Каждая третья квартира, которая продается — с непогашенной ипотекой.
Несколько лет назад покупка ипотечной квартиры была проблемой: в прямом смысле, приходилось быть первопроходцем.
Но сегодня рынок научился покупать квартиры в залоге. Более того, разными способами.
Из этой статьи вы узнаете о том, какие сегодня есть схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой, и как выбрать вариант, который подойдет именно вам.
- Почему квартиру с ипотекой покупать опасно
- Как происходит снятие залога
- Снятие залога и безопасность сделки
- Схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой
- Схема 1. Покупка квартиры через полное досрочное погашение долга
- Схема 2. Покупка квартиры через полное досрочное погашение долга с приостановкой регистрации
- Схема 3. Покупка квартиры на ипотечные средства в стороннем банке
- Схема 4. Покупка квартиры под контролем банка
- Схема 5. Покупка квартиры на кредитные средства в том же банке
- Как выбрать схему покупки, которая подойдет именно вам
- Ограничения ситуации
- Отношение к рискам
Почему квартиру с ипотекой покупать опасно
Обязательное условие покупки квартиры с непогашенной ипотекой — это погашение ипотеки.
Деньгами Покупателя.
Сделка по покупке ипотечной квартиры всегда проходит через три обязательных этапа:
- погашение долга по ипотеке;
- снятие залога;
- регистрация перехода права собственности.
Этапы растянуты по времени.
А это означает, что после после того, как Покупатель погасит долг Продавца по ипотеке, у последнего могут измениться планы: он передумает продавать квартиру.
Именно этот риск является ключевым для Покупателя при выборе схемы покупки.
Как происходит снятие залога
Прежде чем переходить непосредственно к способам покупки, давайте остановимся на том, как снимается залог.
Существует два способа оформления залога при покупке квартиры:
- с оформлением закладной;
- и без оформления.
Закладная — это документ, подтверждающий право банка на:
- на исполнение перед ним обязательств по ипотеке;
- на залог недвижимости, приобретенную заемщиком.
По сути, закладная дублирует кредитный договор, но ее выпуск позволяет банку по упрощенной процедуре распоряжаться правом требования по кредитному договору.
В рамках этой статьи углубляться дальше не имеет смысла.
В целях покупки залоговой квартиры важно понимать, что закладная — это документ, который участвует в документообороте при оформлении залога и его снятия.
Если закладная оформлялась, то для снятия залога Заемщик должен получить ее в банке (с отметкой о погашении ) и предоставить в Росреестр.
А если не оформлялась, то заявление на снятие обременения может подать только банк, что в итоге и происходит.
Снятие залога и безопасность сделки
Снятие залога — это самый уязвимый этап сделки в отношении безопасности.
Для снятия залога Продавец должен получить в банке пакет необходимых документов и подать его на регистрацию. Если он этого не сделает, залог не будет снят.
Сделка по покупке квартиры не состоится.
Несмотря на то, что Покупатель погасил Продавцу долг по ипотеке.
Чтобы остановить сделку Продавцу достаточно просто бездействия. Неважно по какой причине: заболел, вынужденно уехал или просто забыл, что у него сделка.
Факт остается фактом — если продавец не получит закладную и/или не предоставит ее в Росреестр, снять залог (или вернуть деньги) можно будет только через суд.
Но это, во-первых потребует сил и времени, а во-вторых — без гарантии результата.
Суд — это состязательный процесс, исход которого зависит не только от объективных данных, но и от субъективных действий сторон.
Из этого следует ключевая рекомендация о том, как сделать покупку ипотечной квартиры безопасной:
Схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой
Покупка квартиры с непогашенным долгом по ипотеке требует двух регистрационных действий: снятия залога и регистрации перехода права собственности.
В зависимости от того, в каком порядке они совершаются, все способы покупки ипотечных квартир можно условно разделить на два типа.
А поскольку каждый из способов имеет свои особенности, общая картина будет выглядеть так:
Вначале снятие залога, а затем переход права собственности:
- покупка квартиры через полное досрочное погашение ипотеки;
- этот же вариант, но с приостановкой регистрации сделки;
- покупка квартиры на ипотечные средства в стороннем банке;
Вначале переход права собственности, а затем снятие залога.
- покупка квартиры под контролем банка.
- покупка квартиры на ипотечные средства, полученные в том же банке.
Рассмотрим каждую схему подробно.
Схема 1. Покупка квартиры через полное досрочное погашение долга
Суть способа в том, что вначале Покупатель погашает долг Продавца по ипотеке.
Затем Продавец получает в банке закладную, и вместе с подписанным договором купли-продажи стороны подают на регистрацию полный комплект документов: для снятия залога и регистрации перехода права собственности.
Росреестр регистрирует сделку.
Продавец получает остаток средств по договору купли-продажи.
