Материнский капитал в сделках с недвижимостью

Материнский капитал, как и любая форма социальной поддержки, имеет свои плюсы и минусы.

Плюс в том, что это — поддержка.

А минус в том, что она государственная. Связана с прохождением бюрократических процедур и, более того, может привести к негативным последствиям в будущем.

Довольно много людей использовавших материнский капитал при покупке квартиры или жилого дома, хотели бы его вернуть. Но безуспешно.

Эта статья о том, как правильно использовать материнский капитал в сделках с недвижимостью и избежать неприятных неожиданностей после сделки.

Что такое материнский капитал

Материнский (семейный) капитал – это форма государственной поддержки российских семей с детьми. Была введена в 2007 году и представляет собой денежную выплату. 

Источник: Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ.

Получить ее можно только один раз, но использовать можно частями. 

Размер материнского капитала регулярно индексируется. При этом, если часть материнского капитала была использована, проиндексирован будет неиспользованный остаток.

Сумма материнского капитала зависит от трех показателей:

• от количества детей в семье
• от даты их рождения
• от даты использования материнского капитала

С 1 февраля 2023 года размер материнского капитала составляет:

Оператором по распоряжению средств материнского капитала является Пенсионный Фонд (ПФ). 

С 15 апреля 2020 года информация из ЗАГСа передается в Пенсионный фонд автоматически по единой системе межведомственного электронного взаимодействия. Поэтому данные от размере маткапитале на каждого гражданина РФ формируются автоматически.

Узнать полагающуюся вам сумму материнского капитала можно онлайн любым из двух способов:

• в личном кабинете гражданина на сайте Пенсионного фонда
• в личном кабинете на сайт Госуслуг

Как можно использовать материнский капитал

Материнский капитал может быть использован в следующих целях:

• улучшение жилищных условий;
• получение образования ребенком (детьми);
• формирование накопительной пенсии;
• приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов;
• получение ежемесячной выплаты;

Источник: п.3 ст.7 ФЗ 256 Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала:

Но в этой статье речь пойдет исключительно об использовании материнского капитала в целях улучшения жилищных условий.

Улучшение жилищных условий, на которые можно направить маткапитал

Варианты улучшения жилищных условий, на которые можно использовать маткапитал определены в ст. 10 Федерального Закона ФЗ № 256. 

Но практике, решение о том, приводят ли улучшению жилищных условий те или иные действия, принимает Пенсионный фонд. Разумеется, в своих решениях он руководствуется законом, но правоприменение любого закона всегда имеет свои особенности.

С точки зрения Пенсионного Фонда, улучшение жилищных условий наступает в следующих случаях:

• Покупка квартиры; 
• Покупка комнаты;
• Покупка доли жилого помещения (до целого или обособленной от других жилых помещений)
• Покупка жилого дома
• Покупка квартиры в строящемся доме (по ДДУ или в ЖСК);
• Строительство жилой недвижимости.

Давайте рассмотрим каждый из случаев, подробнее:

Покупка квартиры

Квартира, для покупки которой используются средства материнского капитала, должна удовлетворять следующим требованиям:

1. Покупаемая квартира должна быть расположена на территории Российской Федерации.
   
2. Дом, в котором квартира расположена, должен быть пригодным для проживания, и не должен быть признан аварийным и подлежащим сносу и реконструкции.

Источники:
п. 3 ст. 10 ФЗ 256 Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий  
п 3.1 ст.8 ФЗ 256 Порядок рассмотрения заявления о распоряжении

Информацию о состоянии дома ПФ получает в органах жилищного контроля (в том числе по системе единой системы межведомственного электронного взаимодействия). 

Поэтому при покупке квартиры квартиры при помощи материнского капитала, необходимо проверить состояние дома в специализированных базах.

Покупка комнаты

Если комната зарегистристрирована, как отдельный объект и имеет свой кадастровый номер, то ее можно приобрести на средства маткапитала. 

Никаких ограничений на покупку комнат нет. Разумеется, если выполнены все другие требования для жилых помещений.

Покупка долевой собственности

Покупка долевой собственности в жилых помещениях имеет свои особенности.

