Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ Налоги

Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.

А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.

Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

Источник: п. 2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно. 


По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.

Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:

Начало минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору.

Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.

Содержание
  1. Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
  2. Дата оплаты по ДДУ
  3. Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
  4. Сроки применения новых правил
  5. Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
  6. Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
  7. Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
  8. Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
  9. Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
  10. Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
  11. Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
  12. Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
  13. Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
  14. Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
  15. Расчет налога

Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ

По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.

Источник: (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.

Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).

Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :
— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет —  если не единственное.

Дата оплаты по ДДУ

Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.

Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.

Источник: п. 26 Постановления Пленума ВС № 54 от 22 ноября 2016 года “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”

Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)

Источник: п.3 ст. 15.4 Федерального закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”. 

Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.

Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ

Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.

Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади. 

Но затем законодатель исправил свою ошибку.

Полная оплата по ДДУ учитывается без учета доплаты за увеличение площади по результатам обмера БТИ

Сроки применения новых правил

Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года

Источник: п. 8 ст. 9  Федерального закона  № 374-ФЗ от 23.11.2020

Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.

Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.


Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.

Это, конечно, не так.

Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.

Закон действует для  квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.

Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку

Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.

Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.

Нет.

Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.

Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный кредит еще не погашен. 

Наличие ипотеки и дата погашения ипотеки не влияют на дату полной оплаты по договору ДДУ.

Налог при продаже квартиры по переуступке права требования

Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.

По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.

Это не так!

При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.

При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.

Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.

Источник: Письмо Минфина от 31 августа 2020 г. № 03-04-09/76249 «О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством».

Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.

Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!

Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.

Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.

Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.

Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.

Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.

Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях

Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.

Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.

Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования

Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.

Источник: абз. 4 . 2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки.

Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования

Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).

Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.

Источник: Письмо Минфина о сроке владения для квартир, полученных по ДДУ в порядке наследования от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981

Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства

Но, будьте внимательны!

В связи с тем, что в результате наследования наследник получает не помещение, а право требования по ДДУ, он не может при продаже применить налоговые льготы для помещений, полученных по наследству.

А именно:

  • минимальный предельный срок владения для помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, составляет 5 лет (а не 3 года);
  • при продаже помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, продавец не может уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты наследодателя на приобретение этого помещения.

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/65412 от 07.07.2022

Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.

Позиция Минфина по этому вопросу менялась.

До декабря 2021 года минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Дата полной оплаты не имела значения.

Ссылку на письмо со старой позицией Минфина не удаляю:

Источник: Письмо МинФина от 28 июня 2021 г. № 03-04-05/50778 “О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, если право собственности на него признано решением суда, в целях НДФЛ при его продаже”.

Но 6 декабря 2021 года позиция Минфина поменялась:

Даже если право собственности возникло на основании судебного решения, минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, начинается с даты полной оплаты по ДДУ.

Источник: Письмо Мифина № 03-04-07/98708 от 6 декабря 2021 г.


Это решение ожидаемое. Если не сказать — долгожданное.

Закон об изменении срока владения квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы улучшить положение обманутых дольщиков. Мало того, что приходилось ожидать жилье длительное время — нужно было еще и платить налог при продаже.

Предыдущее разъяснение Минфина было не только не в «духе закона», оно сводило нет суть принятого закона.

Теперь, справедливость «восторжествовала».

Если вы уже заплатили налог в подобной ситуации, то его можно вернуть, подав уточненную декларацию, сославшись на новые разъяснения Минфина.

Если вы находитесь в ситуации, когда налоговая требует оплаты налога, вам будет тоже достаточно сослаться на новое разъяснение.

Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения, все равно, отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ

Срок владения для квартир, купленных в рассрочку

Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.

В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!

Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.

Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.

И хотя Налоговый кодекс нам говорит, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика», налоговая трактует эту ситуацию в свою пользу.

Источник: п.7 ст. 3 НК РФ Основные начала законодательства о налогах и сборах

С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:

  • Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
  • Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.

Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.

Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!

Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору

До недавнего времени некоторые застройщики в целях ухода от закона «Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ» продавали строящиеся квартиры по предварительным договорам.

Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.

Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.

Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.

Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года

Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.

Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.

Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.

С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.

До недавнего времени этот вопрос не был урегулирован. Более того, некоторые налоговые требовали уплаты налога в подобных случаях.

Но сейчас появились адресные ответы из ФНС о том, что для квартир, купленных по ДДУ и оплаченных до 2016 года, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.

Вот, один из них: Письмо ФНС о сроке владения для квартир, купленных по ДДУ и оплаченных до 2016 года.

Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ и полностью оплаченных до 2016 года, равен 3-м годам.

Расчет налога

Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.

Если налоговые последствия по вашей сделки все же возникают, посмотреть как рассчитывается налог, вы можете здесь «Налог с продажи квартиры».

При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права

Источник: Письмо Минфина России от 31 августа 2020 г. N 03-04-09/76249

Добавить комментарий

  1. Dalton

    Героине сериала «Сериал Гранд«, креативной девушке Ксении Завгородней пришлось уехать из родного Барнаула. Ксения училась гостиничному бизнесу в университете туризма, но из-за навязчивых приставаний ректора, девушке пришлось спасаться бегством. Ксения мечтает о своем отеле, а пока решает попробовать собственные силы в гостинице, которая принадлежит её родственнику. Для этого девушка переезжает в Москву. Удастся ли Ксении стать знаковой фигурой в гостиничном деле?

    Ответить
  2. Галина

    Евгений, добрый день! Подскажите, пожалуйста, по вопросам налогооблажения дохода при переуступке прав требования при ДДУ и дохода от продажи недвижимости, купленной по ДДУ, для не резидентов , вы можете проконсультировать? Я немного разобралась, но есть вопросы. Верно ли я понимаю, что не резиденты платят по переуступке прав требования 30% со все суммы договора переуступки. Например: купили за 3 млн, продали за 4 млн, платим налог 30% от 4 млн, то есть 1200000. В таком случае , наверное, самым оптимальным решением будет расторжение договора ДДУ по обоюдному согласию сторон — от застройщика получаем сумму , ту, которую оплатили по договору ДДУ. В нынешней ситуации для нас этот вариант скорее всего будет более выгодным. Дохода нет, следовательно и налога не будет. И на счёт продажи недвижимости , после регистрации права собственности (купленной по ДДУ), по истечению 3 лет с даты полной оплаты на эскроу счёт — верно ли я поняла, что платить налог не нужно? Это касается ведь и нерезидентов( не резиденты приравнены к резидентам при продажи недвижимости с 01.01.2019). Сможете помочь в вопросе — расчет налога на недвижимость , купленной по ДДУ , для не резидентов, производится по тем же правилам , что и при продаже недвижимости по договору купли продажи? Не уточнила, что Жильё данное у меня единственное. Извините, забыла спросить- не резидент платит 30% от полной стоимости по договору безвозмездной переуступки , так же , как и по договору переуступки прав требования

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Галина!

      Проконсультировать, конечно могу. Вот условия, на которых я консультирую.

      Ответить
      1. Галина

        Евгений, спасибо за ответ! Что я должна сделать для получения платной консультации?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Напишите мне, пожалуйста, в ватсап +7 926 528 37 37. Там согласуем удобное время и форму (телефон/ватсап/видео и т.д.)

          Ответить
  3. Юлия

    Евгений,здравствуйте. Подскажите пож., квартира куплена по ДКП у застройщика, была произведена полная оплата, через три недели получена собственность. Три года наступает, с момента оплаты или получения собственности?. Спасибо

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Юлия!

      У вас в вопросе ошибка. Невозможно приобрести по ДКП квартиру, не оформленную как собственность. Это делается только по ДДУ. Если квартира куплена по ДКП, то это собственность и срок владения начинается с момента государственной регистрации этой собственности.

      Ответить
  4. Елена

    Евгений, спасибо большое, за быстрые и грамотные ответы! Я,думаю, все,кто оказался в непростой ситуации, Вам очень благодарны! Можно ещё совет, при продаже, может сразу в налоговую,отправить необходимые документы? Чтобы не выставляли налог

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Да, можете сразу уведомить.

      Правда, это не всегда «спасает» от получения уведомлений/требований об уплате налога. Эти уведомления отправляются почти в автоматическом режиме, тем у кого не прошло 5-ти лет с момента оформления собственности. Но это не страшно. Значит, нужно будет отправить пояснения еще раз.

