Закон об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми

Освобождение от налога семей с детьми Налоги

До принятия этого закона все категории граждан были обязаны уплачивать налог при продаже жилой недвижимости, если она находилась во владении менее минимального предельного срока владения ( 3 или 5 лет). От уплаты налога не был освобожден никто: ни дети, ни пенсионеры, ни инвалиды.

Источник: п.2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Но теперь ситуация изменилась.

29 ноября Президент подписал закон № ФЗ 382 в соответствии с которым, семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога до истечения минимального предельного срока владения, если целью продажи недвижимости будет улучшение жилищных условий.

В этот же день закон был опубликован на официальном Интернет-портале (www.pravo.gov.ru) номер публикации 0001202111290016.

Основные положения закона

Освобождение от уплаты налога распространяется только на жилые помещения: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома или доли в праве жилого помещения.

Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

  • Налогоплательщик должен быть родителем не менее двух детей возрастом до 18 лет (в том числе усыновленных) или до 24 лет, если дети очно обучаются в образовательных учреждениях;
  • Налогоплательщик должен продать жилую недвижимость и приобрести новую в течение календарного года или не позднее 30 апреля следующего года. Возможно приобретение новой недвижимости по ДДУ;
  • Общая площадь приобретенной жилой недвижимости или её кадастровая стоимость, должна быть больше площади или кадастровой стоимости проданной недвижимости;
  • Кадастровая стоимость проданной недвижимости не должна превышать 50 миллионов рублей;
  • Налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям до 18 лет не должно в совокупности принадлежать более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение, которое превышает по площади приобретенную недвижимость.

От налога освобождаются не только родители, но и их дети, если они являются собственниками продаваемого помещения. Для этого их доли должны быть проданы одновременно с долями родителя/родителей.

Положения закона будут применяться к доходам полученным с 01.01.2021 года.

Источник: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Комментарии к закону

Разберем каждое из условий:

Условие № 1. Наличие двух и более несовершеннолетних детей.

Показать текст источника

абз. 2 п. 2.1 Статья 217.1 НК РФ

налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение.

  • Возраст детей определяется на момент продажи жилого помещения. То есть на момент покупки дети могут быть старше порогового возраста (18/24 лет), но льгота все равно будет применима.
  • Льгота будет действовать и в отношении супругов, у которых нет общих детей, но есть дети от предыдущих браков. Так же нет никаких требований о совместном проживании детей с родителями.

    То есть, у пары может вообще не быть собственных детей, но у мужа будут двое детей от предыдущего брака, которые будет проживать отдельно от него. Эта пара тоже попадает под льготу.


Условие № 2. Сроки покупки нового жилого помещения

Показать текст источника

абз. 3 п. 2.1 Статья 217.1 НК РФ

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

  • Не предусмотрена возможность строительства дома собственными силами. Улучшение жилищных условий должно наступить только в результате покупки.
  • Не установлена очередность продажи и покупки. То есть, не важно, что произойдет раньше. Обязательно только то, чтобы и продажа и покупка должны быть совершены в одном и том же периоде.

Условие № 3. Улучшение жилищных условий: по площади или по стоимости

Показать текст источника

абз. 4 п. 2.1 Статья 217.1 НК РФ

общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта.

  • Не предусмотрено приобретение двух и более квартир, совокупная площадь или кадастровая стоимость которых, будут больше, площади продаваемой квартиры. Т.е. «отселить» детей не получится.
    Об этом уже появилось разъяснительное письмо Министерства Финансов № 03-04-05/18670 от 14.03.2022.

Условие № 4. Предел кадастровой стоимости продаваемого помещения: до 50 млн. руб.

Показать текст источника

абз. 5 п. 2.1 Статья 217.1 НК РФ

кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена).

  • Нет вопросов

Условие № 5. Ограничение по площади иного жилья

Показать текст источника

абз. 6 п. 2.1 Статья 217.1 НК РФ

Налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности).

Пункт, который вызывает наибольшее количество вопросов:

  • Каждый из членов семьи может иметь в собственности сколько угодно жилых помещений, если ни одно из них не превышает площадь приобретаемого жилья.
    Слово «помещение» указано в единственном числе. А это значит, что речь идет не об общей площади всех помещений, принадлежащих членам семьи, а об одном конкретном помещении.
    Письма Минфина (пока только персональные) о том, что, что площади жилых помещений, принадлежащих разным членам семьи, не суммируются, уже появляются.
    Вот одно из них, которое мне любезно предоставила читательница этого сайта: Письмо Минфина № 03-04-05/15250 от 3.03.2022.
  • В условии упоминается только об общей площади. Возможности использовать кадастровую стоимость нет. Это означает, что жилая недвижимость в собственности у любого из членов семьи в недорогой локации, будет «выбивать» льготу у всей семьи, которая покупает квартиру в более престижной локации.
  • Вместе с тем, нет прямого запрета на предыдущие выбытия (как и в Законе о единственном жилье). Т.е. формально ничто не мешает «исправить» ситуацию, если у кого-то из членов семьи есть недвижимость, «выбивающая» из льготы. Как это сделать, можно посмотреть здесь.
    При этом нужно считаться с письмом Минфина № 03-04-05/82492 от 12.10.2021, в котором он нам напомнил, что совершение перед продажей других сделок, изменяющих структуру собственности, с целью освобождения от налога — недопустимо. Никаких временных рамок, при этом, в письме не установлено.

Декларацию подавать не нужно

Освобождение от уплаты налога освобождает налогоплательщика и от обязанности подавать декларацию.

Если ваша семья попадет под льготу — подавать декларацию не нужно.

Источники: (п. 4, абз. 2, ст. 229 НК). (ПИСЬМО МинФина РФ от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823)

В этом случае возникает вопрос: а как налоговая узнает, что доход от продажи квартиры освобождается от уплаты налога?

У налоговой, действительно, нет информации о применяемой льготе, и налогоплательщику придется ей об этом сообщить.

Это можно сделать двумя способами:

  • отправить уведомление в налоговую о прошедшей сделке после ее проведения. В нем следует отразить факт применения льготы и пояснить, почему она применима (по каждому из 5-ти пунктов);
  • дождаться требования об уплате налога и отправить уведомление уже в ответ на требование.

Вопросы без ответа

Ниже вопросы, на которые закон не дает ответа.

  • Можно ли продать без налога несколько квартир в одном налоговом периоде (разумеются если все условия выполняются)?
  • Можно ли в одном налоговом периоде несколько раз «улучшить жилищные условия» ( т.е. продать-купить и еще раз продать-купить) и не платить налог?

По этим вопросам ожидаем свежей правоприменительной практики.

Добавить комментарий

  1. Юлия

    Добрый день! Подскажите, подходим ли мы по последнему 5 пункту по продаже квартиры с 2 детьми. Мы хотим продать студию 23 кв., в этом году уже купили квартиру 40 кв., так же у меня имеется квартира досталась по наследству 32 кв. в 2020 году. Заранее спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Юлия, добрый день!

      Да, проходите.

      Ответить
      1. Юлия

        Спасибо большое! Я звонила на горячую линию в налоговою, и они объяснили, что покупаемая площадь должна быть в 2 раза больше имеемой, типо не менее 66 кв. Короче путаница какая-то

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Это не редкость, что на горячей линии налоговой дают неверные ответы.

          Почитайте сами закон. В нем нет тех условий, о которых вам сказали на горячей линии.

          Ответить
          1. Юлия

            Спасибо большое! Будем уточнять!)

            Ответить
  2. Михаил

    Евгений, здравствуйте. Спасибо за информативный ресурс!

    Подскажите, пожалуйста, можно ли воспользоваться льготой, если продать квартиру в России, а купить в другой стране?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Михаил!

      Нет, это невозможно. Данные о купленной недвижимости поступают в налоговую напрямую из Росреестра. А если вы купите квартиру в другой стране, то налоговой об этом ничего не будет известно.