Главная проблема том, что по мнению ПФ, само по себе увеличение доли в праве не приводит к улучшению жилищных условий. Изменения происходят только на бумаге.

И это действительно так. 

Поэтому, ПФ одобряет использование маткапитала в следующих случаях:

• покупатель уже является участником долевой собственности и покупка доли другого участника (участников) делает его собственником всего объекта.
• покупатель не является участником долевой собственности, но размер приобретаемой доли позволяет ему пользоваться отдельной комнатой.

Покупка жилого дома

Материнский капитал можно использовать на покупку жилого дома.

Дополнительно к тому, что он должен находиться на территории РФ и быть в состоянии пригодном для проживания, должны быть выполнены следующие требования:

1. Дом должен иметь жилое назначение.
   
   Проверить это можно по выписке ЕГРН. В графе “назначение” должно быть указано слово “жилой” или его производные.
   
   А вот назначение земельного участка — неважно. Дом может быть построен и на землях сельхозназначения. Важно только назначение дома.

2. Дом должен быть капитальным строением.
   
   У дома должен быть фундамент, а стены возведены из цельных бревен или соответствующих строительных материалов.

3. В доме должна быть установлена система отопления: центральное отопление, печное отопление, котел с разведенными радиаторами и т.д. 
   
   Инфракрасные или теплые полы — это только вспомогательные способы отопления и не являются системой. Систем отопления должна позволять проживать в доме круглогодично!

4. Локация на которой расположен дом должна содержать объекты социальной инфраструктуры: школа, садик, магазины, дороги, общ. транспорт и т.д.
   
   Покупку жилого дома “в лесу” Пенсионный фонд не одобрит!

5. Право собственности на дом должно быть зарегистрировано в Росреестре.
   
   Дом не должен являться самовольной постройкой!

Покупка квартиры в строящемся доме

Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры в строящемся доме. Для этого предусмотрено два варианта:

• Заключить договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
• Стать членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Строительство жилого дома

Материнский капитал можно использовать на строительство жилого дома.

В том случае, если строительство выполняется подрядчиками, Пенсионный фонд перечисляет деньги им напрямую.

Если же строительство жилого дома производится своими силами, то получить деньги из ПФ можно двумя траншами:

• 50% по заявлению;
• остальные 50% через полгода, после предоставления акта освидетельствования о том, что дом действительно существует.

Источники: Статья 10 ФЗ № 256. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий

Сроки возникновения и сроки реализации права на получение материнского капитала

Право на получение материнского капитала возникает непосредственно в день рождения ребенка. 

Верхнего предела по срокам реализации оно не имеет.

Т.е распорядиться материнским капиталом можно и через 10,  и через 20 и через 50 лет, после того, как это право возникло. Лишь бы обладатель этого права был жив. 

А вот начало реализации права материнского капитала — ограничено:

По умолчанию, получить материнский капитал можно только по истечении 3-х лет  с момента рождения ребенка.

Источник: п.7 ст.3 Право на дополнительные меры государственной поддержки

90% отказов Пенсионного Фонда в выдаче материнского капитала происходит из-за несоблюдения заявителями 3-х летнего возраста ребенка.

---

Но в виде исключения, право на материнский капитал можно реализовать с момента рождения ребенка. Для этого он должен быть направлен на следующие цели:

• на погашение процентов по кредиту;
• на погашение основного долга;
• на уплату первоначального взноса.

Источник п. 6.1 ст. 7 Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

Как можно получить средства материнского капитала

Пенсионный фонд может перечислить средства материнского капитала четырьмя способами:

1. Кредитной организации, выдавшей кредит на покупку недвижимости;
2. Продавцу недвижимости;
3. Подрядной организации, выполняющей работы по строительству жилого дома;
4. Владельцу сертификата, если он ведет строительство дома самостоятельно.

Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее:

Перечисление средств материнского капитала кредитору

Перечисление средств материнского капитала кредитору — самый удобный и востребованный способ получение средств материнского капитала.

Используется он для покупки квартир в строящихся и построенных домах.