      Ответить
  5. Елена

    Евгений,добрый день! Квартира куплена по договору уступки прав требований,по ДДУ в 2018 г., была произведена полная оплата, собственность получена по суду в 2021году. Единственное жилье. В прошлом году, Вы мне отвечали, что продать можно, через три года ,после вступления в силу, решения суда. Прочитала изменения Минфина. Правильно поняла, теперь, могу ее продать без уплаты налога и указать полную стоимость в ДКП?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Елена!

      Да, позиция Минфина поменялась. Теперь можно опираться на новые разъяснения, обосновывая свою позицию перед налоговой.

      Ответить
  6. Артур

    Евгений, здравствуйте.
    Подскажите, пожалуйста:

    1. Квартира приобретена через ДДУ совместно с супругой 22.01.2018 (дата зачисления денег застройщику)
    2. Акт приемки подписали в июле 2019. Доплата за доп.метры была произведена 17.09.2019
    3. Совестная собственность оформлена 25.10.2019
    4. В результате развода, по брачному контракту я стал единственным владельцем квартиры и переоформил ее на себя 05.10.2020

    Вопрос: от какой даты считать срок владения квартирой?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Артур!

      Минимальный предельный срок владения в вашем случае нужно отсчитывать от 22.01.2018.

      Примерно об этом есть письмо Минфина от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823. Там, правда, речь идет не о ДДУ, но принцип сохраняется и для ДДУ. У меня на сайте это письмо, кажется, не выложено. Надо будет поправить.

      Ответить
      1. Артур

        Спасибо!

        Ответить
  7. Георгий

    Евгений, добрый день! Из Вашей статьи: «Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).»
    Моя ситуация:
    • 24.12.2015 мама купила новостройку (квартиру – жилое помещение) по ДДУ с полной оплатой.
    • 03.06.2019 дом был принят в эксплуатацию в установленный срок (без задержки).
    • 06.06.2019 Мосгосстройнадзор направляет в Росреестр документы по дому, включая мамину квартиру, для постановки на кадастровый учет.
    • 01.08.2019 мама умирает, не приняв квартиру от застройщика (их еще не передавали).
    • 27.09.2019 Росреестр ставит квартиру на кадастровый учет.
    • 04.02.2020 я получаю Свидетельство о праве на наследство на объект долевого строительства.
    • 18.02.2020 подписываю Акт приема-передачи квартиры с застройщиком, доплачиваю за кв.м. по обмерам БТИ.
    • 19.06.2020 я регистрирую свою собственность (такая сильная задержка произошла из-за пандемии и закрытия МФЦ).
    Ответ ФНС:
    • При продаже до минимального срока уменьшить базу по ндфл на затраты мамы нельзя
    • Минимальный срок – 5 лет
    • Дата отсчета мин.срока — 19.06.2020
    Приведенное Вами письмо (Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”) – оно для квартир, которые уже были в собственности наследодателя.
    Можете прокомментировать ответ ФНС?
    Других льгот у меня нет, интересует возможность учета затрат мамы, мин.срок 3 года и дата отсчета мин.срока с даты смерти.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Георгий, добрый день!

      Выводы в моей статье верные, но письмо Минфина было приложено по ошибке для другого случая. Для вашего случая нужно письмо от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 «О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, в целях НДФЛ при его продаже». Ошибку на сайте поправил, письмо можно посмотреть в статье.

      На мой взгляд, инспектор налоговой не прав и ошибается в своих выводах.

      Ответить
      1. Георгий

        Евгений, спасибо за ответ и письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981. Придется написать в Минфин жалобу на УФНС. К сожалению, в письме четко не отражено:
        • какой будет минимальный срок владения в данной ситуации: 3 или 5 лет
        • будет ли влиять доплата наследником за кв.м. по обмерам БТИ на сдвиг даты, у обычных дольщиков – не влияет, а у наследников? У меня доплата как раз есть.
        • не понятно, можно ли уменьшить базу по ндфл на затраты мамы при продаже до окончания минимального срока. По логике письма наследника вроде как приравняли к обычному дольщику и затраты можно бы учесть, но ничего не сказано.
        Не было ли каких-либо еще писем Минфина по этим вопросам?
        Еще добавлю: налоговая не выставляла мне налог на имущество с даты смерти мамы, только с даты моей регистрации собственности. Видимо, по аналогии с обычным дольщиком, который до момента регистрации собственности налог на имущество не платит, но минимальный срок уже считается с момента полной оплаты.
        Ниже привожу текст ответа УФНС, хоть он и не соответствует письму Минфина, но, возможно, кому-то будет интересен.
        Ответ УФНС доступен по ссылке.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Удивительно! Они вообще игнорируют тот факт, что минимальный предельный срок владения по квартирам, купленным по дду начинается с момента полной оплаты. Спасибо, что поделились. Останется для «истории».

          По вашим вопросам:
          1. Срок владения будет 5 лет. Вы унаследовали не недвижимость, а право требования. 3 года — только для недвижимости, полученной в порядке наследования.
          2. Доплата за метры, разумеется, не будет учитываться. Если применяется положения о сроке владения для квартир, купленных по дду, то оно применяется целиком. Т.е. в отношении доплаты за метры, тоже.
          3. По расходам наследодателя — не знаю. Писем Минфина об этом не встречал, с ситуациями — не сталкивался. Лучше об этом задать вопрос в Минфин напрямую. Сделать это можно здесь.

          Добавлю только, что вывод о том, что «наследника приравняли к дольщику» неверен. Таких утверждений (или похожих) нет ни в НК, ни в письмах Минфина. Каждую ситуацию нужно рассматривать конкретно.

          Также привожу ссылку о порядке подачи апелляционной жалобы на действия налоговой.

          Ответить
          1. Георгий

            По порядку Ваших ответов.
            1. Формально Вы, конечно, правы, но, если обратиться к хронологии моей личной ситуации – есть, как мне видится, немаловажный нюанс. На момент смерти мамы дом был принят в эксплуатацию и, даже больше, Мосгосстройнадзор уже направил в Росреестр документы для постановки на кадастровый учет. И есть вот такое Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, а в нем п.38, где сказано: «При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости» и «Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Т.о. на момент смерти мамы объект долевого строительства физически уже перестал существовать, а физически существовало недвижимое имущество. То, что нотариус выдала мне свидетельство о праве на наследство на физически НЕСУЩЕСТВУЮЩИЙ на дату смерти объект долевого строительства – вопрос тоже интересный, но впрямую на уже созданную вещь не влияет. И получается такая вот раскоряка: недвижимое имущество на дату смерти есть, но документа о его наследовании у меня нет, а объекта долевого строительства нет, но документ о его наследовании у меня есть. И вот думаю, поможет ли мне п.7 ст.3 НК РФ «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика»?
            2. Надеюсь, что так, но четко об этом вроде бы нигде не сказано, а я ДДУ не оплачивал и дата оплаты ДДУ мамой ко мне никак не применяется.
            3. Есть вот такое Письмо Минфина от 2 декабря 2020 года N 03-04-07/105375, но оно по сути формально описывает норму закона. Для моей личной ситуации оно ничего не проясняет. Но если по описанным мной в п.1 аргументам признать мое наследство недвижимым имуществом, то это, возможно, поменяет ситуацию на 180 градусов.
            По предпоследнему абзацу. Я согласен, что четких разъяснений по этому вопросу нет. И в НК РФ об этом нет ничего. И Минфин в Письме излагает всего лишь «мнение Департамента», не ссылаясь ни на что (некий нонсенс, ведь Минфин не законодатель, а исполнитель законов)! При этом для начала отсчета минимального срока он рассматривает меня не как собственника, а как наследника, но при определении длительности этого же минимального срока он «скромно забывает», что я – наследник))) Логика какая-то не очень… Конечно, я лицо заинтересованное в 3 годах))), но какая-то адекватность в налогообложении должна же быть.
            Евгений, я не с Вами спорю, а как бы с Минфином. И хотелось бы услышать Вашу оценку моей позиции. Чтобы бодаться с Минфином и ФНС желательно иметь стороннее незаинтересованное мнение.