      Ответить
      1. Михаил

        Спасибо за быстрый ответ!
        А если налоговую уведомить самостоятельно о покупке, предоставив документы из другой страны?
        И распространяется ли такое освобождение на нерезидентов?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Уведомить, вы уведомите. А как налоговая проверит истинность вашего уведомления? Ей нужны данные из регистрирующего органа. А зарубежные «росреестры» эти данные в российскую налоговую не предоставляют.

          Освобождение на нерезидентов распространяется. При условии, конечно, что проданная и купленная квартиры находятся в России.

          Ответить
          1. Михаил

            Спасибо!
            Вы могли бы также посоветовать, куда обращаться за официальным разъяснением, в налоговую или в минфин? И как лучше такой запрос сделать, где страница для подходящего обращения?

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              В Минфин.

              Налоговая находится в его ведомстве. Подать электронное обращение в Минфин можно здесь.

              Ответить
  3. Елена

    Добрый день, продана квартира 55 кв.м., принадлежавшая в долях семье с тремя детьми, два — несовершеннолетние, старший — 20 лет, не учится. Одновременно куплена квартира 75 кв.м. Другой недвижимости у семьи нет. Вопрос: будет ли льгота по НДФЛ распространяться на старшего совершеннолетнего ребенка?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Нет, на старшего ребенка льгота не распространяется. По возрасту не проходит.

      Ответить
  4. Мария

    Здравствуйте, Евгений. Помогите пожалуйста разобраться в данной ситуации. Семья , трое детей несовершеннолетних, купили дом (7.04.2022) 240,9 кв.м , поспешили , так как сгорала одобренная ипотека по старым ставкам.
    Квартиру 64,7 кв.м готовили к продаже, время затянулось , доли и т.д , сделка в итоге состоится в июле 2022г, в собственности квартира была 3 года.
    И вот теперь главный вопрос : подходим ли мы под льготу, если сначала купили и позже продали., но в один календарный год ? В собственности больше ничего нет, в доме уже выделили детские доли.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Мария, добрый день!

      Льготу применить вы можете. В законе нет требований относительно очередности сделок по продаже и покупке. Есть требование, только, относительно периода. Вы его выполняете.

      Ответить
      1. Мария

        Спасибо за ответ! А то боюсь могут сказать, что нужно было сначала продать 🙄

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Нет, этого не «скажут». Но требование об уплате налога в 2023 году пришлют. В ответ на него (или заранее), нужно предоставить пояснения, на каком основании вы освобождаетесь от налога. К налоговой эти данные не поступают автоматически. Получить их она может только от налогоплательщика.

          Ответить
  5. Павел

    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, возможно ли воспользоваться льготой в следующей ситуации:
    продана квартира площадью 75 кв.м (в собственности 2 года), приобретена квартира по ДДУ площадью 44 кв.м. Стоимость приобретённой квартиры по ДДУ выше проданной, а кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН на этот объект определена как общая стоимость земельного участка, на котором ведётся строительство, но не объекта строительства. По остальным 4 пунктам проходим.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Нет, невозможно. Сравнивать кадастровую стоимость проданной квартиры и кадастровую стоимость участка, на котором будет построен многоквартирный дом — некорректно.

      Относительно квартир, приобретаемых по дду, сравнение возможно только по общей площади.

      Ответить
  6. Валентина

    Здравствуйте, супруг с супругой и 2 детьми (1/4 доли у каждого) имеют квартиру в новостройке 50,5 кв м, в (кадастровая стоимость 1 млн) 2021 году продают и покупается новая в 2021 году квартира вторичка 45,6 КВ м (кадастровая стоимость 2 млн), но уже на 2 родителей и одного ребенка (по 1/3 доли каждому) , второй ребенок уже совершеннолетний купил другое жилье, налог с продажи придется платить

    Ответить
  7. Ольга

    Здравствуйте!
    Помогите пожалуйста !
    Приобретена кв В 2019
    переехали и купили *вторую* квартиру в ипотеку. Выделили доли детям и продали первую квартиру Миллион вложили в счет гашения ипотеки. Пятьсот тысяч ушли на возврат долга взятого у родственников на покупку *второй* квартиры.
    А теперь пришло письмо что мы должны оплатить налог с продажи детских долей, так как не прошло 5 лет с момента выделения долей по договору соглашения сторон
    Вопрос.
    Детские доли стоили вместе 250 тысяч рублей. Должны ли мы платить налог ведь общая доля детей меньше 1 миллиона.
    Детям после продажи по дарственной выделили у родителей в своем доме доли и на дом и на участок так как на вторую ипотечную квартиру нам не разрешили выделить доли ни банк, ни опека.
    1-ая кв куплена 2013 (маткап + ипотека)
    за 1 000 000
    2 -ая кв куплена 2019 (ипотека)
    за 2 500 000
    1 -ая кв продана 2021 ( выделены доли по 1/12 каждому или 1/6 на двоих)
    1 500 000 ( из них доля детей 250 тыс)
    Деньги в размере 1 000 000 вложены в ипотеку.
    Доли детям выделены в родительском доме ( дом + участок)
    Если мы никак не можем уйти от платежа то есть ли возможность хоть как то уменьшить налог.
    Заранее спасибо за помощь.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Ольга, добрый день!

      Очень много информации, которая не относится к сути вопроса, а существенной — нет. Дать исчерпывающий ответ в режиме «ответ на вопрос» невозможно. И тем не менее…

      Дети не освобождаются от уплаты налога. Более подробно об этом здесь.

      Уменьшить налоговую базу можно одним из трех способов:
      1. До нуля, если вы попадает под закон об освобождении от уплаты НДФЛ семьям с детьми при улучшении жилищных условий (об этом написана статья, под которой вы оставляете комментарий).
      2. На сумму документальных затрат на приобретение недвижимости.
      3. На суммы налоговых вычетов при продаже и/или покупке квартиры.
      (Подробнее о вычетах можно посмотреть здесь)

      Какой из них для вас применим и на сколько, можно сказать только на индивидуальной консультации.

      Ответить
    2. Аноним

      Я не попадаю не под первый не под второй. Так как прежде чем продать квартиру мы купили другую, а потом уже выставили на продажу квартиру с детскими долями. Из-за этого получилось что на момент ее продажи мы имели другую собственность это первый пункт по которому мы не проходим. Во вторых не смогли выделить доли уже в приабретенной квартире. Тоесть нет доказательства того что собственность была продана для покупки другой.
      Поэтому рекомендую на будущее родителям квартиры с маткапиталом сначала продавать квартиру, а уже потом покупать новую.
      Я не сколько не жалею что поступила так, потому что переезд в другой город все же легче в уже свою квартиру. Теперь просто буду подавать на налоговый вычет.
      Я надеялась что мы попадём под статью о продаже недвижимости стоимостью меньше миллиона, ведь доли выделены всего на 250 тыс. Но если я правильно поняла учитывается стоимость всей квартиры.
      Большое спасибо автору за ответ и удачи!

      Ответить
    3. Аноним

      Я не попадаю не под первый не под второй. Так как прежде чем продать квартиру мы купили другую, а потом уже выставили на продажу квартиру с детскими долями. Из-за этого получилось что на момент ее продажи мы имели другую собственность это первый пункт по которому мы не проходим. Во вторых не смогли выделить доли уже в приабретенной квартире. Тоесть нет доказательства того что собственность была продана для покупки другой.
      Поэтому рекомендую на будущее родителям квартиры с маткапиталом сначала продавать квартиру, а уже потом покупать новую.
      Я не сколько не жалею что поступила так, потому что переезд в другой город все же легче в уже свою квартиру. Теперь просто буду подавать на налоговый вычет.
      Я надеялась что мы попадём под статью о продаже недвижимости стоимостью меньше миллиона, ведь доли выделены всего на 250 тыс. Но если я правильно поняла учитывается стоимость всей квартиры.
      Большое спасибо автору за ответ и удачи!