Вот две причины его популярности:

1. Распорядиться средствами материнского капитала для погашения кредита, процентов по нему или уплаты первоначального взноса по кредиту можно с момента рождения ребенка. Дожидаться исполнения 3-х лет не нужно.
2. Продавец получает всю сумму от покупателя напрямую и сразу. Риска получить отказ ПФ в перечислении средств материнского капитала — нет. А это значит, что покупатель может согласовать  для себя самые выгодные условия покупки.

Кредитор, при этом, может получить причитающиеся ему деньги одним из двух способов:

• перечислением средств материнского капитала в качестве оплаты первоначального взноса;
• перечислением средств материнского капитала на уплату основного долга и/или процентов.

Перечисление средства материнского капитала на уплату первоначального взноса

Средствами материнского капитала можно оплатить первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. 

При кажущейся выгодности и комфорте этого способа он имеет свои недостатки:

• во первых, не все банки одобряют ипотеку, когда в качестве первоначального взноса используется материнский капитал.
  
  Банку интересны платежеспособные заемщики. А если он не располагает денежными средствами для оплаты первоначального взноса, то возможны трудности при возврате кредита и уплате процентов.

• во вторых, первоначальный взнос, в основном составляет 20% от суммы покупки.
  
  А это значит, что максимальная сумма недвижимости, которую можно приобрести с помощью материнского капитала, в качестве первоначального взноса, не превышает 3 325 000 руб.

Перечисление средства материнского капитала на уплату основного долга и/или процентов

А вот этот способ, в отличие от предыдущего, практически не имеет недостатков.

Со стороны банков нет никаких ограничений на погашение основного долга или процентов по кредиту. Более того с ведущими банками работает процедура информационного обмена, и оформить заявление на использование средств материнского капитала можно прямо в банке.

Вот перечень банков, с которыми осуществляется информационный обмен.

---

Поэтому даже покупатели, располагающие полной суммой для покупки недвижимости, выбирают погашение кредита для использования средств материнского капитала. 

В это случае, оформляется ипотечный кредит, сумма которого равна или немного больше сумме материнского капитала.

Банк выдает ипотеку покупателю. Покупатель перечисляет полную сумму по сделке продавцу, а затем гасит кредит и/или проценты по нему перечислением средств материнского капитала из Пенсионного фонда.

---

Есть одно легко преодолимое ограничение: организация предоставившая кредит должна быть банком или кредитно-потребительским кооперативом.

Источник п. 7 ст. 10 Закона № 256 ФЗ Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Перечисление средств материнского капитала продавцу недвижимости

Это второй по популярности способ получения средств материнского капитала. 

Вот почему он уступает предыдущему способу:

1. Перечислить средства материнского капитала продавцу недвижимости можно только после того, как ребенку исполнится 3 года.
2. Перечислить средства материнского капитала Пенсионный фонд может только по сделке, переход права собственности по которой, зарегистрирован в Росреестре. А это значит, что продавец должен быть готов к тому, что он перестанет быть собственником, не получив при этому полной суммы за принадлежащую ему недвижимость.

Этот риск минимизируется тем, что проданную недвижимость накладывается обременение в виде залога. Но далеко не все продавцы готовы на такую схему сделки. А те, кто готов — требуют компенсации за “неудобства”.

Перечисление средств материнского капитала подрядной организации

Если владелец сертификата строит дом, а строительство ведет силами подрядной организации, средства материнского капитала могут быть перечислены на счет подрядной организации. 

Для этого, владелец сертификата будет обязан подтвердить право собственности/аренды на земельный участок, уведомить органы исполнительной власти о намерении строительства дома и заключить договор подряда.

Пенсионный фонд перечислит деньги подрядчику.

Перечисление средств материнского капитала владельцу сертификата

Если владелец сертификата строит дом своими силами, он готовит ровно такой же пакет документов (за исключением договора подряда).

Средства материнского капитала, в этом случае, он получает лично. 

Но не сразу.

Сразу владелец сертификата получит только 50% средств материнского капитала.

Источник: п. 1.1 ст. 10 Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

А оставшиеся 50% он получит только через полгода. Для этого он будет обязан представить дополнительно акт освидетельствования и подтвердить, что дом существует на самом деле.