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Георгий, я думаю, что вам лучше обратиться за помощью к специалистам, имеющим опыт в спорных делах с налоговой. Я, все таки, риэлтор. Моя зона ответственности — сделать сделку так, чтобы у клиента не возникло проблем с налоговой. А если они возникли (не по моей вине), то решать их следует юристам/адвокатам. Людям с юридическим образованием и опытом участия в судебных процессах. У меня нет ни того, ни другого. Я — просто риэлтор, который «разбирается» в налогах.

              Свое мнение я уже написал в предыдущих комментариях.

              Ответить
              1. Георгий

                Евгений, за всех юристов не скажу, но с кем я общался сказали, что по моему случаю нет судебной практики, а без нее они не готовы обсуждать вероятность нужного мне результата. Возможно, юристы-звезды и могли бы гарантировать положительное решение, но размер оплаты их услуг вполне мог быть сопоставим с моим ндфл, так что экономической целесообразности в этом не вижу. Поэтому приходится барахтаться самому. В любом случае, Вам большое спасибо за интересный блог и, особенно, за письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 – прошло мимо меня.

                Ответить
      2. Алексей

        Добрый день.
        Евгений, подскажите, пожалуйста. квартира куплена по ДДУ 29.06.2017г.(оплата по дду произведена этим же днём) Дом ещё не достроен (т.е. только право требования), но на этапе завершения строительства. Другой недвижимости в соб-сти нет.
        Хочу продать по переуступке, будет ли ко мне применён налог, если я укажу полную стоимость? Если будет, то у нас на 2-х право требования, налог пополам поделят на каждого?
        В нашем случае, применим 3-х летний срок владения?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Алексей, добрый день!

          Конечно, у вас с супругой возникают налоговые обязательства при переуступке права требования. Налог к уплате будет рассчитан, как разница между ценой переуступки и ценой покупки, умноженная на налоговую ставку. Налог уплачивают оба супруга.

          Освобождения на основании истечения минимального предельного срока владения нет, т.к. самого владения нет. Владение недвижимостью начинается только после того, как зарегистрировано право собственности. Если хотите быть освобожденным от уплаты НДФЛ — регистрируйте собственность, а потом продавайте.

          Ответить
          1. Аноним

            Тогда в чем суть недавней поправки о продаже по дду?

            Ответить
  8. Марина

    Добрый вечер! Квартиру приобретала по ДДУ в 2014, право собственности зарегистрировано в 2018, продала квартиру в 2021. Пришло уведомление о необходимости сдать декларацию 3НДФЛ, и уплатить налог. Разве я должна платить налог? Какие документы необходимо представить в налоговую, чтобы исключить уплату налога? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый вечер, Марина!

      Если полная оплата по ДДУ у вас была в 2014 году, то вы освобождаетесь от уплаты налога. Но налоговая эту информацию не видит и, просто, рассылает налогоплательщикам требования об уплате налога.

      Вам следует в ответ на требование предоставить информацию (в свободной форме), подтверждающую полную оплату по ДДУ и, следовательно, обосновать освобождение от уплаты НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения.

      Сделать это можно через Почту России (ценным письмом с описью) или онлайн через Личный кабинет налогоплательщика.

      Ответить
  9. lutiks

    Здравствуйте. У сына квартира в ипотеке. Право собственности с сентября 2019 г. Но куплена по ДДУ, «Договор №…. участия в долевом строительстве многоквартирного дома» от 23 марта 2018 г.
    Единственное жилье.
    Попадает нет наш случай под закон о 3 лет владения, чтобы была возможность не платить 13 %? (хотим продать в мае этого года)

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Скорее всего попадает. Чтобы сказать точно, нужно знать когда была произведена полная оплата по ДДУ. От неё отсчитываете 3 года.

      Ответить
  10. Марина

    Евгений, добрый день!
    Возможно Вы сталкивались с подобным в своём опыте.
    Подскажите, какую дату налоговая инспекция будет считать «датой полной оплаты стоимости»?
    Квартира куплена по договору цессии у компании, аффилированной с застройщиком (первоначальный договор — ДДУ) и полностью оплачена в мае 2014 г (есть платежное поручение).
    В 2021 году застройщик сообщил, что не может достроить дом и предложил такую же квартиру в достроенном доме в этом же комплексе. «Обмен» был произведён путём заключения двух договоров цесии, по одному из них я уступала права на квартиру №1, по второму договору цесии я принимала права на квартиру №2. По этим двум договорам «оплата осуществляется путём взаимозачёта однородных денежных обязательств». Право собственности возникло в 2021г и квартира была сразу продана. Никаких расчетов после мая 2014 не производилось, есть даже акт сверки между мной и компанией. Основание права собственности — договор цессии от 2021г. и ДДУ.
    Вопрос может ли считаться взаимозачёт однородных денежных обязательств в этих сделках полной оплатой и сможет ли налоговая инспекция настаивать на дате 2021г как дате полной оплаты при расчете налога или все же это 2014г согласно платежному поручению?
    Спасибо большое!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Марина, добрый день!

      Я думаю, что налоговая будет считать датой полной оплаты дату взаимозачета однородных денежных обязательств. Это следует, как минимум, из пп. 4, п. 1, ст. 223 НК. Дата зачета встречных однородных требований — является датой получения дохода.

      Для полной уверенности можете задать этот вопрос в Минфин. Это можно сделать здесь. Многим они довольно быстро отвечают.

      Буду рад ошибиться, но сильно сомневаюсь, что налоговый инспектор, которому попадет ваша декларация, датой полной оплаты будет считать не дату зачета, а дату оплаты в 2014 году. Для этого нет основания.

      Ответить
      1. Марина

        Евгений, спасибо за ответ!
        Ознакомилась со статьей — да, вы правы. Но может получится доказать, что оплата по договору в 2014 не равна понятию доход, я это понимаю больше как мой налогооблагаемый доход, а в тех договорных отношениях это все же оплата цены договора.
        Спасибо за идею написать в Минфин, я воспользуюсь.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Я, все-таки, неточно вам ответил. Правда от этого мое мнение не поменяется, но все-таки….

          В статье, которую я вам привел, речь идет о доходе. Так вот датой получения дохода НК считает дату оплаты. Т.е. момент получения денег продавцом. А если был зачет встречных однородных требований, то значит дату этого зачета. Т.е. просится вывод, что дата оплаты = дата зачета встречных требований. Но это только «просится». Напрямую, НК этого не утверждает.

          Но, давайте просто порассуждаем.
          Вы приобрели право требования на квартиру № 2 по переуступке (цессии). Что нам говорит об этой ситуации НК:

          «В случае продажи жилого помещения … приобретенного налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве …, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением… исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования».

          Оплату по этому договору вы произвели путем взаимозачета встречных денежных обязательств. Т.е. первый вывод, который просится — дата взаимозачета и является датой оплаты.

          На каком основании датой оплаты по договору № 2 можно считать дату оплаты по договору № 1, я не понимаю. У меня просто нет ни одной идеи)

          В любом случае, удачи вам. Если обратитесь в Минфин и получите ответ, напишите пожалуйста о результатах. Мне хотелось бы знать.

          Ответить
  11. Юлия

    Здравствуйте, Евгений! помогите разобраться в ситуации, пожалуйста. В 2019 году мной и мужем куплена квартира по договору ДДУ (эскроу) в ипотеку в совместную собственность. На тот момент мы уже обладали квартирой на вторичке (куплена в 2017 году), собственниками которой мы также являлись совместно. В 2021 году летом мы получили ключи, подписали договор передачи новостройки, но не оформляя квартиру в собственность, решили продать ту квартиру на вторичке, которой обладали с 2017 года — этой собственности только 4 года. Скажите, пожалуйста, должны ли мы сейчас заплатить налог с продажи квартиры на вторичке, если собственность в новостройке еще не оформлена, и это наше единственное жилье? Судя по описываемым Вами выше правилам закона, мы с момента подписания и оплаты по ДДУ, стали обладателями (собственниками) жилья, и наша вторичка единственным жильем уже не считается, и мы должны оплатить налог с продажи этой квартиры, а оформление в собственность новостройки (получение ЕГРН) в данном случае роли никакой не играет?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Юлия!