      Ответить
  8. Ксения

    Здравствуйте! Продали дом с земельным участком. Дом у нас попадает под льготу, а вот с участком возникли проблемы. Когда приобретали дом с землей нам в договоре прописали общую сумму дома и участка 1.900.000 руб, а когда продали то у дома стоимость 3.600.000, а у земли 400.000. Получается мы не знаем как нам применить расход для участка. Как разбить сумму 1.900.000. Еще мы использовали мат.капитал 453 тысячи он как первоначальный взнос был и входит в эту сумму 1.900.000. Пожалуйста подскажите как учесть расход на землю?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Налоговую базу для земельного участка вы можете уменьшить на сумму налогового вычета при продаже (на сумму 1 млн. руб.) абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Применять налоговый вычет в сумме документально подтвержденных затрат на приобретение участка, нет необходимости.

      Ответить
      1. Ксения

        Загвоздка в том, что вычет в 1 млн. мы применить хотим на квартиру, продали в тот же год за 1 млн руб. Дом с землей позже продали в связи с переездом. Не знаем как на землю применить. Вроде как дом вместе с землей одновременно покупали, но нам почему то указали общую сумму, такой договор нам сделал банк, так как в ипотеку брали еще вложили мат.капитал как первоначальный взнос.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          100%-го решения в вашей ситуации нет.

          Можете попробовать заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи (если продавец пойдет на встречу). Но это без гарантий.

          Ответить
  9. Екатерина

    Добрый вечер, подскажите пожалуйста, сможем ли мы воспользоваться льготой?
    Продали квартиру 29 кв. Сразу купили по дду 35 кв. Сдача 02.23 г. Проданная и купленная квартира 100% собственник муж. Оплатили полностью.Так же есть квартира 42 кв. в ней у каждого по 1/4 доли.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый вечер!

      Если в квартире 42 кв. м. детям ничего не принадлежит, то сможете. У вас ровно 50% в помещении, превышающим по площади купленное. По закону — не более 50%.

      Ответить
      1. Екатерина

        Здравствуйте, Евгений.
        У детей тоже доли в квартире, которая 42 кв.м. Двое детей, у каждого 1/4 и у нас с мужем по 1/4

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Тогда, не сможете.

          Ответить
  10. Агамет

    Добрый день, Евгений.
    Вопрос касательно ограничений на характеристики приобретаемого объекта и способа приобретения.
    Детей двое, сделки все в пределах этого года планируются, порог в 50 млн не превышен. Иных объектов, кроме указанных далее нет.
    Квартира 1 — у меня в собственности с начала 2022 площадью 61 кв.м, Квартира 2 — в собственности у супруги площадью 55 кв.м. в ипотеке.
    Продаём квартиру 1, часть суммы закрывает ипотеку по квартире 2, часть суммы первый взнос по семейной ипотеке на приобретение таунхауса у застройщика (оформляются дом 200 кв.м. без отделки и земля 2 сотки отдельно), часть суммы на ремонт таунхауса.
    Смогу ли я воспользоваться этой льготой?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Агамет!

      Да, сможете. Но полная оплата за таунхаус должна пройти полностью в этом году или не позднее 30 апреля следующего года. «Полная оплата» — это расчет с застройщиком. Кредитные отношения с банком на это не влияют.

      Ответить
      1. Агамет

        Понял вас, благодарю!

        Ответить
  11. Ольга

    Здравствуйте, Евгений.
    У меня в 100% собственности с 2003 года есть квартира общей площадью 37.3 кв.метра (Объект №1).
    В 2012 году я вступила в брак. В 2021 году мы с мужем по средствам материнского капитала и личных средств приобрели квартиру общей площадью 33.8 кв.м. (Объект №2) Соответственно доли были распределены по 3/50 каждому ребенку и у нас с мужем в общей совместной собственности по 44/50.
    В 2021 году мы продаем квартиру 33.8 кв.м (Объект №2) и покупаем по ДДУ с полной оплатой квартиру общей площадью 52.9 кв.м.(Объект №3). Одновременно с продажей (Объекта №2) 33.8 кв.м., в (Объекте№1) квартиры в 37.3 кв.м были выделены доли детям по 2/25 каждому, и моя доля стала 21/25. Больше никакой собственности у нашей семьи нет.
    Смогу ли я воспользоваться новой льготой по данному пункту и не платить НДФЛ с продажи квартиры?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Ольга!

      Да, вы можете применить льготу. Ключевой момент в том, что ни в вашей собственности, ни в собственности членов вашей семьи, нет жилого помещения большего по площади купленной квартиры.

      Ответить
  12. Елена

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, мы продали квартиру 54 кв.м. Купили 63 кв.м. По 4м пунктам мы проходим. Но не понятно с 5ым. У моего мужа есть в собственности доля в квартире матери ( примерно 18 квадратов в его собственности). Больше ни у кого из нас ничего нет. Проходим ли мы по этому пункту?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      Все хорошо у вас. Можете применить льготу.

      Ответить
  13. Наталья

    Доброй ночи!Подскажите,если продали квартиру 66кв.м кадастровой стоимостью 2 млн,а купили дом 64 кв.м 1.7 млн кадастровая стоимость с земельным участком (кадастровая стоимость 1 млн),попадаем ли мы под льготу?По остальным четырём пунктам проходим.Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      К сожалению не попадаете. Ни площадь, ни кадастровая стоимость приобретенного помещения не превышает те же показатели проданного жилого помещения. Жилищные условия не улучшились.

      Ответить
  14. Мария

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, продали квартиру 55 кв.м,купили 69кв.м,помимо проданной квартиры имеется квартира площадью 35 кв.м,по всем четырём пунктам проходим,не совсем понятен пункт 5.Благодарю!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый, день!

      Думаю, вы вы можете применить льготу, т.к. в вашей собственности нет «иного жилого помещения с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении»

      Ответить
  15. Оксана

    Здравствуйте, Евгений!
    Подскажите пожалуйста по поводу применения п.21 ст. 217.1 НК, а именно 5 пункта? ваше мнение. Продали квартиру 63,3, купили 71,1. имеем двух детей, в одном году. Есть на момент продажи у меня 1/2 доли в 50,9 кв.м.. и у мужа 1/2 доли в этой же квартире 50,9. ( на данный момент она продана).

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Оксана!

      На мой взгляд, вы можете применить льготу, т.к. в вашей собственности нет «иного жилого помещения с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении»

      Ответить
  16. Александра

    Добрый день.Пожалуйста подскажите. Продала квартиру 153 кв. Купили 73 кв. м. Хотели ещё одну купить, что бы попасть под льготу, как многодетная. Оказывается, что две нельзя покупать? И ещё вопрос. Когда продавали квартиру кадастровая стоимость была меньше, чем кадастровая стоимость купленной квартиры. Но с 1 января, смотрю в реестре подняли цену кадастр. Стоимости. Продавали по ипотеке.значит и так мы не попадаем по новый указ? Спасибо. Надеюсь на ответ.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Александра!

      По площади вы не попадаете под льготу, а по кадастровой стоимости — попадаете. Изменения кадастровой стоимости впоследствии не влияет на вашу ситуацию. Из закона следует, что кадастровая стоимость определяется на момент приобретения жилого помещения.

      При покупке двух квартир, их площадь не суммируется. Об этом в статье написано.

      Наличие ипотеке в сделках никак не меняет ситуацию.

      Налоговая вам, скорее всего, выставит требование об уплате налога. Поэтому, вам, в ответ на него (или заранее) нужно отправить уведомление, на каком основании вы считаете, что должны быть освобождены от налога.

      Ответить
      1. Александра

        Спасибо огромное Евгений.Это лучше зараннее пойти в налоговую?НАДО ЛИ ДЕКЛАРАЦИЮ ПОДАВАТЬ?

        Ответить
  17. Дарья

    Здравствуйте, Евгений.
    Ответ из минфин пока не пришел, но мы подали заявление через лк налогоплательщика. Пришёл ответ:
    «Ваши пояснения    и документы приняты к рассмотрению и будут
    использованы при проведении мероприятий налогового контроля.»

    Напомню ситуацию, был дом 76 м2, кад стоимость 1,7млн, с участком, который был продан: участок за 1 млн и дом за 3,89млн.