Выделение долей всем членам семьи

Кому выделять доли

После использования средств материнского капитала владелец сертификата обязан выделить доли  в приобретенном/построенном/реконструированном жилом помещении супругу и всем детям (включая тех, которые родились, как до возникновения права на использование материнского капитала, так и после)

Источник п. 4 ст. 10 Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Т.е. доли выделяются не только детям, рождение которых привело к возникновению права на материнский капитал, но и всем остальным.

Доли должны также быть выделены супругу, при котором материнский капитал был использован.

---

Даже, если к моменту выделения долей, женщина разведется и выйдет замуж за другого мужчину, долю все равно нужно будет выделить тому мужчине, с которым она была в браке не момент использования.

Является ли при этом мужчина отцом ее детей, значения не имеет. В законе нет понятий отец или мать. Только супруг и супруга.

Кому не выделять доли

Доли не выделяются мужчине, с которым женщина проживает не в зарегистрированном браке. Даже, если он является отцом ее детей.

Повторюсь, в законе нет понятий отец и мать. Только супруги.

---

Также, доли не выделяются детям супруга, рожденным от другой женщины. Даже если они проживают вместе в женщиной, у которой возникло право на использования материнского капитала.

Обязанность выделения доли ребенку, рожденному другой женщиной, возникает только если женщина усыновит этого ребенка.

---

Ну и разумеется доли не выделяются родственникам, которые проживают совместно с супругами ( бабушки, дедушки, дяди, тети и т.д)

Когда выделять доли

Владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течении 6-ти месяцев после наступления следующих событий:

• В случае покупки напрямую у продавца:
  после перечисления продавцу средств материнского капитала (обычно, в этом случае доли выделяют в момент покупки);
• В случае использования кредитных средств:
  после погашения кредита и снятия обременения;
• В случае участия в долевом строительстве:
  после подписания передаточного акта о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
• В случае участия в ЖСК:
  после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
• При индивидуальном строительстве:
  — после ввода построенного объект в эксплуатацию;
  — после получения уведомления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
  — после получения кадастрового паспорта либо уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Источник: п. 15 Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.

Размер выделяемых долей

В законе не сказано, какой именно размер долей должен быть выделен каждому члену семьи. Определено только то, что это должно быть сделано по соглашению.

Поэтому документ о выделении долей называется Соглашением о выделении (распределении) долей.

---

Порядок же расчета размера выделяемых долей следует из судебной практики. 

В обзоре Верховного суда от 22.06.2016 говорится, что

Источник: п. 13. Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал» от 22.06.2016.

А это значит, что минимальный размер выделяемой доли определяется количеством членов семьи и размером использованного материнского капитала.

Требование п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ о минимальной площади одной доли равной 6 м, в данном случае, НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ.

Источник: п. 4 ст. 10 Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Пример расчета:

В данном примере родители могут выделить каждому ребенку по 3/50 доли, а оставшиеся 44/50 разделить между собой.

___________

Можно ли выделить детям доли, большие по размеру, чем минимальная?

Да. В законе ограничений по этому поводу нет.

Но продать такую квартиру до достижения детьми совершеннолетия будет сложнее.

Условием продажи квартиры с несовершеннолетним собственником является покупка альтернативной квартиры. При этом, имущественное положение ребенка не должно ухудшиться. 

Чем больше доля ребенка, тем сложнее выполнить это требование.

Заключение

Материнский капитал — это самый востребованный и популярный вид поддержки семей с детьми в РФ.

С момента запуска программы более 10 млн. семей воспользовались материнским капиталом. А общая сумма выделенных средств превысила 2,7 трн. руб.

Вместе с тем, применение материнского капитала может быть связано со сложностями:

• материнский капитал не всегда можно получить;
• недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала, не просто реализовать.

Первая задача решается тем, что достаточно соблюдать установленные государством правила.

А во втором случае, выделяйте детям минимальные по размеру доли или воздерживайтесь от использования средств материнского капитала, если в будущем возможна продажа купленной/построенной недвижимости.