Согласие супруга в сделках с недвижимостью

Как понять, потребуется ли на сделку согласие супруга?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно не только знать, находится ли недвижимость в совместной супружеской собственности, но и понимать два момента:

• Кому именно требуется согласие?
• И для какой цели?

Дело в том, что кроме Продавца и Покупателя, в сделке есть еще и другие участники.

Росреестр.

Банк.

Возможно, нотариус.

И ответы у всех могут быть разные.

Разными будут и последствия непредоставления согласия.

Более того, требования к содержанию самого согласия тоже могут отличаться.

От чего это зависит?

Давайте разбираться.

Зачем Покупателю согласие от супруга Продавца

По умолчанию, все имущество приобретенное в браке, является совместной супружеской собственностью. Независимо от того, на кого именно из супругов оно оформлено.

Источник: п. 1 ст. 34 Совместная собственность супругов

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом должно осуществляться только по обоюдному согласию супругов. Ни один из супругов не может продать недвижимость без согласия другого.

Источник: п.1. ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Если недвижимость в совместной собственности будет продана без согласия другого супруга, супруг, права которого были нарушены, может через суд признать сделку недействительной.

Источник: п. 2 абз. 2 ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Росреестр только проверяет исполнение закона

Закон требует, чтобы согласие супруга было не просто предоставлено, но и было нотариально удостоверено для всех сделок по распоряжению имуществом, право на которое подлежит государственной регистрации.

Источник: п. 3 ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

А любые изменения прав на недвижимость: возникновение, переход, прекращение и ограничение, подлежат государственной регистрации.

Источник: п. 1 ст. 131 ГК Государственная регистрация недвижимости

---

Что произойдет, если Продавец такое согласие не предоставит?

Росреестр не требует согласия другого супруга, а только проверяет его наличие.

Поэтому, вопреки расхожему мнению, если согласия супруга не будет, Росреестр не откажет в регистрации.

Сделка будет зарегистрирована.

Но выписке ЕГРН у Покупателя будет стоять отметка:

«Необходимое в силу закона согласие супруга не было представлено. Данная сделка может быть оспорена вторым супругом в суде».

Источник: «Росреестр об особенностях обращения с недвижимостью в семье»

Главная проблема определения совместной супружеской собственности

Почему такой простой вопрос о том, нужно ли от супруга согласие на сделку, вызывает сложности?

Потому, что факт возникновения совместной супружеской собственности нигде не регистрируется и документально не оформляется.

А ведь было бы очень удобно, если бы существовал документ «Свидетельство о совместной супружеской собственности».

Выдавался бы он Росреестром в тот момент, когда эта собственность регистрировалась. И вопрос о том, требовать ли согласие супруга на сделку, не возникал бы.

Но такого документа нет.

И совместная супружеская собственность нигде не регистрируется.

Поэтому, является ли продаваемая недвижимость совместной супружеской собственностью, участники сделки вынуждены определять самостоятельно!

Более того, критерии, которыми они руководствуются … не всегда совпадают!

Как Росреестр определяет совместную собственность супругов

Вот критерии определения совместной супружеской собственности, которыми руководствуется Росреестр:

Недвижимость ЯВЛЯЕТСЯ совместной супружеской собственностью, если:

• приобретена в период брака по возмездной сделке (купля-продажа, мена и т.д.).

Источник: п. 1 ст. 34 СК Совместная собственность супругов

Недвижимость НЕ ЯВЛЯЕТСЯ совместной супружеской собственностью, если:

• приобретена до вступления в брак;
• приобретена в браке по безвозмездной сделке: дарение, приватизация, наследство;
• в отношении недвижимости брачным договором установлен раздельный режим супружеской собственности.

Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов, п. 1 ст. 42 СК Содержание брачного договора

---

Если ваша ситуация попадает под эти критерии — все хорошо.

Продавец предоставит на сделку нотариально удостоверенное согласие супруга или брачный договор. А Росреестр зарегистрирует сделку.

Безо всяких «ненужных» отметок.

---

А если не попадает?

Может ли Росреестр ошибиться?

«Слепые пятна» Росреестра

Да, Росреестр может ошибиться.

Увидеть супружескую собственность там, где ее нет.

И наоборот, не заметить там, где она есть.

Например, в таких случаях:

Погашение ипотеки в период брака

Квартира куплена в ипотеку одним из супругов до брака, а выплата ипотеки происходит в период брака.

Совместная супружеская собственность возникает в части погашенной ипотеки в период брака.

Росреестр этот момент никак не отслеживает. Для Росреестра вся квартира целиком будет личной собственностью супруга, купившего ее до вступления в брак.

Вложения, значительно увеличивающие стоимость недвижимости

Один из супругов приобрел квартиру до вступления в брак.

Но затем, в период брака за счет общих средств или труда другого супруга были сделаны вложения, значительно увеличивающие стоимость недвижимости (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.).

Такая квартира может быть признана судом совместной супружеской собственностью.

Источник: ст. 37 СК Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью.

Для Росреестра эта квартира, разумеется, будет являться личной собственностью супруга, купившего ее до брака.

Недвижимость куплена на личные средства одного из супругов

У супруга были денежные средства, до вступления в брак. После того, как брак был заключен он приобрел недвижимость.