    У семьи в собственности Были так же две квартиры 66.9 и 35.5 м2.

    Приобрели в январе 22 года квартиру 68.3 м2 и кадастровая стоимость 4.8 млн.
    Соответственно два ребенка)
    Написали заявление в свободной форме, вот уже ответ пришёл. Написали по дому пояснения и по участку воспользовались вычетом в млн. Соответственно в связи с освобождением от уплаты налога, декларацию подавать не нужно. Об этом всем по пунктам расписали. Ответ конечно не однозначный😅 но и что под льготу не подходим не написали)))

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Дарья, добрый день!

      Хорошие новости:) Спасибо, что делитесь!

      По большому счету, они не должны вам отказать. Нет оснований.

      Но скорее всего, там тоже мало кто хочет брать на себя ответственность:) С одной стороны в законе все ясно написано, а с другой у налогоплательщика три жилых помещения, и нужно согласиться с тем, что он освобождается от налога.

      Трудный выбор)

      Ответить
      1. Дарья

        Да, я всё жду ответ от Минфин, напишу Вам. И про эту ситуацию буду писать, если будут какие то изменения)

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Спасибо!

          Ответить
          1. Дарья

            Пришел ответ из Минфин, могу отправить на почту Вам) все так же, как и выше у девушки, не должно быть много помещения, превышающего по площади

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Это хорошо:)

              Пришлите, пожалуйста.

              Ответить
              1. Дарья

                Готово)

                Ответить
                1. Евгений Тараканов автор

                  Спасибо!

                  Ответить
    2. Анна

      Дарья, а подскажите, пожалуйста, в каком разделе ЛК налогоплательщика Вы отправляли заявление? И прикладывали какие-то подтверждающие документы?

      Ответить
      1. Дарья

        Здравствуйте, обращение в налоговую,- по моему, прочие ситуации, — «заявление в свободной форме»
        Нужно уложиться до 2000 знаков ( вот это было сложно 😅 , такое письмо им красивое написала и надо было ужать в 2 раза). Приложила договор купли-продажи дома и участка, что бы подтвердить стоимость участка в 1 млн.

        Ответить
  18. Аноним

    «Освобождение от уплаты налога распространяется только на жилые помещения: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома или доли в праве жилого помещения.» Евгений, а чем «часть квартиры», «часть жилого дома» отличается от «доли в праве жилого помещения»? Я всё пытаюсь понять — мы продали ещё не сданную квартиру, по ДДУ — мы можем рассчитывать на эту льготу или нет….

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Часть дома — это отдельный объект, со своим кадастровым номером. Например, дом на двух хозяев. Два отдельных входа. Каждый владеет «частью дома».

      Часть квартиры, видимо тоже. Если сделать два входа в квартиру, например. Я, правда, не встречался с таким, но представить несложно:)

      А доля в праве, это — доля. Объект никак не делится, просто им владеют несколько человек. Каждый обладает своей долей.

      Но это, я так понимаю, вопросы из любопытства? К вашей ситуации не имеют отношения?

      Если вы продали «квартиру» по переуступке, то льгота для вас не применима. Она применима только к продаже жилых помещений, а «право требования по договору долевого участия» — это не жилое помещение.

      p.s. представляйтесь, пожалуйста. Общаться с анонимом, еще то удовольствие …

      Ответить
  19. Елена

    Евгений, в продолжение моего вопроса — но ведь если одна из приобретаемых квартир будет больше по площади той, которая осталась непроданной — тогда попадаем под льготу?
    Также подскажите, если проданная квартира была по ДДУ — под льготу же попадаем? Нигде не могу найти таких деталей.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Вы приобретаете две квартиры по 36 м2, а в собственности — 46 и 44 м2.

      Как у вас получается, что «одна из приобретаемых квартир будет больше по площади той, которая осталась непроданной»?

      Ответить
      1. Елена

        Мы вторую ещё не купили. Можем купить так чтобы она была большей площади чтобы попасть под льготу.

        Ответить
  20. Елена

    Добрый день! Подскажите, в собственности было две квартиры по ДДУ (46 и 44 кв.м.), квартиру в 44 квадрата продали и покупаем 2 площадью по 36 квадратов (в совокупности 72). Подпадаем ли под льготу т.к.покупаемых квартир 2 а не одна? Если 2 новых квартиры не засчитываются, как думаете, можно ли купить две но первая 36 метров, а вторая больше 44 (проданной). Не пойдет ли первая купленная в зачет уже имеющейся недвижимости?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Нет, вы не попадаете под льготу. Законом не предусмотрено сложение площадей/кад. стоимостей покупаемых квартир. См. условие № 2 и мои комментарии к нему.

      Ответить
  21. Анастасия

    Евгений, добрый день! Спасибо за Вашу статью и комментарии, следила с даты публикации, ждала закон.
    Тоже обратилась в Минфин, сегодня пришёл ответ. То, как я его понимаю, не означает, что так оно и есть)) можно ли с вами проконсультироваться?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Можно.

      Ответить
      1. Антон

        Здравствуйте, как вы думаете будет ли налог с продажи, купили по дду 40кв декабрь 2020, приняли по акту квартиру в авг 21, в декабре 21 продали. В феврале 22 по дду купили 112 кв. У нашей семьи ещё есть две квартиры 70 и 33 кв.

        Ответить
  22. Дарья

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Если мы продали дом с участком, в договоре прописан отдельно участок, отдельно дом, то эта льгота распространеняется только на дом ( жилой дом) и тогда на участок нужно дополнительно писать уведомление, так как он продан за 1 млн ( можно воспользоваться налоговым вычетом в млн)

    Или просто включать его кадастровую стоимость в стоимость проданного имущества?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Дарья!

      Льгота распространяется только на жилые помещения, следовательно — только на дом.

      Налогообложение с доходов от продажи участка происходит по «стандартным» правилам. Если вычет при продаже в налогом периоде не использовали, можете применить его, уменьшив налоговую базу до нуля.

      Налоговую декларацию при этом, в соответствии с п. 4 ст. 229 НК, подавать не требуется.

      Ответить
      1. Дарья

        Огромное спасибо ♥️🙏

        Ответить
  23. Антонина

    Вопрос: если я покупаю квартиру по ДДУ и ипотека у меня идёт траншами т.е. 30% банк платит за меня сразу, а остальные 50% перед сдачей дома. Т.е. как прописано в законе условие «полная оплата по договору долевого участия» в один платеж не соблюдено, я выходит должна платить НДФЛ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Если все так как вы описали, то «полная оплата по договору долевого участия» произойдет при оплате последних 50%.

      Но, возможно, вы неверно понимаете ситуацию (или неверно формулируете). Ипотека не может выдаваться траншами (или это не ипотека).

      Ответить
  24. Дарья

    Здравствуйте) тоже отправила запрос в мин фин, так как налоговая не смогла ответить на мой вопрос. Звонили два раза, попадали на разных операторов, каждый разную информацию давал. Теперь жду ответа) у нас в собственности на момент продажи были 2 КВ 35 и 66 м2
    Покупаем 68 м2, соответственно все остальные условия соблюдены

    Жду теперь ответ.

    Подскажите пожалуйста, есть ли какая то форма уведомления в налоговую?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Дарья, здравствуйте!

      Нет, формы никакой нет. Все в свободной форме.

      Напишите, пожалуйста, как получите ответ от Минфина. Удачи:)

      Ответить
      1. Дарья

        Спасибо большое 🙏 да, обязательно напишу Вам

        Ответить
  25. Татьяна

    Ответ Минфина (опуская ненужную шелуху): в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи не может находиться иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, или совокупная доля в праве собственности на это иное жилое помещение не превышает размер 50 процентов.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Татьяна!

      Спасибо, что делитесь информацией!
      А можно вас попросить прислать ответ Минфина полностью ( в т.ч. дату и регистрационный номер) (можно мне на e-mail или в вотсап, как удобно)

      Насколько я понял, они не ответили на вопрос, а ограничились общими фразами, которые и так всем известны.

      Ответить
      1. Татьяна

        Евгений, отправила вам письмо от Минфина на почту

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Спасибо!

