Занижение в сделках с недвижимостью

Занижение — это незаконный способ оптимизации налогов.

Сумма в договоре купли-продажи указывается неполностью, а это, в свою очередь, позволяет уменьшить налоговую базу, и соответственно, сумму налога.

Почему это незаконно? Ведь, в РФ свобода договора, и стороны вправе договариваться о чем угодно.

Потому, что закон прямо запрещает уменьшать налоговую базу и сумму налога путем «искажения сведений о фактах хозяйственной жизни». И за это предусмотрена ответственность.

Источник: п. 1 ст. 54.1 Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов.

Тем не менее, сделки с занижением на рынке есть.

Эта статья о том, что упускают из виду стороны, когда идут на занижение. И к каким последствиям это может привести.

Продавец рискует не получить полную сумму по сделке

Как оформляются документы по сделке с занижением?

Часть суммы, с которой будут уплачены налоги, указывается в договоре-купли продажи. А оставшаяся часть … указывается в других документах или остается в формате устных договоренностей.

Поскольку «обучение сделкам с занижением» не является целью настоящей статьи, подробно останавливаться на этом мы не будем.

Отмечу только, что продавец всегда рискует не получить сумму, идущую «мимо договора».

Или получив, потерять её впоследствии.

Вот дело, в котором покупатель передумал платить 1,5 млн. руб., которые были оформлены дополнительной распиской.

Дело № 2-347/2022 УИД 33RS0011-01-2021-006745-70

А вот дело, в котором Покупатель, заплатив за «неотделимые улучшения» 2 012 000 руб., решил что переплатил лишнее и обратился в суд с иском по возврату.

Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан № 2-723/2022

В обоих случаях продавцу удалось отстоять свои позиции, но это не означает, что так будет всегда. Плюс, участие в судебных разборках — занятие, которое не каждому придется по душе.

Налоговые риски для продавца

Цель занижения — это уменьшение налога.

Но, как ни странно, занижение в сделках с недвижимостью может привести к обратному — к доначислению налогов.

Если вы, будучи продавцом, идете на занижение, вам следует понимать и учитывать два момента:

• какая ответственность предусмотрена за занижение?
• каким образом налоговая об этом может узнать?

Давайте эти моменты рассмотрим.

Ответственность за занижение

За занижение Налоговым кодексом предусмотрена следующая ответственность:

1. Невозможность уменьшения налоговой базы

Если налогоплательщик занижает сумму в договоре купли продажи, он теряет право уменьшить налоговую базу на суммы налоговых вычетов.

НДФЛ придется заплатить со всей суммы сделки!

Источник: п. 2 ст. 54.1 Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов

2. Штраф с суммы неуплаты

Неполная уплата налога в результате занижения налоговой базы наказывается штрафом.

• 20% — если неуплата будет признана неумышленной;
• 40% — если умышленной.

Разумеется, в случае с “занижением” неуплата налогов будет умышленной. Значит придется доплатить 40% с суммы неуплаченного налога.

Источник: ст. 122 НК РФ НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)

3. Пеня

С суммы  неуплаченного налога также придется заплатить пени в размере 1/300 действующей в это время ключевой ставки ЦБ РФ, за каждый день просрочки.

Источник: пп. 1 п.4 ст. 75 НК Пеня

Вот пример того, к какому «результату» может привести занижение:

4. Уголовная ответственность

Более того, следует считаться с уголовной ответственностью за занижение.

Если общая сумма неуплаченного налога в течение трех финансовых лет превысит 2 700 000 руб., размер уклонения будет считаться крупным. Что повлечет за собой уголовную ответственность.

Источник: п. 1 ст. 198 УК РФ Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов.

Как налоговая узнает о занижении

Во-первых, покупатель может сообщить об этом в налоговую … намеренно.

Ему известно, что продавец незаконно «ушел» от уплаты налога и известно, какими неприятностями ему это может обернуться, если налоговая об этом узнает.

Прекрасный повод для шантажа!

Во-вторых, от того же покупателя, но по ошибке.

Если Покупатель будет оформлять налоговый имущественный вычет, он будет обязан предоставить в налоговую документы, подтверждающие покупку квартиры.

В этом случае, документы, подтверждающие занижение, могут попасть в налоговую … случайно. Вместе с документами, подтверждающими право на вычет.

Кроме того, если недвижимость приобреталась в ипотеку и покупатель заявит вычет на проценты по кредиту, то он будет обязан предоставить кредитный договор.

В котором указана … реальная сумма сделки!

В-третьих, по инициативе самой налоговой.

До недавнего времени определение рыночной цены недвижимости было слишком трудозатратным процессом, и налоговая не располагала для этого необходимыми ресурсами.

Но затем, такие ресурсы появились.

Сегодня, налоговая имеет возможность определять рыночную стоимость автоматически и, в случае необходимости, получать доступ к объявлениям о продаже недвижимости, в которых продавец указывал реальную цену предложения.

Далее, покупатель вызывается на допрос(!) в качестве свидетеля, и налоговая получает информацию о реальных расчетах по сделке.

Подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо-ложных показаний весьма способствует тому, чтобы покупатель говорил правду.

НК РФ Статья 90. Участие свидетеля

Риск занижения для покупателя

С Продавцом разобрались.

А чем рискует Покупатель?

Покупатель рискует потерять квартиру, если Продавец после сделки будет признан несостоятельным и станет участником процедуры банкротства.

Банкротство — это процедура, в результате которой физлицо, не имеющее возможности платить по долгам, избавляется от них через суд или в несудебном порядке.

А причем тут проданная квартира?

Один из вариантов процедуры банкротства — это реализация имущества должника. Т.е. продается все имущество, а вырученные деньги делятся между кредиторами. Затем гражданин признается банкротом, и ему «прощаются» все оставшиеся долги.

Это, если по-простому.

Так вот, продажа квартиры перед началом процедуры банкротства может быть признана судом нарушением имущественных интересов кредиторов!

В этом случае, сделка по продаже квартиры будет признана недействительной, и купленная квартира вернется в конкурсную массу.

Покупатель, в этом случае, станет одним из кредиторов и будет получать свою долю от реализации имеющегося имущества должника.

Перспектива — так себе.

---

Но при чем тут занижение?

Применительно к процедуре банкротства, продажа квартиры по рыночной цене является сделкой с предпочтением (предпочтение отдается одному из кредиторов).

Так вот, срок оспаривания сделки с предпочтением — 1 месяц, с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п.2 ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

То же самое, но при условии, что покупатель знал о предстоящем банкротстве — в течение 6-ти месяцев,  с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 3 ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ.

Что происходит в случае занижения?

Продажа квартиры, в этом случае будет являться  сделкой с неравноценным встречным исполнением.

Срок оспаривания сделки с неравноценным встречным исполнением   —  1 год, с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ Оспаривание подозрительных сделок должника  

То же самое, но при условии, что покупатель знал о предстоящем банкротстве —  в течение 3-х лет, с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 2 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ.

Если не прибегать к занижению, у кредиторов есть всего месяц для оспаривания сделки.

Учитывая, что перед сделкой всегда можно проверить, есть ли предпосылки для банкротства, вероятность расторжения сделки с полной суммой в договоре из-за несостоятельности продавца, сильно стремится к нулю.