Или у супруга была недвижимость до брака. Он продал ее будучи в браке и на полученные от продажи деньги купил другую недвижимость. Опять же, будучи в браке.

Использование личных средств для покупки позволяет считать купленную в браке недвижимостью личной собственностью.

Источник: абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 от 5 ноября 1998 г.

Росреестр, в свою очередь, будет «считать» такую недвижимость совместной супружеской собственностью.

Недвижимость куплена на имя одного из супругов третьим лицом

На имя одного из супругов в период брака покупается недвижимость третьим лицом.

Такая сделка возможна. Например, родители купли квартиру дочери. На собственные деньги.

Суд, при разделе имущества, признает такую квартиру личной собственностью.

Но Росреестр будет считает ее совместной собственностью супругов на том основании, что она приобретена в период брака по возмездной сделке.

И если при продаже квартиры не будет нотариального согласия другого супруга, сделает отметку о нарушении его прав.

Что делать если Росреестр ошибся?

Требовать согласие супруга!

Неважно, в чью «пользу» ошибка.

Если Росреестр «видит» совместную супружескую собственность там, где ее нет, согласие нужно для того, чтобы в выписке ЕГРН не было отметки об отсутствии согласия.

Если Росреестр не «замечает» совместную собственность супругов, согласие нужно Покупателю, чтобы супруг Продавца не смог впоследствии оспорить сделку.

Согласие от супруга Покупателя

Требуется ли согласие на сделку от супруга Покупателя, если на момент покупки недвижимости он находится в браке?

Покупатель, ведь при этом, распоряжается общими деньгами. А другой супруг может быть против покупки.

Может ли он, впоследствии, оспорить сделку?

Ответ на этот вопрос, зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость: готовое жилье или новостройка.

Согласие супруга от Покупателя при покупке на вторичном рынке

Закон не требует от Покупателя согласие супруга, если при покупке квартиры он находится в браке.

Откуда это следует?

В ст. 35 Семейного Кодекса определено, что нотариальное согласие супруга необходимо в следующих случаях:

• для сделок по распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
• для сделок для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
• для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Источник: п. 3 ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Ни один из перечисленных пунктов не подходит для покупки недвижимости на вторичном рыке:

• При покупке, имуществом, которым распоряжается Покупатель, являются общие деньги. А право на деньги государственной регистрации не подлежит (в отличие от прав на недвижимость);
• Для сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке обязательная нотариальная форма законом не установлена;
• Сделка ( договор купли-продажи) не регистрируется в Росреестре. Регистрируется только право собственности на недвижимость.

---

А как быть, если супруг покупателя будет против сделки и оспорит ее в суде?

Такой поворот событий крайне маловероятен, по двум причинам:

1. Оспорить сделку по причине отсутствия согласия можно только если Продавец «знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки».

Доказать это, практически, невозможно.

Источник: абз. 2 п. 2 ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

2. Но даже если супруг Покупателя каким-то образом сможет доказать это в суде, вернуть крупную сумму денег от физического лица, крайне проблематично.

То есть расторжение сделки для Покупателя экономически невыгодно. В итоге, не будет: ни квартиры, ни денег.

Поэтому и подобной судебной практики, в общем-то, нет.

Другое дело, если речь идет о покупке квартиры в новостройке…

Согласие супруга от Покупателя при покупки строящейся недвижимости

При покупке строящейся недвижимости Покупатель обязан предоставить согласие супруга!

Откуда это следует?

Из той же ст. 35 Семейного Кодекса.

В отличие от Договора купли-продажи, Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре. Т.е. является сделкой, подлежащей государственной регистрации.

Согласие супруга при нотариальной сделке

Закон обязывает нотариуса требовать согласие супруга при любой сделке, которая подлежит нотариальному заверению.

Источник: п. 3 ст. 35 СК Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Применительно к недвижимости, нотариат обязателен для следующих видов сделок:

• Сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей собственности, при условии что доли продаются не всеми участниками одновременно, по одному договору. Продать доли одновременно можно по одному договору в простой письменной форме.

Источник: п. 1.1. ст. 42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости

• Сделки связанные с распоряжением имущества на условиях опеки: отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным (ограниченно дееспособным) гражданам.

Источник: п. 2 ст. 54 О государственной регистрации недвижимости

• Сделки, в которых за участника расписывается другой человек (рукоприкладчик). Это возможно вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности.

Источник: п. 3 ст. 160 ГК РФ Письменная форма сделки

Согласие супруга Заемщика при ипотечной сделке

При покупке квартиры в ипотеку, закон требует письменного согласия супруга, если кредитный договор оформляется одним из супругов.

Источник: п. 1 ст. 7 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Но его целью будет не сделка по покупке квартиры.

Его целью будет — кредитный договор!

А именно залог, в виде покупаемой квартиры. Оформить его без согласия другого супруга банк не может.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2020 N 19-КГ20-3

Это он и потребует указать в тексте согласия:

«Я согласна/согласен с заключением моим супругом/супругой кредитного договора, исполнение обязательств заемщика по которому будет обеспечено залогом недвижимого имущества и поручительством».