          Ответить
  26. Татьяна

    Евгений, добрый день, получила ответ из Минфина, спешу поделиться. Напоминаю, что я отправила в Минфин запрос следующего содержания: У меня в собственности с ноября 2021 года есть квартира общей площадью 43 кв.метра, которую я хочу продать и купить квартиру общей площадью 60 кв.метров. Также у меня в собственности есть квартира общей площадью 39 кв.метров и у моего супруга есть 1\4 доли в квартире родителей (общая площадь всей квартиры 50 кв.метров). Больше никакой собственности у нашей семьи нет.
    Смогу ли я воспользоваться новой льготой по данному пункту и не платить НДФЛ с продажи квартиры?

    Ответить
    1. Елена

      Татьяна, поделитесь, пожалуйста, что Вам ответил Минфин?

      Ответить
  27. Владимир

    Если я в декабре 2021 продал квартиру. В феврале 2022 заключил договор на строительство дома( и оплатил его) Но построят дом в октябре 2022 года.
    Попадает ли эта ситуация под закон? В котором указано до апреля купить новое жилье. Но там про дду на квартиры. С домами не понятно

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Думаю, тут зависит от того, что что написано в договоре на строительство дома. По аналогии с «полной оплатой по ДДУ».

      Если есть выражение «долевое строительство», то вы попадаете под льготу. Если просто договор на строительство, то налоговая, скорее всего, откажет. По ДДУ, оформленным как предварительный договор, были отказы.

      Ответить
  28. София

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, мы хотим поменять квартиру, новая будет не особо больше нашей(всего на 3 кв.м). Нам просто нужно поменять район проживания. Будет ли это считаться улучшением жилищных условий(пункт 1)? Или есть какие-то определённые нормы, по которым считается улучшение?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, София!

      Да, увеличение общей площади на 3 кв.м., является улучшением жилищных условий. Это следует из 3-го условия.

      Никаких норм нет. Достаточно того, чтобы общая площадь купленной квартиры была больше проданной (даже на 0,1 кв.м.) или кадастровая стоимость купленной квартиры больше кадастровой стоимость проданной (даже на 1 рубль.).

      Ответить
      1. София

        Огромное спасибо за ответ)

        Ответить
  29. Татьяна

    В итоге, да, они отправили мне ответ, но на мой прямой основной вопрос НЕ ответили!)) Так что жду еще 2 письма, особенно от Минфина. Обязательно выложу их ответы тут.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Татьяна, добрый день!

      Да, налоговая «любит» так отвечать:)

      Но их можно понять. Отвечать они обязаны, а верного ответа не знают. Поэтому сотрудник не берет на себя ответственность и, просто, отписывается. У Минфина такой «опции» нет. Должен отвечать по существу.

      Спасибо, что делитесь информацией:)

      Ответить
  30. Татьяна

    Добрый день!
    Я написала письмо в 2 налоговые по г. Москве+ письмо в Минфин с просьбой разъяснить пункт 5, вот текст письма (одинаковый для всех инстанций):
    «Доброго дня,
    29 ноября 2021 года Президент подписал закон о внесении в часть 2 Налогового кодекса РФ изменений, касающихся освобождения от НДФЛ с продажи недвижимости семей с двумя и более детьми.
    У меня возник вопрос по одному из пунктов, который обязателен к исполнению для получения данной льготы.
    Вот этот пункт:
    «налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.»
    Ситуация моя следующая:
    У меня в собственности с ноября 2021 года есть квартира общей площадью 43 кв.метра, которую я хочу продать и купить квартиру общей площадью 60 кв.метров. Также у меня в собственности есть квартира общей площадью 39 кв.метров и у моего супруга есть 1\4 доли в квартире родителей (общая площадь всей квартиры 50 кв.метров). Больше никакой собственности у нашей семьи нет.
    Смогу ли я воспользоваться новой льготой по данному пункту и не платить НДФЛ с продажи квартиры?
    Все остальные пункты закона будут мной соблюдены.»

    получила уже ответ из одной налоговой №13 го г. Москве следующего содержания:
    «Доходы от продажи имущества, полученные с 2021 года членом семьи с двумя и более детьми (в том числе усыновленными), освобождаются от обложения НДФЛ. Президент Владимир Путин подписал соответствующий Федеральный закон от 29.11.2021 N 382-ФЗ.
    Это положение применяется вне зависимости от срока нахождения указанного имущества в собственности у гражданина. Ключевым условием освобождения от уплаты НДФЛ является то, что до 30 апреля следующего года налогоплательщик должен приобрести другое жилое имущество, которое превышает по площади или размеру кадастровой стоимости ранее проданный объект.
    Данное нововведение распространяется и на случаи, когда доход от продажи имущества получает несовершеннолетний ребенок из указанной семьи.»

    Ответить
  31. Наталья

    Хотелось бы точно знать, можно ли продать 2 квартиры в одном налоговом периоде с примирением этой льготы? Когда это будет известно и где ?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Наталья, это всем хотелось бы знать:)

      Обычно первыми разъяснения у законов появляются у Минфина. Кто-то задает вопрос (им можете быть и вы), после этого появляется ответ, и он становится общеизвестным. Задать вопрос в Минфин можно здесь.

      Иногда законодатель сам вносит поправки в закон. Тогда это становится известным с принятием нового закона.

      Ну и самый долгий путь — это формирование судебной практики. Когда по спорным ситуациям выносит решение суд, и в дальнейшем, этим решением можно руководствоваться. В вопросах налогообложения этот путь занимает несколько лет.

      Ответить
  32. Анна

    Добрый день, Евгений! У меня в собственности 3/5 квартиры площадью 63,6 кв. м., оставшиеся 2/5 принадлежат супругу. Также у мужа есть 1/4 доля в квартире родителей (площадь 48 кв. м.). В декабре 2020 г. мы приобрели по ДДУ квартиру площадью 37,9 кв.м., хотим продать её в начале 2022 года и сразу купить по ДДУ квартиру площадью 80,2 кв.м. Непонятна фраза совокупно: совокупно по всем членам семьи или совокупно по каждому отдельно?
    Попадаем ли мы под льготу? Такой же вопрос направила в ИФНС, могу поделиться, когда ответят. И имеет ли значение какая часть денег от продажи будет потрачена на новую квартиру, если она покупается в ипотеку? (хотим часть оставить на ремонт)

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Анна, добрый день!

      Отвечу по порядку:

      1. Про «совокупность», если честно, никто не понимает. Но на мой взгляд вы попадете под льготу, т.к. в 5-м условии слово «помещение» указано в единственном числе. Т.е. ни ни вы, ни супруг не являетесь собственниками помещения (одного), которое было бы больше покупаемого по площади. Такого помещения просто нет. А это значит, что условия п.5 выполнены.

      Конечно, это не укладывается в логику закона (я об этом написал в статье), но из песни слов не выкинешь. Написано то, что написано.

      Меня, разумеется, волнует а не следует ли складывать площади помещений (в совокупности). То есть законодатель это предполагал, а написал так, как написал (по ошибке). В этом случае совокупная площадь помещений (63,6 + 48 = 103,6) будет больше приобретаемой, а вам в совокупности будет принадлежать больше 50%. Если это так, то льгота вами не применима.

      На мой взгляд, если вы хотите 100% попадания (без вопросов), мужу нужно подарить свою долю родителям (потом можно вернуть), а после этого продавать 37,9 м. Если решитесь на это, дарение лучше сделать в этом году (будут разные налоговые периоды).

      2. Ответом налоговой поделитесь, пожалуйста. Это, конечно, интересно. Но больших надежд на него возлагать не надо. Ответы налоговой носят информационный характер, и в случае ошибки вы будете освобождены только от уплаты штрафа и пени (за неуплату) налога, а сам налог придется заплатить.

      3. Не имеет значение то, на какие средства вы приобретете новую квартиру. В законе нет никаких ограничений по этому поводу.