      Напишите мне пожалуйста, из какой части статьи (или статей) следует вот это:

      «Судя по описываемым Вами выше правилам закона, мы с момента подписания и оплаты по ДДУ, стали обладателями (собственниками) жилья».

      Вот правда. Может я действительно где-то пишу неверную информацию, и сам не понимаю этого? Помогите, пожалуйста, мне в этом разобраться.

      По моему, вот здесь однозначно написано, является ли квартира единственной, если помимо нее есть другая, купленная по ДДУ, но не оформленная в собственность. Или это можно трактовать как-то иначе?

      Ответить
      1. Юлия

        Спасибо за разъяснение, видимо, не разобралась до конца в ситуации и написала вопрос не в тот раздел. «Начало минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору» — смущала вот эта фраза, ее смысл. Но теперь поняла, что это касается только продажи квартиры, купленной по дду. В других случаях отсчёт времени. владения такой квартирой начинается с момента гос регистрации права собственности, верно?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Я, кажется, понял.

          Путаница происходит из за нашего «кривого» законодательства.

          Термин «минимальный предельный срок владения» употребляется в Налоговом Кодексе и используется только для целей налогообложения. К реальному владению, когда гражданин становится собственником, он не имеет никакого отношения.

          Право собственности (и соответственно, владение) в подавляющем числе случаев начинается с его регистрации в Росреестре, а «минимальный предельный срок владения» — для целей налогообложения, может начинаться до этой даты. А в одном случае — и после.

          Если интересно, тут собрана «коллекция» минимальных сроков владения для разных случаев.

          Ответить
  12. Татьяна

    Добрый день.
    Помогите пожалуйста разобраться.
    В 2002 г. был заключен договор долевого участия на квартиру, оплачена была на 100 %. Застройщик разорился и в 2015 г. город на торгах передал объект другому застройщику с обременением в виде дольщиков, в 2015 г. было подписано соглашение о заключении в будущем ДДУ с новым застройщиком в котором прописано что он принимает на себя обязательства первого застройщика. В 2016 г. был подписан ДДУ уже с новым застройщиком и произведена доплата, т.к. кв.м в новой квартире по новому проекту было больше. В 2021 г. я продала квартиру. По новому закону 5 лет считается с полной оплаты ДДУ. А как быть в моем случае, по факту квартира полностью оплачена в 2002 г.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Татьяна, добрый день!

      Что написано в графе «документ-основание» в выписке ЕГРН, когда вы оформляли квартиру в собственность?

      Скорее всего там указаны оба ДДУ, и дата доплаты будет датой полной оплаты. От нее нужно будет отсчитывать минимальный предельный срок владения.

      Ответить
  13. Линда

    Здравствуйте, разьясните такой момент.
    Нам дом по дду сдали с опозданием, в связи с чем застройщик на момент передачи квартиры компенсировал неустойку тем,что мы не платили за стяжку и остекленение лоджии, то что должны были оплатить после ввода дома в эксплуатацию,до подписания акта передачи.
    Вот входит ли эта сумма,за стяжку и остекленение, которую нам зачли как неустойку в стоимость квартиры? Чеков на эту сумму нет,есть только расписка от застройщика, что наш долг покрыт неустойкой. Чеки только за оплаченные квадратные метры квартиры. В налоговую для налогового вычета я же должна предьявить чеки,верно?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Линда.

      На мой взгляд, минимальный предельный срок владения у вас возникает с даты расписки от застройщика. Полной оплаты при заключении договора — не было, поэтому дата основного платежа не может быть применена.

      Разберется ли в этом налоговый инспектор — не знаю. Если вы уже продали квартиру, можете попробовать «убедить» налоговую, что срок владения начинается с даты основного платежа. Если нет, и хотите освобождения от налога, лучше дождаться окончания срока, отсчитывая его с даты расписки.

      Документы, которые нужно будет предъявить в налоговую:
      1. Договор участия в долевом строительстве
      2. Документы, подтверждающие оплату
      3. Акт приема передачи квартиры
      4. Если из этих документов будет следовать, что за вами остался долг, то и расписку о покрытии долга.

      Т.е. «заметить», что оплата была не полная, скорее всего, будет не сложно.

      Ответить
      1. Линда

        Я вас поняла. Квартира уже продана. И встал вопрос отчитаться в налоговую ,а какую сумму указать я не знаю. По дду мы заплатили 2млн и на эту сумму есть чек, а остальные услуги указанные в договоре мы не платили , а полная стоимость квартиры 2млн 70тысяч,нам нужно для налоговой сумму по дду указать или всю, даже то что мы не платили…

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Ответ на вопрос, «как отчитаться» в налоговую» зависит от того, собираетесь ли вы платить налог или нет. Это две разные ситуации.

          Ответить
          1. Линда

            В 2017г мы купили квартиру по дду,оплатили по договору и есть чеки,в 2019г было соглашение-расписка(застройщик берет на себя понесенные расходы в счет неустойки и мы ничего не должны)после подписан акт передачи квартиры, и регистрация права собственности,в 2021г квартира была продана,жилье единственное.

            Ответить
  14. Антон

    Здравствуйте! Хотелось бы узнать Ваше мнение:
    1. Квартира была куплена по ДДУ, полностью оплачена.
    2. При приемке мы произвели доплату за величение площади, осталась платежка.
    3. Сейчас квартира продана до истечения 5 лет, нужно оплатить ндфл.
    Можно ли уменьшить налоговую базу не только на сумму расходов на полную оплату квартиры по ДДУ, но и на сумму доплаты за метры?
    Что для этого нужно преодставить в налоговую?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Антон.

      Конечно можете. Вам нужно отразить этот расчет в декларации, и в подтверждение предоставить дополнительное соглашение к ДДУ (или другой документ в котором отражена договоренность об оплате за доп. метры), плюс «платежка», о которой вы написали.

      Ответить
  15. Виталий

    Евгений, добрый вечер! Подскажите пожалуйста у меня такая ситуация. Квартиру я купил 19 февраля 2015г по ДДУ в ипотеку, всё было оплачено в тот же месяц. Право собственности я получил в ноябре 2020г , а продал в августе 2021г. Пришло письмо с налоговой подать декларацию по 3ндфл. Теперь не знаю попадаю я под налог????

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Виталий!

      Нет, у вас нет налога. Минимальный предельный срок владения начался в феврале 2015 года и к августу 2021 года уже прошел. Но налоговая не видит данных по оплате, а только дату оформления собственности. Поэтому присылает письма.

      Декларацию подавать не нужно. А вот представить письменное объяснение по вашей ситуации (в ответ на письмо), нужно обязательно.

      Ответить
  16. Дмитрий

    Добрый день.

    Квартира была куплена в строящемся доме по переуступке у подрядчика в декабре 2014 года, сразу оплачена вся сумма за квартиру. Право собственности зарегистрировано в 2019 году. В 2020 году квартира была продана. Нужно ли мне подавать декларацию в налоговую?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Невозможно точно ответить на ваш вопрос, т.к. непонятно как было оформлено право требования в строящемся доме. Это ключевой вопрос.

      Если это участие в долевом строительстве (или аналогичный договор), то минимальный предельный срок владения начался в 2014 году и к моменту продажи прошел. Если какой-то другой (например, предварительный договор), то срок владения следует считать с 2019 года.

      Ответить
  17. Ксения

    здравствуйте,у меня такой вопрос. В 2014 году купили квартиру в долевом строительстве, брали небольшую ипотеку и в 2015 закрыли ее,свидетельство о регистрации выдано 26.05.2016, квартиру продали 17.02.2021, купили новую 11.03.2021(регистрация права собственности, но договор купли продажи от 02.02.2021).Пришло письмо с налоговой о подаче декларации,т.е нам нужно заплатить налог в размере 13%? Т.е не прошло 5 лет!
    Но вышел закон 374-фз от 23.11.2020,поможет ли он нам избежать налог?
    При обращении в налоговую,говорят,что не прошёл срок 5 лет,т.к он исчисляется с регистрации права собственности!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Ксения, добрый день!

      Ваш случай я описал в предпоследнем параграфе под названием «Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года». Посмотрите по внимательнее.