- Стороны подписывают предварительный договор.
- Покупатель перечисляет деньги на кредитный счет Заемщика;
- Заемщик оформляет Заявление о полном досрочном погашении кредита;
- Банк это Заявление исполняет и погашает кредит;
- Заемщик получает в банке пакет документов для снятия залога в Росреестре;
- Покупатель открывает аккредитив на остаток средств по договору купли продажи;
- Стороны подписывают основной договор купли-продажи и подают в Росреестр заявления для: снятия залога и регистрации перехода права собственности;
- Росреестр регистрирует сделку;
- Продавец получает остаток средств по договору купли-продажи.
Сделка выглядит как обычная сделка, в которой аванс равен остатку долга по ипотеке.
И как в любой подобной сделке существует вероятность того, что Продавец, получив аванс, откажется от сделки и должен будет вернуть его Покупателю.
Если речь идет о сумме 50-100 тыс. руб., как это бывает в обычных сделках, то проблемы нет. Такую сумму и найти несложно, и ее потеря не будет столь драматична.
Но если передано несколько миллионов рублей, и этими деньгами уже погашен долг по ипотеке, то проблема появляется.
Усугубляется она тем, что Продавцу для отказа от сделки ничего не нужно делать.
В прямом смысле — достаточно бездействия!
Вот, что может НЕ сделать Продавец, чтобы остановить сделку:
- не подписать договор купли продажи;
- если дкп был подписан ранее, не подать его на регистрацию в Росреестр;
- не получить пакет документов для снятия залога;
- получить, но отказаться подавать заявление в Росреестр.
Технически, эта схема безупречна — если стороны выполнят свои обязательства, Росреестр зарегистрирует сделку.
Но в плане безопасности, она не выдерживает никакой критики.
Рекомендовать такую схему можно только участникам сделки, которые аффилированы между собой, и «неожиданностей» в принципе не может произойти.
Единственным плюсом этой схемы является то, что она практически не требует затрат.
- стоимость аккредитива* на сумму остатка по договору купли-продажи
- госпошлина — 2 тыс. руб.
* — существует, как минимум пять банковских инструментов, с помощью которых можно провести расчеты по сделке. Но чтобы не загружать статью, я буду говорить только об аккредитиве, подразумевая, что это может быть любой банковский инструмент для расчетов по сделке.
Во всех других случаях, лучше рассмотреть схемы понадежнее.
К ним и переходим.
Схема 2. Покупка квартиры через полное досрочное погашение долга с приостановкой регистрации
Эта схема по сути повторяет предыдущую, но у Продавца уже нет возможности бездействием остановить сделку.
Как это произошло?
Во-первых, до погашения ипотеки стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Ипотека гасится только после того, как Росреестр принял документы и приостановил регистрацию по причине залога.
Во-вторых, перед подписанием договора купли-продажи Продавец выдает Покупателю нотариальную доверенность на право снятия залога.
Таким образом, саботировать подачу документов на регистрацию Продавец не сможет, т.к. документы уже поданы. А саботировать снятие залога у него не получится, т.к. снять залог за него может Покупатель.
Бездействие Продавца перестает быть угрозой.
- Покупатель открывает два аккредитива: на сумму долга по ипотеке и на остаток суммы по дкп.
Продавец выдает покупателю нотариальную доверенность на право подать заявление о полном досрочном погашении ипотеки, получить документы для снятия залога и подать их на регистрацию снятия залога; - Стороны подписывают договор купли продажи и подают документы на регистрацию сделки в Росреестр;
- Росреестр принимает документы и приостанавливает регистрацию, т.к. объект находится в залоге;
- Продавец раскрывает первый аккредитив и деньги поступают на кредитный счет Заемщика;
- Любая из сторон оформляет Заявление о полном досрочном погашении кредита;
- Банк это Заявление исполняет и погашает кредит;
- Любая из сторон получает в банке пакет документов для снятия залога в Росреестре.
- Полный пакет документов подается в Росреестр для снятия залога и возобновления регистрации перехода права собственности;
- Росреестр регистрирует сделку;
- Продавец получает остаток средств по договору купли-продажи.
Можно ли после этого считать схему безопасной?
Можно, но условно.
Да, бездействия Продавцу уже недостаточно для остановки сделки. Но возможность остановить сделку, предприняв необходимые действия у него есть.
Например, он может подать заявление в Росреестр на приостановку регистрации после того, как задолженность по ипотеке будет погашена.
Или отозвать доверенность на право снятия залога.
Разумеется, эти действия идут в разрез с договоренностями. Но когда мы анализируем риски, мы не ограничиваемся рамками договоренностей и смотрим на ситуацию шире.