      Ответить
      1. Анна

        Самое интересное, что мы узнаем все правила только по факту. Подарить, к сожалению, не получится, т.к. эту долю мы по договорённости с органами опеки должны подарить детям после продажи однушки, которая была куплена с мат. капиталом

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Да, это так, к сожалению.

          Анна, а из какого вы города? Где это такая лояльная опека, с которой можно договориться о таких комфортных условиях?

          Я бы вам тогда посоветовал не только в налоговую обратиться, но и в МинФин. От них ответ будет более релевантным. Обратиться в Минфин можно здесь

          Ответить
          1. Анна

            Ростовская область. Причем, им больше понравился вариант с дарением доли в другой квартире, чем положить деньги на счет в банке (вобщем очень непредсказуемые решения)
            В Минфин обязательно обращусь, спасибо за подсказку, буду держать вас в курсе

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Спасибо)

              Ответить
              1. Анна

                А вот и ответ налоговой Ростовской области:
                Из обращения следует, что Вы планируете продать квартиру, находящуюся в
                настоящее время в собственности. Документы, относящиеся к существу вопроса, в том числе договор купли-продажи, к запросу не приложены. Фактически сделка купли -продажи Вами в качестве продавца не совершена.
                В тех случаях, когда документы представлены, они подлежат исследованию с
                учетом особенностей конкретной сделки и не только с позиции Кодекса, но и с позиции
                норм гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего порядок совершения сделок купли-продажи и их регистрации, а так же с учетом представленных налогоплательщиком конкретных документов. Представленные документы должны быть проверены налоговым органом на предмет их достоверности и соответствия информационным ресурсам, содержащим сведения органов, учреждений, организаций и должностных лиц, обязанных сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом организаций и физических лиц.
                Также в рамках несовершенной сделки налогоплательщик не является участником
                отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, по которым можете быть признаны налогоплательщиком.
                Учитывая положения ст. 32 Кодекса, в обязанность налоговым органам не вменена
                консультации физических лиц по порядку определения налоговой базы по налогу на
                доходы физических лиц в связи с предстоящим получением дохода. Данная позиция подтверждена письмом ФНС России от 27.12.2018 № ГД-4-19/25766@ «О предоставлении консультационных услуг специалистами ФНС России», доведенного до налоговых органов для сведения и использования в работе, а также письмом Минфина России от 14.01.2005 №
                03-02-07/2-4, доведенным ФНС России до нижестоящих налоговых органов письмом от
                26.01.2005 № ШС-6-01/58@.
                Следовательно, настоящее письмо Управления содержит ответ по существу
                вопроса, акцентируя внимание на общем порядке применения законодательства
                Российской Федерации по налогу на доходы физических лиц, который не учитывает
                конкретные обстоятельства и условия ввиду отсутствия их документирования, что
                является безусловно важным фактором для предоставления исчерпывающей государственной услуги.

                Сказать, что я в некотором шоке — ничего не сказать. Но это было ожидаемо…

                Ответить
                1. Евгений Тараканов автор

                  🙂

                  Поскольку сделка еще не совершена — то не о чем и разговаривать! Налоговая — это мастера ухода от ответов:)

                  Но я их понимаю. Они, правда, не знают как отвечать. А отвечать обязаны. Поэтому, качество ответов — соответствующее. Увы.

                  Ответить
                  1. Анна

                    Здравствуйте, Евгений!
                    Получила ответ от Минфина и осталась крайне разочарована. По факту: ответа нет, текст примерно такой же, как и у Татьяны. Итоговая часть:
                    Исходя из изложенного, в целях соблюдения указанного условия в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи не может
                    находиться, в частности, иное жилое помещение общей площадью большей,
                    чем приобретаемое жилое помещение.
                    Но я не остановлюсь, напишу повторно, пусть дают разъяснения…

                    Ответить
                    1. Евгений Тараканов автор

                      Анна, здравствуйте!

                      Спасибо, что держите в курсе.

                      Мне кажется, что и в налоговой и в Минфине, пока не принято какое-то ключевое решение, сотрудники просто отписываются. Но вечно это не может продолжаться, подобных вопросов поступает много. Рано или поздно придется ответить по существу.

                      Удачи вам!

    2. Анна

      Добрый день, Евгений! Минфин наконец дал понятный ответ: Общая площадь жилых помещений не суммируется.

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        Добрый день, Анна!

        Это позитивная информация. Спасибо! Не поделитесь подробностями?

        Ответить
        1. Анна

          Могу отправить вам ответ Минфина на эл. почту. Обо всех особенностях моего вопроса уже писала выше.

          Ответить
          1. Евгений Тараканов автор

            Пришлите, пожалуйста!

            Вы, в прямом смысле, первопроходец!:)

            Ответить
  33. Елена

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, мы с мужем продали квартиру неделю назад (40 квадратов). Сейчас покупаем другую(70 квадратов или 64) , пока точно не определились.Мужу принадлежит 1/4 в квартире матери от 64 квадратов. Больше собственности нет. Подходим ли мы по последнему критерию? С этими 50 %не особо поняла.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      На мой взгляд, вы сможете применить льготу.

      Если покупаемая квартира будет 70 м2, то это больше, чем 64 м2. А это значит, что 5-й пункт выполним.
      Если она будет 64 м2 и меньше, то у супруга менее 50% в собственности. Это тоже подходит под критерии 5-го пункта.

      Путаница в 5-м пункте, если у налогоплательщиков несколько объектов недвижимости, каждый из которых меньше покупаемого жилья, но в совокупности — больше. А у вас — все хорошо.

      Ответить
      1. Елена

        Спасибо за ответ!

        Ответить
  34. Лидия

    Евгений, здравствуйте. Закон подписал президент, при этом, насколько я понимаю, изменили п. 5? Подскажите, где можно найти полный текст принятого закона и что всё таки означает в совокупности в п. 5…

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Нет, ничего не изменили. «В совокупности» было и в тексте Закона принятого Госдумой в 3-м чтении. Мои комментарии к пункту есть в этой статье.

      Подписанный закон можно посмотреть здесь. п. 18

      Ответить
  35. Галина

    Добрый день!
    Евгений, прошу и мне разъяснить по поводу новых поправок.
    Есть квартира в Москве, площадью 38 кв.м. (в собственности давно), есть подаренная квартира в Мос.обл (по ней и не истекли 3 года), площадью 54 кв.м. Хочу продать обе и на все вырученные средства купить в Москве квартиру площадью 70-80 кв.м. Никакого другого жилья в собственности ни у кого из членов семьи нет. Как в данном случае можно получить льготу и не платить НДФЛ с продажи?
    Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Галина!

      По моему мнению, вы попадаете под льготу. Говорю осторожно — потому что и закон пока не принят, и нет единой трактовки 5-го пункта условий. Но тем не менее …

      Доход от продажи 38 кв. м. у вас так и так не облагается НДФЛ. Поэтому, если вы ее продадите первой, у вас останется одна квартира в собственности. Чтобы попасть под льготу вам достаточно ее продать и приобрести в этом налоговом периоде или до 30 апреля следующего, квартиру с большей площадью или кадастровой стоимостью. Никаких преград я не вижу.

      Но даже если вы продадите 38 м после квартиры 54 кв.м. , то ее наличие в собственности все равно не выбивает вас из льготы. Т.к. она по площади меньше покупаемой квартиры. Т.е. никаких предпосылок для того, чтобы вы не смогли воспользоваться льготой я не вижу.

      «Получать» льготу, видимо, придется по аналогии с льготой по сроку владения по ДДУ (когда налоговая не видит момент полной оплаты). Либо после сделки отправляете в налоговую уведомление с описанием ситуации, чтобы от нее не было потом вопросов. Либо дожидаетесь требования об уплате налога и отправляете уведомление уже в ответ на требование. Декларацию в данном случае подавать не нужно.

      Ну и, разумеется, все это для вас применимо, если в вашей семье не менее 2-х детей не достигших 18-ти летия, либо достигших 24-лет, но обучающихся в ВУЗах.