      Этот вопрос не урегулирован. На мой взгляд, у вас нет обязательства платить налог. Но эту позицию нужно:
      а) обосновывать
      б) в случае необходимости, доказывать в суде

      Ответить
  18. Арина

    Добрый день.
    Помогите разобраться в ситуации, пожалуйста. Оформлен ДДУ на бабушку в 2016 году, тк я отсутствовала на момент подписания договора, думали вступит в собственность, а я куплю у неё либо договор дарения оформим. Но квартира оказалась досгосроком. Хочу переоформить на себя по переуступке, как сделать так чтобы бабушке не пришлось платить налог? Указать ту же сумму? Сумма в договоре до 1 млн рублей.
    Ещё такой момент, я не доплатила 30 тыс рублей по договору, тк за свой счёт меняла одно окно. Может ли застройщик расторгнуть договор за неполную уплату? Дом не сдан. В суд за не сдачу в срок не подавала, нет на это время

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Арина!

      Бабушка может переуступить вам право требования по ДДУ безвозмездно. Подарить. В этом случае, у бабушки не будет налога, т.к. нет дохода, а у вас — т.к. доход получен в результате дарения от близкого родственника. Подробнее об этом можно посмотреть здесь.

      Про возможное расторжение договора ничего не могу сказать, нужно разбираться в ситуации.

      Ответить
  19. Александра

    Здравствуйте,подскажите пожалуйста.
    Квартиру купили по дду в мае 2017г,единственное жилье,сразу оплатили 1305000,но в договоре дду был пункт что после сдачи дома мы должны отдельно оплатить стяжку,откосы,остекленение балкона,расхождение по кв.м. Дом сдали в 2019г, и мы доплачивали за кв м и откосы, остальное нам зачли как неустойка за сдачу дома позже срока.
    В окончательном договоре приема передачи 2019г.указано увеличение кв.м по обмеру Бти.
    А так же указана общая стоимость квартиры 1370400(с учетом ув.кв.м по БТИ),стяжка,откосы,остекленение.
    Но по факту мы оплатили только дополнителые пол кв метра и откосы.
    Квартира продана в мае 2021г.
    Должны ли подать декларацию. Из за оплаты откосов после сдачи дома. Или полная стоимость считается когда мы заплатили всю сумму по договору дду в 2017 (1305000)
    Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Александра!

      Вы не попадаете под льготу. Для целей полной оплаты не учитывается только (!) «дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства».

      Оплата за откосы в это исключение не входит. Налоговая вправе начислить вам налог.

      Ответить
      1. Александра

        В сумму договора изначально должно было все входить?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Да

          Ответить
  20. Наталья

    Добрый день!
    Договор дду заключён был 15.12.2015 г. Оплата прошла в феврале 2016 г. В собственность оформлена 29.03.2017 г. Срок владения у нас начинается с февраля 2016г? Продаём квартиру сейчас, нужно ли платить налог?
    Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Да, минимальный предельный срок владения начинается с февраля 2016 года. К настоящему моменту прошло 5 лет, налога при продаже не будет.

      Ответить
  21. николай сергеевич

    Добрый день.Дайте советь-нужна ли3ндфл и оплата налога?:
    1.квартира оплачена по дду 100%в 2017году
    2.заселена с ключами и актом в 2018,доплата за 0,5 кв м в том же году
    3.Продана в 2021,на момент продажи это единственное жилье(жилой домик продан в 2020 году в другом регионе).Спасибо

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Нет, у вас нет налога. Минимальный предельный срок владения 3 года истек в 2020 году. Декларацию подавать не нужно.

      Но налоговая все равно может прислать требование об уплате налога. Тогда, в ответ на это требование, нужно будет предоставить объяснение касательно вашей ситуации.

      Ответить
      1. Виктория

        Добрый вечер, а объяснение в свободной форме или какая то форма существует?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Утвержденного образца — нет. Свободная форма.

          Ответить
    2. николай сергеевич

      спасибо за оперативность!

      Ответить
  22. Ираклий

    Спасибо за обстоятельный дайджест по налогам.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Спасибо и вам за добрые слова:)

      Ответить
  23. Оксана

    Здравствуйте! У меня такая ситуация. ДДУ от 2011 г. Все уплачено тогда же (1,5млнр). Но застройщик обанкротился. Достраивали дом ЖК. И пришлось оплатить паевой взнос (300тр). Ввели в эксплуатацию дом весной 2018 года и оформили собственность тогда же. Сейчас хотим продать за 7млнр. И купить в другом регионе сразу квартиру на такую же сумму (возможно с большей площадью). Семья многодетная. Налог должны платить от продажи?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Оксана!

      У вас с одной стороны, неоднозначная ситуация. Нужно смотреть, какие документы основания в первичной выписке ЕГРН. Если указан договор, по которому вы вносили паевой взнос, то налоговая (скорее всего) не примет ваши аргументы по поводу полной оплаты в 2011 году. Минимальный предельный срок владения начнут отсчитывать с 2018 года.

      С другой стороны, возможно, вы сможете воспользоваться льготой по освобождению от налога для семей с детьми.

      Применима ли к вам льгота? Нужно смотреть, выполняете ли вы все 5 условий для освобождения. Подробнее об этом, можно посмотреть здесь.

      Ответить
  24. Екатерина

    Добрый день. Такая ситуация
    Дду от 28.04.2016
    Мы с мужем в апреле 2019 купили квартиру по переуступке прав у физ лица по этому дду за 2800 , сейчас хотим продавать квартиру за 6000
    Нужно ли нам будет платить налог с продажи, и как посчитать срок владения для уплаты налога с продажи квартиры. Дата регистрации права собственности у нас с мая 2019

    Ответить
    1. Аноним

      Право собственности оформлено с мая 2019. На данный момент квартира не единственная.

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        Здравствуйте, Екатерина!

        Минимальный предельный срок владения в вашем случае начинается с даты полной оплаты по договору переуступки. Насколько я понимаю, это апрель 2019 года.

        Если квартира не единственная, он равен 5-ти годам. Соответственно, продать без налога можно будет начиная с мая 2024 года.

        Ответить
        1. Екатерина

          Спасибо большое за ответ.
          Ещё такой момент если семья многодетная, вторая квартира куплена по дду в феврале 2021 тоже получается никаких поблажек нет для неуплаты налога с продажи первой квартиры (все равно ждать 5 лет? Или можно использовать например налоговый вычет на квартиру при продаже, мы его ещё не использовали)

          Ответить
          1. Евгений Тараканов автор

            Екатерина, нет возможности исчерпывающе ответить на ваш вопрос. Нужно больше информации.

            Об освобождении от налога семей с детьми вы можете посмотреть здесь, о налоговых вычетах — в этой статье.

            Ответить
  25. Анатолий

    Добрый вечер! Если квартира куплена и оплачена иностранцем по дду в 2016г, в собственность оформлена только в 2018г, может ли иностранец(нерезидент) уже продать квартиру без подачи декларации и уплаты налога?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый вечер!

      Льготу по освобождению от уплаты НДФЛ по истечению минимального предельного срока владения с 1 января 2019 года могут применять все налогоплательщики (в том числе нерезиденты).

      Поэтому, если полная оплата квартиры, купленной по ДДУ, была произведена в 2016 году, то сегодня ее можно продать без налога ( и декларации).

      Но нужно быть готовым к тому, что требование об уплате налога налоговая все равно выставит. В ответ нужно будет предоставить сведения о том, на каком основании налогоплательщик освобождается от уплаты налога.

      Ответить
  26. Оксана

    Добрый день Евгений. Прошу помощи. Была куплена квартира по ДДУ в ноябре 2016г. за 2.860.000.Часть оплатила я и часть ипотека. В собственность вступила в июле 2020года. Ипотеку закрыла в декабре 2021г. На данный момент идет сделка по продаже этой квартиры за 5.700.000. Нужно ли по этому закону оплачивать налог? Подавать декларацию 3НДФЛ? И второй вопрос. Риэлтор говорит не смотреть на этот закон. Ссылаясь на закон о том что продав квартиру и в течении года купив другую за такую же сумму и выше я тоже не заплачу налог. Заранее спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Оксана.

      Вы можете спокойно продавать свою квартиру. Налога у вас не будет. Обязанности подавать декларацию — тоже. Минимальный предельный срок владения (5 лет) истек в ноябре 2021 года.

