

Источник: пп. 4 п.3 ст. 217.1 НК Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества .

Более подробно о том, как определяется единственное жилье можно посмотреть в статье «Налог с продажи единственного жилья».

Казалось бы, все просто.

Но в 2021 году налоговая «придумала» новый критерий для определения единственного жилья.

Для супругов, имеющих жилые помещения в совместной супружеской собственности.

«Новые правила» от ФНС

13.04.2021 на сайте ФНС появилась статья НДФЛ: Как определяется единственное жилье у супругов.

В ней шла речь о том, что заместитель начальника Управления налогообложения доходов физических лиц ФНС Владислав Волков дал интервью журналу «Налоговая политика и практика».

Само интервью найти невозможно (у меня не получилось). Но статья написана «по мотивам» этого интервью.

Так вот, в ней говорилось о том, что если у супругов есть жилье в совместной собственности, то определять единственное оно или нет, нужно по новым правилам!

Которых в Налоговом Кодексе, вообще-то, нет …

Забегая вперед, отмечу, что ошибку налоговая уже «исправила» и текст этой статьи сегодня отличается от первоначального.

Но Гугл помнит все.

Вот как выглядела эта статья до марта 2023 года:

Вот, как выглядел выделенный блок до исправления:

А так он выглядит сегодня:

В первом случае «личная» недвижимость налогоплательщика не учитывается, а во втором — принимается во внимание!

Принятие рынком «новых правил»

Итак, налоговая «придумала» новые правила определения единственного жилья для совместной собственности супругов.

Эти правила позволяли получать налоговую льготу тем, кому она по закону не положена!

Как на это отреагировал рынок?

Принял все «на ура», за «чистую монету» …

На авторитетных ресурсах стали появляться статьи, в которых давались «разъяснения» новым правилам:

• Тинькофф Журнал «Как считать минимальный срок владения при продаже общей квартиры?»
• Яндекс. Дзен «Когда налог с продажи единственного жилья придется заплатить, а когда нет: разъяснения ФНС».
• АЮДР-Инфо «Информация ФНС РФ от 13.04.2021 «НФДЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?»

На всех ресурсах информация не исправлена до сих пор.

Тинькофф Журнал:

Яндекс Дзен:

АЮДР-Инфо:

Появляются разъяснения новых «правил» от участников рынка на маркет-плейсах:

• ЦИАН «Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры»
• ЦИАН «Единственное жильё — три года»

Все это продолжалось до марта 2023 года …

«Разоблачение»

В 2022 году налогоплательщик продал квартиру, полагая, что «по новым правилам» его жилье является единственным, и доход, полученный от продажи, не будет облагаться НДФЛ.

Однако в 2023 году получил от ФНС уведомление о необходимости задекларировать доход и заплатить налог.

Тогда он обратился за разъяснениями в Министерство Финансов РФ, в котором сослался на интервью Волкова на сайте ФНС.

МинФин ответил, что при определении единственного жилья в совместной супружеской собственности, следует учитывать все жилые помещения налогоплательщика: как совместно нажиты, так и те, которыми он владеет лично.

Позиция МинФина с позицией ФНС … не совпала.

Но это, еще не все.

Самое «интересное», что после этого ответа статья на сайте ФНС оказалась … исправлена.

При этом:

• не были даны какие-то разъяснения;
• не были принесены извинения;
• не поменялась дата публикации.

ФНС в прямом смысле сделала вид, что так все и было.

---

Разумеется, все налогоплательщики, которые «поверили» налоговой, должны будут заплатить НДФЛ.

Где ошиблась налоговая

Почему налоговая не права?

Ведь, сама по себе, идея заслуживает внимания.

Совместная собственность — это «особый» вид собственности, который определен Гражданским Кодексом.

Источник: п. 2 ст. 224 ГК РФ Понятие и основания возникновения общей собственности

Почему бы для него не определять единственность отдельно от личной собственности?

Потому что обязанность платить налоги лежит на каждом налогоплательщике конкретно!

Не могут участники совместной собственники подать «коллективную» декларацию. Такая возможность Налоговым Кодексом не предусмотрена.

А поскольку, каждый самостоятельно отчитывается о своих доходах, определять единственность жилья следует исходя из наличия собственности в любой форме: общей и/или личной.

---

Более того, если логику налоговой принять, как верную, то «новое правило» должно было распространяться не только на супругов, а на любых участников совместной собственности.

Но об этом, разумеется, не может идти и речи.

Выводы

Единственное жилье для супругов определяется ровно по тем же правилам, что и для всех других налогоплательщиков.

Вступление в брак и приобретение недвижимости в совместную супружескую собственность ничего для налогоплательщика не меняет.

Каждый налогоплательщик отчитывается только в отношении себя лично.

---

Достоверная информация, касательно налогового законодательства, находится в следующих источниках:

• Налоговый Кодекс РФ;
• Решения судов РФ;
• Письма Министерства Финансов РФ и Федеральной налоговой службы РФ.

Всё.

Если вы рассчитываете на налоговую льготу, применение этой льготы должно быть обязательно отражено в одном из первых двух источников и в третьем.

Мнения сотрудников налоговой, даже занимающих руководящие посты и даже, размещенные на официальном сайте ФНС, никакой юридической силы не имеют.

Обольщаться, в этом отношении, не стоит.