      Ответить
  36. Иван

    Здравствуйте Евгений!
    Понятно что многие формулировки закона ещё очень сырые, но в текущем изложении интересует такой момент:
    К примеру, семья продаёт квартиру 34 м, на момент продажи в полной собственности у супруга есть квартира 67 м, у супруги квартира 32 м. Вся недвижимость находится в разных локациях, при этом стоимость продаваемой квартиры по кадастру превышает стоимость всех квартир вместе взятых.
    Получается чтобы льгота сработала, новая приобретаемая квартира по площади должна превышать площадь 67 м?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Иван!

      Думаю, что да. Покупка помещения меньшей площади «выбьет» льготу, из-за доли супруга, превышающей планку в 50%.

      Лично у меня, правда, еще остаются вопросы по квартире супруги. А вдруг я неправильно понимаю смысл этого условия, и на самом деле нужно складывать площади обеих квартир (т.е. приобретаемая квартира должна быть более 67м+32м = 99м2). Не исключаю, что это и есть правильный ответ, хотя в моем понимании он не следует из текста закона.

      Ответить
  37. Рамазан

    Здравствуйте!

    Продали квартиру в Мытищах 70 кв.м. жилая 30.9 кв.м., а купили в Москве 64 кв.м., но жилая площадь 34 кв.м.

    Скажите, пожалуйста, Ваше мнение, они считают только общую площадь как улучшение условий или жилую?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Площадь учитывается только общая. Но вы, скорее всего, проходите по другому критерию — кадастровая стоимость. Скорее всего, кадастровая стоимость 64 кв.м. в Москве выше 70 кв.м. в Мытищах. Если это так, вы сможете применить льготу.

      Ответить
      1. Рамазан

        Евгений, а разве по кадастровой стоимости не убрали критерий? Конечно, если так можно, я буду счастлив, но Вы писали, что они вычеркнули этот критерий.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Да, писал.

          Но законопроект слушается в нескольких чтениях. После 3-го чтения Госдума вернула кадастровую стоимость (в части сравнения продаваемого и покупаемого жилья). Если Совет Федерации в итоге ничего не изменит, значит вы сможете применить льготу.

          Нужно, конечно, дождаться итоговой версии закона в публикации.

          Ответить
  38. Лидия

    Добрый день, насколько я понимаю п. 5 дополнили, теперь речь не только о совокупной площади, можно выбирать расчёт по кадастровой стоимости http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=home#doc/PRJ/212907/4294967295/0 . Или я не права?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      У меня не открывается ничего по ссылке. В той версии, которую приняла закон Госдума, в п. 5 речь идет только об общей площади.

      Ответить
  39. Дарина

    Евгений, добрый вечер, я тоже никак не могу понять про совокупность площади в ином жилье. У нас с мужем в собственности квартира 40 квадратов. В ближайшем будущем будем продавать, берём квартиру площадью 60 квадратов. У мужа в собственности есть 20 квадратов в квартире родителей. Больше никакой собственности нет. Получается мы проходим по этому критерию? Как на Ваш взгляд? Конечно не известно как окажется в окончательном законопроекте. Просто интересно услышать Ваше мнение. Спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Дарина

      Квартира родителей мужа 65 квадратов.

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        Добрый вечер, Дарина!

        Думаю, что вы сможете применить льготу. У вас только одно дополнительное жилье, по площади меньше покупаемого. Не вижу причин, по которым льгота может быть не применима.

        Ответить
  40. Татьяна

    Евгений, там общая прощадь 50 квадратов, у мужа 1\4 доли

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Татьяна, я не могу точно ответить на ваш вопрос.

      Если понимать условие о 50% буквально, вы под него попадаете. И ваша квартира, и квартира супруга — меньше покупаемой. Т.е. условие выполнено.

      Но мне кажется (только кажется — из закона это не следует), что общую площадь дополнительно имеющегося жилья нужно считать в совокупности. Тогда, вы не попадаете под льготу: 38 +15 = 53 кв. м. А это больше, чем 50% от 62 кв. м.

      До принятия закона и сразу после, ответ на этот вопрос вы вряд ли получите. Первые разъяснения от Минфина появляются в течение 3-х месяцев.

      Тем не менее, решение в ваше ситуации «напрашивается» само собой. Если у мужа общедолевая собственность с кем-то из близких родственников, можно им ее «подарить», и тогда точно условие будет выполняться.

      Если решитесь на это, то дарение лучше делать до принятия закона, в этом налоговом периоде. А сделку по продаже — в следующем. Вот здесь, я писал почему.

      Ответить
  41. Татьяна

    Евгений,добрый день. Подскажиет пожалуйста, вопрос по новому закону: если, помимо продаваемой недвижимости (43 кв.м) у меня есть в собственности квартира 38 кв.метров, у супруга есть в собственности доля в другой квартире (около15 кв.м), у детей собственности нет никакой. Будущую квартиру планируем приобрести квадратурой ± 62 кв.м.
    Проходим ли под этот новый закон или нет?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Татьяна, добрый день!

      А какая общая площадь квартиры, в которой супруг один из собственников? И какая у него доля?

      Ответить
  42. Александра

    Здравствуйте, Евгений! С этими 50-ю процентами совсем запутались. Скажите, пожалуйста, если есть в собственности 62 квадрата ( по 15,5) и есть студия 26 квадратов (на троих:мама и двое детей), хотим студию продать и купить однушку 36 квадратов , на троих также. Платим мы налог или нет?

    Да, забыла сказать, что в 62 квадратах-4 человека, но так как на данный момент в разводе с мужем, то в той квартире у нас
    Больше 50 процентов, 46, 5 на троих, выходит, нам не положена льгота? Или я не так все понимаю….

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Александра!

      С этими 50-ю процентами сейчас все путаются. Я, в том числе. Поэтому, скажу только свое мнение, без претензий на истину.

      Думаю, что вы не попадаете под льготу. Во-первых, потому что 62 кв.м больше 36 кв. м. А во-вторых, потому, что в совокупности ваши доли превышают 50%. Я понимаю этот момент так же как и вы.

      Ответить
  43. Виктория

    Здравствуйте, кажется, закон почти принят, появился в сети) Но не могу истолковать, мы приобрели квартиру в новостройке, площадью 53 кв.м, есть 2ое детей, хотим расширяться, метров до 60-70. Но у мужа в собственности висит еще загородный дом, где живет бабушка, 42м2. Там он единственный собственник. Попадаем ли мы под закон с такими исходными данными, или лучше оформить дарение в этом году на бабушку, а продавать/покупать себе жилье, допустим, в следующем.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Виктория, здравствуйте!

      Госдума вчера приняла в третьем чтении, а сегодня направили на утверждение в Совет Федерации. Зашло уже далеко, но все равно — закон еще не принят.

      По вашему вопросу. У меня, как и многих, раздвоение сознания, когда читаю пункт о 50% в ином жилом помещении. Буквально из него следует, что у налогоплательщика и его семьи может быть сколько угодно (хоть миллион) других квартир, по площади не превышающей площадь в покупаемом жилом помещении — и льгота для них будет действовать. Хотя по смыслу — это абсурд.

      По идее законодатель хочет ограничить налогоплательщика во владении другим жильем, поставив верхнюю отметку в 50% от площади покупаемой квартиры. Но буквально — это из прочтения не следует. Во всяком случае, в моем понимании.

      На мой взгляд, вы попадаете под льготу на том основании, что площадь дома меньше площади покупаемой квартиры. Но утверждать это, я разумеется, не возьмусь.

      Если муж подарит бабушке (или другому близкому родственнику) дом, вы точно попадете под действие закона. Если закон, конечно примут. Давайте, все-таки, отталкиваться от того, что закона пока нет.

      Ответить
      1. Виктория

        Спасибо за оперативный ответ! Да уж, интересно, как все дальше разрешится с этим законопроектом

        Ответить
  44. Алина

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, у нас с мужем и детьми в собственности квартира 55 кв.м.
    почти год. Хотим продать её и купить побольше(70 квадратов).У меня и детей в собственности больше ничего нет. А у мужа в квартире матери 11/40 в собственности (около 18 квадратов). Правильно ли я поняла, что мы должны подойти под критерии данного законопроекта? Спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Алина, здравствуйте!