      Может ли покупка другой квартиры освободить от уплаты налога при продаже?

      Только в одном случае. Если у вас не менее двух несовершеннолетних детей, и вы выполняете все пять условий для получения льготы. Во всех остальных случаях нужно будет заплатить НДФЛ,

      Ответить
  27. Марина

    Евгений, добрый день. Интересует вопрос по уплате налога с проданной квартиры, приобретенной по ДДУ. В декабре 2018 года была приобретена квартира по ДДУ и сразу произведена оплата в размере 2032000 рублей, квартира является единственной. В марте 2021 года данная квартира была продана за 2580000 и сразу в этом же месяце приобретена другая по стоимости 2400000 рублей. Возможно ли минимизировать сумму налога с проданной квартиры? Право на возмещение налога при покупке было использовано в 2003 году по другой квартире. Спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Марина.

      Поскольку с момента полной оплаты по ДДУ не прошло 3-х лет, вы обязаны заплатить НДФЛ. В вашем случае он будет равен (2,580,000 — 2,032,000) х 13%.

      Если вычет на покупку в размере 2-х млн. руб. и на погашение процентов по кредиту, в размере 3-х млн. руб., вы уже использовали, то уменьшить эту сумму законными способами невозможно.

      Покупка другой квартиры может «освободить» вас от уплаты налога только в одном случае: если у вас есть двое несовершеннолетних детей и вы выполняете все 5 условий закона. Во всех других случаях покупка квартиры (хоть на следующий день), от обязанности уплаты НДФЛ не освобождает.

      Ответить
  28. Екатерина

    Евгений, подскажите, пожалуйста. Квартира была куплена по ДДУ в сентябре 2015 года, оплата застройщику тоже произведена в сентябре 2015. собственность я получила в марте 2017. квартиру продали в мае 2021 года (в собственности на момент продажи она была 4 года). Необходимо ли мне заплатить налог с продажи или данная поправка затрагивает мой случай, и 5 лет владения считается с сентября 2015?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Екатерина.

      Правила расчета налога, в вашем случае, до сих по не урегулированы.

      С одной стороны, для всех квартир, купленных до 2016 года, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам. Дифференциация 3/5 лет появилась после 1 января 2016 года.

      С другой, поправка в ст. 217.1 согласно ФЗ-374, действует точно в отношении начала минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ, но в отношении длительности — ничего не сказано.

      Есть информация, что некоторые налоговые инспекции трактуют ее в свою пользу и считают, что если право собственности зарегистрировано после 2016 года, то несмотря на то, что полная оплата была до 2016 — минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.

      Мое мнение — это спорная позиция. Ее нужно обжаловать: сначала в вышестоящей налоговой, а затем в суде. Вся нормативная база для этого есть.

      Ответить
  29. Артем

    Добрый день!
    Подскажите, правильно ли понимаю — квартира куплена по ДДУ в мае 2016, в июне 2016 произведена полная оплата (имеется чек на перевод всей суммы на счет застройщика). В январе 2017 подписан акт приема-передачи на квартиру.
    Соответственно, отчет ведется с июня 2016 и на настоящее время прошло уже и 3 года и 5 лет и продавать можно уже точно без налога?

    Ответить
    1. Артем

      Не упомянул — в собственность квартира оформлена в ноябре 2019.

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        Добрый день, Артем!

        Да, правильно понимаете. Минимальный предельный срок владения в вашей ситуации начинается с июня 2016 года. Точнее, с даты поступления денег на счет Застройщика.

        Ни подписание акта в 2017, ни оформление собственности в 2019, на это не влияют.

        Ответить
  30. Татьяна

    Спасибо за информацию!!!!

    Ответить
  31. Татьяна

    Добрый день! Спасибо за ответ! Хочу дополнить предыдущую информацию.
    Деньги на Эскроу счёте с 15 .04.2019.
    Приёмка квартиры была осуществлена 08.01.2022г., по переуступке уже не получится…Имею квартиру в собственность. Вот такой у меня расклад🙂

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Прекрасно:)

      Если эта квартира — ваше единственное жилье, то продать без налога вы ее сможете с 16.04.2022, если не единственное — с 16.04.2024.

      Подробнее о единственном жилье — здесь.

      Ответить
  32. Татьяна

    Я купила квартиру в новостройке в марте 2019г и сразу оплатила всю стоимость по Эскроу в банк. В каком году при продаже квартиры с меня налог не будет взиматься?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Из той информации, которая есть в вопросе, можно сказать точно лишь то, что минимальный предельный срок владения (после которого доходы от продажи квартиры освобождаются от налога) у вас начнется с даты поступления денег на эскроу-счет в банке.

      А вот чему он будет равен: 3-м или 5-ти годам (или вообще нулю), зависит от ряда других условий: будете ли вы оформлять квартиру в собственность или продавать по переуступке, будет ли у вас на момент продажи другое жилье и т.д.

      Недостаточно информации, чтобы ответить на вопрос.

      Ответить
  33. Иван

    Добрый день, Евгений.
    Прошу помочь с вопросом:

    1. Брат купил квартиру в строящемся доме по ДДУ в 2017 году. за 4 100 000
    2. Я купил эту квартиру по договору уступки прав требований 15.09.2018. за 4 100 000
    3. Брат написал расписку о получении денежных средств за переуступку квартиры по ДДУ от 24 апреля 2019 года.
    4. Ключи я получил в мае 2020 года.
    5. Сейчас квартира стоит 9 000 000.
    6. Это единственное жилье в собственности.

    — Как продать квартиру и не платить налог?
    — С какого момента начинается дата отсчета? с даты подписания ДДУ или же с даты полной выплаты по договору или с момента регистрации в Росеестре?
    — могу ли я получить налоговый вычет, если квартира была куплена у брата и это возмездная сделка?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Иван!

      Продать квартиру без налога можно только по истечении минимального предельного срока владения.

      В вашем случае он начинается с момента полной оплаты прав требования, т.е. с 24 апреля 2019 года. Если это ваше единственное жилье, и оно будет оставаться таковым до 25 апреля 2022 года, вы сможете продать его без налога.

      Ответить
      1. Иван

        Евгений, огромное спасибо.

        Прошу уточнить еще момент,
        Первым вступил в ДДУ мой брат, а у меня с ним заключен договор переуступки прав и то, что сделка является возмездной никак на это не повлияют? На срок 3 или 5 лет.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Не повлияют.

          Ответить
  34. Дарья

    Евгений, большое спасибо за статью, очень полезная информация! Подскажите, пожалуйста, единственным жилье должно быть на момент продажи или в течение всего срока от покупки квартиры до ее продажи? И распространяется ли это условие по не уплате НДФЛ после 3-х лет с момента полной оплаты для нерезидентов?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Дарья, добрый день!

      «Единственность» жилья определяется «на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю». До этого момента в собственности продавца может быть сколько угодно жилых помещений.

      С 1 января 2019 года, нерезиденты, наравне с резидентами, освобождаются от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.

      Ответить
      1. Дарья

        Спасибо! А еще не подскажете, распространяется ли этот закон на машиноместа и кладовки?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Нет, только жилые помещения.

          Ответить
  35. Юлия

    Здравствуйте, Евгений. Правильно ли я поняла, что при сроке от даты оплаты ДДУ до продажи квартиры 5 лет в декларации ничего указывать не надо?
    Пожалуйста, подскажите каким образом надо уведомить налоговую, кроме оправки ДДУ и платежных документов. Заранее благодарна за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Юлия!

      Не совсем правильно поняли.

      Если прошло 5 лет с даты полной оплаты по ДДУ, декларацию вообще подавать не нужно! Это следует из п. 4, абз. 2, ст. 229 НК Налоговая декларация. Это подтверждает и Минфин, в Письме от 25 февраля 2019 г. N 03-04-05/11823.

      Так же, у вас нет никакой обязанности уведомлять налоговую о прошедшей сделке.

      Но на практике, налоговая не располагает сведениями о том, когда именно была совершена полная оплата. Поэтому, по факту они присылают требование об уплате налога, а в ответ на это требование налогоплательщик предоставляет информацию о полной оплате (договор ДДУ + платежные документы).