      А это квартира матери 18м2, или вы уже пересчитали площадь исходя из 11/40?

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        «Это мы посчитали исходя из его доли, из площади квартиры матери, её квартира 65 квадратов».

        Думаю, что попадаете. Как минимум, потому что 65 кв.м. меньше, чем 70 кв.м. Плюс, у супруга в собственности менее 50%.

        Ответить
  45. Виктория

    Евгений,спасибо большое за ответ

    Ответить
    1. Алина

      Это мы посчитали исходя из его доли, из площади квартиры матери, её квартира 65 квадратов.

      Ответить
  46. Виктория

    Здравствуйте, Евгений
    Подскажите пожалуйста,на данный момент есть недвижимость оформленная по 1/2 доли на мою маму и на мужа.
    в собственности менее 3 лет.
    Правильно ли я понимаю что когда закон вступит в силу и
    будут соблюдены все условия,при продаже квартиры, муж освобождается от уплаты налога ,а мама нет?(налог с разницы покупки-продажи)
    И если мама напишит на меня дарственную,сможем ли мы продать квартиру по этому закону без уплаты налога?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Виктория.

      Да, вы все верно понимаете. Закон об освобождении семей с детьми от уплаты НДФЛ будет действовать только в отношении родителей и детей. Бабушки/дедушки к этому отношения иметь не будут.

      Вариант, который вы предлагаете — рабочий. Во всяком случае, пока. В законе нет ограничений на предыдущие выбытия. Поэтому, если мама подарит вам свою долю, вопрос вы решите.

      Но государство уже озаботилось тем, как народ лихо «избавляется» от жилых помещений с целью сделать продаваемую квартиру единственным жильем. И 12 октября Минфин представил Письмо МинФина от 12 октября 2021 г. N 03-04-05/82492, в котором напомнил нам, что в соответствии со ст. 54.1. НК п.2 пп. 1, сделки с недвижимостью не должны совершаться с целью неуплаты/уменьшения налога.

      Следующим шагом будет, видимо, несогласие налоговой с предыдущим выбытием и выставление требования об уплате налога в полном объеме. Когда это случится, разумеется, не знает никто. Но все к этому идет.

      Есть несколько параметров, по которым можно «измерить» вероятность несогласия налоговой (я буду писать об этом) с предыдущим выбытием. Самый важный из них — это длительность временного промежутка между сделками. Т.е. если сделать обе сделки в одном месяце, вероятность, что налоговой это не понравится — довольно велика. А если это будут разные налоговые периоды — маловероятно, что она будет с этим связываться.

      В общем, что я вам хочу сказать. Если вы решитесь пойти по этому пути, оформлять договор дарения нужно как можно раньше. Обязательно в этом году, и пока закон еще не принят. В этом случае вероятность того, что после продажи у налоговой к вам появятся вопросы, будет сильно стремиться к нулю.

      Ответить
  47. Лев

    Здравствуйте, Евгений!
    Поясните пожалуйста, как понимать часть законопроекта о принадлежности, да ещё и в совокупности, более 50% в праве собственности на жилое помещение. Если можно на примере. Сам не могу понять. Спасибо!
    Может это если у налогоплательщика есть ещё жилая недвижимость в собственности?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Лев, добрый день!

      Напишу, как я это понимаю. Не факт, что верно. Но пока не только разъяснений нет — самого закона нет. Т.ч. ошибки в понимании — допустимы.

      Кроме квартиры/дома, которую продает семья с детьми, есть еще одно жилое помещение, собственником (или одним из собственников) которого, является кто-то из членов семьи (или все вместе). А его площадь — больше покупаемого.

      Так вот, если ничего подобного нет – все хорошо. Положения пункта выполнены.

      А если есть, то членам семьи, в «совокупности» не должно принадлежать более 50% в праве собственности.

      Т.е., например, если собственник только отец, и у него 51% — льгота для семьи неприменима. Или у мужа с женой 51% и более — тоже самое.

      Получается, что кроме продаваемого жилья можно иметь десять квартир, меньших покупаемого по площади, и льгота применяется. Но если имеющееся жилье больше покупаемого — нужно считать доли в праве.

      Хорошая новость – так же как и с единственным жильем, в законе нет ограничений на предыдущее выбытие. Т.е. если такое жилье есть и доля превышает 50%, ничто не мешает перед сделкой «уменьшить» ее до необходимых 50% и применить льготу.

      Ответить
      1. Лев

        Спасибо! Теперь всё понятно.

        Ответить
  48. Анна

    Здравствуйте! Так что то не пойму, закон приняли или ещё рассматривают?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Анна, добрый день!

      Закон еще не принят. Одобрен пока только законопроект! Я информирую своих клиентов о ходе рассмотрения.

      Несмотря на то, что законодатель «обещает» применение закона с 1 января 2021 года, не рекомендую им пока руководствоваться. Что будет в окончательной редакции — не известно никому.

      Ответить
      1. Антон

        Решил дополнить свой вопрос, Здравствуйте, как вы думаете будет ли налог с продажи, купили по дду 40кв декабрь 2020, приняли по акту квартиру в авг 21, в декабре 21 продали. В феврале 22 по дду купили 112 кв. (Совместная собственность с женой по 1/2 т.е.), но купили по дду остаток после продаж в ипотеку. У нашей семьи ещё есть две квартиры 70 кв. (жена, муж и ребенок по 1/3 доли) и 33 кв. (совместная собственность с женой по 1/2 т.е.) Я муж считаю все свои доли и площади, более 50% доли нигде нету вообще, а по площади у меня всего 55.3 кв., А в купленной на улучшение у меня 61 кв. Если считать все квартиры и все площади семьи то у нас 117 квадратов. И как считать?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Если читать закон буквально (а законы только так и нужно читать), ничего складывать не нужно. У вас в собственности нет ни одной квартиры, больше по площади покупаемой. Т.е. льгота в вашем случае применима.

          Что не позволяет утверждать это на 100%?

          Сам по себе критерий довольно странный. Вызывает недоумение у всех, кто специализируется на налоговой тематике. А поскольку закон свежий, правоприменительной практики пока нет. Поэтому, будет ли так же трактовать налоговая подобные ситуации — неизвестно.

          p.s. пишите, пожалуйста, в своих ветках.

          Ответить
          1. Антон

            Евгений спасибо за ответ. А то что новая квартира покупается не за наличку а за частично на кредитные средства, это может быть причиной отмены льготы и взымание налога? Я видел есть официальные ответы гос органов по этой теме, можете разместить и дать ссылку? А то что проданная квартира куплена по дду в декабре 20, когда закон ещё не действовал, а это?

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Никаких требований к источнику денежных средств в законе нет. Поэтому можете покупать как угодно, на применение льготы это никак не скажется.

              Я не знаю, какие официальные ответы «гос органов» вы видели. Все что я пока видел, не заслуживает внимания.

              Дайте ссылку на то, что вы видели я дам свои комментарии.

              Ответить
              1. Антон

                По второму условию я понял можно новую купить по ДДУ и зарегистрировать в Росреестре, но совершить полную оплату, т.е. полную оплату застройщику имеется ввиду? И не важно что я внёс свои деньги частично + кредитные банком?

                Ответить
                1. Евгений Тараканов автор

                  Да, все верно.

                  Покупать новостройку можно только у застройщика. О возможности приобретения новостройки по переуступке в законе не сказано.

                  Ответить
                  1. Антон

                    У нас как раз переуступка, но юридически это тот же ДДУ, разве нет (из закона -ДДУ или другим договором, связанным с долевым строительством )? Банк сделку проводит как вторичку от одного физического лица другому. У того у кого покупаем он перед застройщиком рассчитался полностью.

                    Ответить
                    1. Евгений Тараканов автор

                      Скорее всего, вы правы.

                      Меня сбило то, что в законе о сроках владения по ДДУ возможность приобретения по переуступке указана отдельно. А тут нужно «домысливать».

                      В общем, скорее всего — да. Но подтверждения этому пока нет. Только предположения.