      Сделать вы это можете (если хотите) заранее. В любое время, в любой свободной форме. Утвержденного образца нет.

      Но это может, как привести к достижению поставленной цели: налоговая получит информацию об оплате и не станет выставлять требование об уплате налога, так и не привести. Требование об уплате налога вы получите все равно и придется предоставлять информацию повторно, уже в ответ на требование.

      Ответить
      1. Юлия

        Спасибо большое

        Ответить
  36. Оксана

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, совсем запуталась, нужно ли платить налог с продажи квартиры (доля сына), которая была приобретена в ноябре 2018г. по договору ДДУ, оплата произведена полностью, у сына доля 9/10 — ед. жилье, у меня 1/10 доля, есть еще 1/4 доля в др. квартире (приватизированной). Акт приема-передачи получен в феврале 2020г., оформлена в собственность в октябре 2021г. Продажа квартиры планируется в январе 2022г.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Оксана, здравствуйте!

      У сына налога не будет, а у вас — будет.

      Минимальный предельный срок владения у сына — 3 года, истекает в ноябре 2021 года. У вас — 5 лет. Истекает, соответственно в ноябре 2023.

      Не рекомендую «избавляться» от другого жилья, в целях сделать продаваемое единственным (вдруг появится желание). Временной промежуток между выбытием и продажей будет небольшим, налоговая может не согласиться c вашей трактовкой.

      Ответить
  37. Иван

    Евгений, здравствуйте!
    Будьте добры прокомментировать нашу ситуацию:
    11.01.2017 мы с помощью ипотеки купили квартиру у застройщика, платёжное поручение о переводе полной суммы застройщику от 10.02.2017г. Через полгода мы получили ключи от квартиры и выяснилось, что площадь на метр меньше, указанной в ДДУ, после замеров БТИ застройщик добросовестно вернул нам сумму из расчёта стоимости квадратного метра и выдал акт об окончательном расчёте по ДДУ от 03.11.2017 в котором указано платёжное поручение о перечислении денег в качестве возврата по ДДУ. Подскажите, пожалуйста, когда мы сможем продать квартиру без налога, учитывая, что собственность не единственная? Спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Иван!

      Полная оплата у вас произошла в феврале 2017 года. Если быть точным, то нужно знать день поступления д/с на счет застройщика. Через 5 лет после этого, вы можете продать квартиру без налога.

      Использование ипотеки, возврат д/с за уменьшение площади, никак не меняют ситуацию.

      Ответить
      1. Иван

        Огромное спасибо, Евгений! Будем смело продавать в феврале.

        Ответить
  38. Александр

    Евгений здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Покупаю квартиру (договор купли-продажи будет от 27 декабре 2021), в собственности квартира будет с января 2022. Когда и за какой период я смогу оформить имущественный налоговый вычет? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Александр, добрый день!

      Я, пожалуй, уточню. Покупаете не по ДДУ? Обычный договор купли-продажи?

      Статья все-таки о квартирах, купленных по ДДУ:)

      Ответить
      1. Александр

        Да, обычный договор купли-продажи.

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Понял.

          Оформить имущественный налоговый вычет на покупку можно не ранее года, в котором появилось право на его получение. Т.е. вы сможете это сделать в 2022 году или во всех последующих.

          Способов получения вычета — два:

          1. У работодателя, не дожидаясь окончания налогового периода.
          2. По налоговой декларации, по окончанию налогового периода. Т.е. в 2023 году.

          Ответить
          1. Александр

            Спасибо

            Ответить
  39. Василий

    Здравствуйте, Евгений! Написал Вам на почту интересный вопрос, по применению закона № 374-ФЗ, поправки в ст.217.1 п.2
    Минфин ввел еще один критерий применения (дал разъяснения для налоговых органов) — дата оформления квартиры в собственность (т.е. если оформлена ДО даты вступления закона в силу) норма не применима на такую недвижимость
    Прошу поделитесь своим мнением

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Василий!

      Бесплатно я консультирую только в комментариях своих статей. Чтобы другие люди тоже могли пользоваться моими ответами. Такой способ расходования своего времени я нахожу рентабельным.

      Личная консультация, знакомство с документами — это отдельная работа, которая должна оплачиваться. Поэтому, на вопросы заданные на почту, я не отвечаю.

      По сути вопроса: Минфин не может вводить критерии применения, противоречащие закону. Вернее, «ввести» то он их может, но в суде они не устоят. Вы неправильно понимаете содержание писем, о которых пишите.

      Ответить
      1. василий

        спасибо за подсказку.

        Ответить
  40. Игорь

    Здравствуйте, Евгений!Скажите пожалуйста, является ли домик в деревне единственным жильем,при продаже квартиры,купленной по дду,для условия 3/5 лет при уплате налога

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Игорь!

      А это зависит от того, что указано вы выписке ЕГНР на домик. Если в графе «назначение» есть слово «жилое» (или его синонимы), то он будет являться жильем. И, соответственно, сделает другую квартиру не единственной.

      Возможные решения подобной ситуации описаны здесь.

      Ответить
  41. Елена

    Здравствуйте! Скажите, возникнет ли обязанность по уплате НДФЛ при продаже дома после 3-х лет в собственности, если по ДДУ в 2018г куплена квартира и срок ее сдачи не наступил? Считается ли дом единственным жильём до момента передачи квартиры застройщиком в собственность?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте!

      Да, в этом случае налог платить будет нужно.

      Дело в том, что если дом не сдан, и квартира не оформлена в собственность, то квартиры еще просто-напросто нет. Не существует. А существует только право требования квартиры по договору долевого участия.

      А для права требования льготу по освобождению от НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения применить нельзя. Законом это не предусмотрено.

      Ответить
  42. Татьяна

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в такой ситуации: в январе 2019 г. приобрела квартиру у застройщика в новостройке по ДДУ. Полная оплата произведена 25.01.2019 г. в размере 4,4 млн.руб. Дом сдан в декабре 2021 г., идет выдача ключей. Приемка еще не проводилась. Кадастровая стоимость не известна. Хочу продать по переуступке за 9 млн.руб., и одновременно произвести сделку покупка квартиры за 10 млн.руб. Нужно ли будет платить налог? Если да, то как его рассчитать?
    Это не единственное жилье.
    И такой вопрос: можно ли как то избежать уплаты налога в вышеописанном случае?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Татьяна!

      Пока вы не приняли квартиру по акту приема-передачи, вы можете продать право требования (квартиры) по переуступке. Льгота по истечению минимального предельного срока владения, в этом случае, не предусмотрена. Уменьшить налоговую базу вы можете только на сумму фактических затрат на приобретение, т.е. на 4,4 млн. руб.

      Т.е. налог к уплате будет равен ( 9 млн. — 4,4 млн.) х 13% = 598 тыс. руб. Покупка квартиры за 10 млн. руб. никак не меняет ситуацию, т.к. уменьшить налоговую базу можно только на фактические затраты на приобретение ПРОДАВАЕМОЙ квартиры. А не какой-то другой.

      Правда, вы можете уменьшить налоговую базу на сумму налогового вычета при покупке в размере 2 млн. руб., и на сумму налогового вычета на проценты по кредиту в размере 3 млн. руб., если не использовали их ранее. Но вы эти вычеты можете получить и другим способом, если являетесь плательщиком НДФЛ. Поэтому, я бы не назвал этот способ «оптимизицией» налога. Подробнее о вычетах на покупку можно посмотреть здесь.

      И еще одно добавление. Налоговая ставка 13% и уменьшение налоговой базы на сумму фактических затрат на приобретение возможно, если вы являетесь налоговым резидентом, т.е. проводите на территории России не менее 183-х дней, в том налоговом периоде, когда недвижимость была продана.

      Других законных способов уменьшить налог не существует.

      Ответить
  43. Елена

    Большое спасибо за оперативный ответ

    Ответить
  44. Елена

    Добрый вечер! Подскажите пожалуйста планирую продать квартиру куплена у застройщика по дду в 2018 году, в собственность оформлена в 2019 году, собственность единственная, но я в браке, супруг тоже приобретал собственность за время брака, но у нас имеется брачный договор в котором прописано, что все имущество является раздельным. Нужно ли в данном случае уплачивать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году. Заранее благодарю за ответ

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      Чтобы ответить на ваш вопрос, нужно понимать когда именно была произведена полная оплата по ДДУ. После этого должно пройти 3 года, чтобы оформленную в собственность квартиру, можно было продать без налога.

      Благодаря раздельном режиму собственности, установленному брачным договором, эта квартира будет вашим единственным жильем.

      Ответить
      1. Елена

        Полностью оплата по дду была произведена в мае 2018 года при помощи ипотеки, доплаты за метры при подписание акта приема передачи не было, брачный договор оформлен перед покупкой данной квартиры

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Минимальный предельный срок владения по вашей квартире начинается в мае 2018 года, т.е. без налога ее можно (было) продать, начиная с июня 2021 года.

          Ответить
  45. Евгений

    Здравствуйте купил квартиру по договору уступки права требования 07.11.2013 , приходный кассовый ордер 9.12.2013 , договор об участии в долевом строительстве от 10.10.2013 акт приема передачи квартиры 26.12.2016 выписка из реестра 30.12.2016 года сейчас продаю будет ли начислен налог 13% подоходный при продажи если продаёшь дороже

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Евгений.

      Нет, налога у вас не будет. Минимальный предельный срок владения для вашей квартиры начинается аж в декабре 2013 года, и к текущему моменту уже, разумеется, прошел. Оформление квартиры в собственность в декабре 2016 года никак не меняет существенное положение дел.

      Декларировать полученный доход не нужно. Однако от налоговой может прийти требование об уплате налога, на которое нужно будет предоставить соответствующие разъяснения. Или уведомить налоговую заранее.

      Ответить
  46. Николай

    Здравствуйте. Подскажите, как рассчитывается налог, с продажи квартиры? Продаем за 2500000 Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Николай!

      Очень мало данных для расчета. Чтобы ответить на ваш вопрос, нужно знать, как минимум, следующие моменты:
      — каким образом и когда была приобретена квартира
      — если это была возмездная сделка, то за какую сумму
      — сумма продажи (единственное, что вы указали)
      — дата продажи

      Вот здесь описан весь алгоритм расчета налога.

      Ответить
    2. Николай

      Квартиру купил три года назад, по дду, за 1700000, сейчас продаю по кадастровой стоимости 2500000. Знаю, что не могу продать без уплаты налога, т.к.это не единственная собственность. И планирую купить новую квартиру, за 4700000

      Ответить
      1. Евгений Тараканов автор

        Сразу отмечу, затраты на покупку новой квартиры вы не можете включить в уменьшение налоговой базы проданной квартиры. Туда можно включить только затраты на приобретение продаваемой квартиры, а не на какой-то другой.

        Но вы можете уменьшить налоговую базу для продаваемой квартиры на сумму налогового вычета при покупке (максимум 2 млн. руб, но в вашем случае 1 700 00). При условии, что не использовали его ранее.

        Если вычета нет (использован ранее), налог рассчитывается так: (2 500 000 — 1 700 000) х 13% = 104 000 руб.

        Если вычет применим, налоговую базу можно уменьшить до нуля: 2 500 000 — 1 700 000 — 800 000 (берем часть от 1 700 000) = 0.

        В этом случае налога не будет, но декларацию подавать придется. Кроме того, в вашем распоряжении останется 900 000 неиспользованного вычета на покупку, которые вы можете получить: либо с другой сделки, либо уменьшить НДФЛ, если вы его платите.

        Ответить
    3. Николай

      Спасибо!

      Ответить
  47. Елена

    Я, Вам писала про собств.по суду. Акта приемки у нас нет. Только решение суда

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Пишете тогда в одной ветке, чтобы было понятно, что предыдущие посты тоже относятся к вам. Не начинайте новую ветку для каждого ответа.

      Для меня непонятно, вы — та Елена у которой собственность по суду или какая-то другая.

      Ответить
  48. Елена

    В 18 году, по дду

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Да, можете. Но только если вы ее оформили в собственность (право применения вычета на покупку наступает с момента подписания акта приема передачи). Если собственность не оформлена и продается по переуступке, права на вычет при покупке не будет.

      Жилье не единственное? Получить льготу по освобождению от налога по истечению минимального предельного срока владения нет возможности?

      Ответить
  49. Елена

    Евгений, здравствуйте. Скажите пжл., при продаже квартиры, налоговый вычет(260000), может учитываться, при уплате налога с продажи? Я им ранее не пользовалась. Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Здравствуйте, Елена!

      А когда была куплена квартира?

      Ответить
  50. Елена

    Евгений, я купила квартирупо договору уступки прав требований по дду в 2018 году. Собственность получила по суду, в 2021 году. Это единственная собственность. Когда я могу ее продать?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Елена, ваш случай сейчас решается не в пользу налогоплательщика.

      В законе он не прописан, а Минфин трактует эту ситуацию в пользу государства. Вот письмо, в котором он считает, что в подобных ситуациях минимальный срок владения следует отсчитывать со дня вступления в силу решения суда.

      У вас есть два варианта действий, чтобы продать квартиру без налога:
      1. Дождаться 3-х лет с момента оформления квартиры в собственность.
      2. Продать через 3 года после полной оплаты, но быть готовой доказывать свою правоту в суде (потому что налоговая с вашей позицией не согласится)

      Есть еще вероятность, что законодатель внесет уточнения в закон и/или кто-то из налогоплательщиков выиграет подобное дело в суде и сформирует новую судебную практику. Она довольно велика, но об этом пока ничего не известно.

      Ответить
  51. Руслан

    Евгений, как узнать, когда точно денежные средства поступили на счёт застройщика, если оплата по чеку была 5 июня? Я так понимаю это важно при продаже единственного жилья через 3 года купленного по ДДУ, чтобы не платить налог.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Вы имеете ввиду оплату наличными?

      Ответить
      1. Руслан

        Банковской Перевод на счёт застройщика

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Если вы хотите знать дату поступления с точностью до дня, то вам нужно запрашивать банк, выполняющий операцию. Либо «заложить» на это несколько рабочих дней (3-5). Сегодня редкие банковские переводы идут дольше.

          Вряд ли нужна большая точность. Сделку по продаже трудно спланировать день в день на таком длинном временном отрезке. Скорее всего будет некоторый «запас».

          Ответить
          1. Руслан

            Спасибо Евгений

            Ответить
  52. Андрей

    Евгений, здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Договор ДДУ оформлен 29 октября 2019г. на меня. Брак распался 7 октября 2019г., совместное хозяйство невелось уже 3 месяца до развода. Официально брак расторгнут 7 ноября 2019г. В россестре сделка оформлена 3 декабря 2019г. Оплата по ДДУ полностью произведена 7 декабря 2019г. (Оплата произведена моей мамой, что указано в реквизитах оплаты, совместных денег с супругой в квартиру вложено не было). Квартира достроена и получена в январе 2021г. В собственность оформленена на меня в феврале 2021 г. Сможет ли супруга претендовать на квартиру?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день!

      Как минимум, у супруги есть право подать иск на признание квартиры совместно нажитым имуществом. Потому что формально, квартира приобреталась в браке. И вам с этим нужно считаться.

      По той информации, которую вы написали, шансов на положительный исход у нее мало. Но когда вопрос решается в суде (а он может быть решен только в суде), утверждать что-то на 100% нельзя. Плюс, могут быть обстоятельства о которых вы не пишете, как о незначительных, а для суда они будут иметь значение.

      В общем, мое мнение — скорее нет, чем да. Но нужно быть готовым к суду, если он состоится.

      Ответить
      1. Андрей

        Спасибо Евгений

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          В вашей ситуации есть еще один негативный момент, к которому вам нужно быть готовым.

          Когда вы будете продавать эту квартиру, большинство покупателей (но не все) будут требовать согласие на продажу от бывшей супруги (я бы требовал). В случае отказа, будут отказываться от покупки. Или просить дисконт.

          Идеальным решением в вашей ситуации было бы оформить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Этот документ поставил бы точку во всех возможных спорах.

          Ответить
  53. Светлана

    Евгений, спасибо большое за статью! Все понятно и полочкам.
    Единственная статья в интернете, грамотно и понятно объяснено.

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Спасибо за ваш отзыв)

      Ответить