В этой схеме есть два уязвимых момента:
- Продавец может остановить сделку после погашения ипотеки, если ему это потребуется;
- Остановка сделки не ведет к убыткам для Продавца. То есть если в процессе сделки у него появится мотив для остановки сделки, сдерживающего противовеса не будет.
Схему можно рекомендовать только, если вы профессионально изучили ситуацию и уверены, что у Продавца нет и не будет мотива отказаться от сделки после того, как он получит деньги на полное досрочное погашение ипотеки.
Дополнительный довод в пользу выбора этой схемы — по-прежнему, небольшие затраты на проведение сделки.
Расходы по сделке:
- стоимость аккредитива на сумму долга по ипотеке
- стоимость аккредитива на сумму остатка по договору купли-продажи
- госпошлина — 2 тыс. руб.
Но если решаться на эту схему, то сделку лучше проводить ее через регистраторов. Это обойдется ~ 20 тыс. руб., но сократит сроки регистрации и сбережет нервы в случае наступления непредвиденных ситуаций.
Государственный регистратор — это госслужащий, который занимается регистрацией сделок.
Но в данном случае, речь не о нем.
А о физическом лице, у которого есть «доступ» к государственному регистратору.
Дело в том, что существующие способы подачи документов не позволяют сторонам сделки напрямую общаться с государственным регистратором, регистрирующим их сделку. И в случае возникновения проблем, их решение сильно затягивается из-за невозможности прямой коммуникации.
Поэтому на рынке появились «регистраторы». Люди, которые могут напрямую общаться с государственными регистраторам и «решать» возникающие вопросы.
Широкому кругу людей «регистраторы» не известны, но профессиональные участники рынка их хорошо знают.
Если уровень безопасности на этом этапе для вас недостаточен, можно рассмотреть следующую схему.
Схема 3. Покупка квартиры на ипотечные средства в стороннем банке
Здесь Покупатель приобретает квартиру на ипотечные средства, полученные в другом банке.
Разница с предыдущей схемой в том, что при выдаче ипотеки банк Покупателя требует, чтобы Продавец на время сделки стал поручителем по кредитному договору Покупателя.
То есть, возможность остановить сделку у Продавца по прежнему остается, но она уже будет стоить ему денег.
Появляется противовес, которого в предыдущей схеме не было.
В остальном, сделка выглядит аналогично.
- Покупатель подписывает кредитный договор, по которому Продавец становится поручителем на время сделки;
Продавец выдает покупателю нотариальную доверенность на право подать заявление о полном досрочном погашении ипотеки, получить документы для снятия залога и подать их на регистрацию снятия залога; - Покупатель открывает два аккредитива: на сумму долга по ипотеке и на остаток суммы по дкп;
- Стороны подписывают договор купли продажи и подают документы на регистрацию сделки в Росреестр;
- Росреестр принимает документы и приостанавливает регистрацию, т.к. объект находится в залоге;
- Продавец раскрывает первый аккредитив и деньги поступают на кредитный счет Заемщика;
- Любая из сторон оформляет Заявление о полном досрочном погашении кредита;
- Банк это Заявление исполняет и погашает кредит;
- Любая из сторон получает в банке пакет документов для снятия залога в Росреестре;
- Полный пакет документов подается в Росреестр для снятия залога и возобновления регистрации перехода права собственности;
- Росреестр регистрирует сделку;
- Продавец получает остаток средств по договору купли-продажи.
Схема становится более безопасной, но технически остановить сделку все равно можно.
И это может сделать не только Продавец. но и Росреестр. Если выяснится, что на объект или на Продавца наложены ограничения, которые стороны не увидели во время подготовки сделки, регистрация сделки будет остановлена.
В общем, малая доля риска все равно остается.
Но если она вам кажется критичной, ознакомьтесь с более надежной схемой.
Схема 4. Покупка квартиры под контролем банка
Уязвимое звено всех всех предыдущих способов в том, что снятие залога происходит до регистрации перехода права собственности.
Как бы мы не пытались защититься от остановки сделки после того, как Покупатель погасит ипотеку Продавца, на 100% сделать это невозможно.
Достаточно любого форсмажора.
Сделать схему надежной на 100% можно только поменяв порядок регистрационных действий: вначале Покупатель должен стать собственником, а только потом погасить ипотеку и снять залог.
А как это можно сделать, квартира ведь в залоге?
Это можно сделать, если банк-залогодержатель даст свое согласие.
Вот ключевые моменты такой сделки:
- Договор купли-продажи подписывают три стороны: Продавец, Покупатель и банк.
- Вначале регистрируется переход права собственности. Одновременно Росреестр регистрирует смену залогодателя. Им становится Покупатель.
- А это, в свою очередь дает Покупателю право получить Закладную и снять впоследствии обременение.
Продавец полностью выключен из процесса сделки, после того, как она началась.
- Покупатель открывает два аккредитива: на сумму долга по ипотеке и на остаток суммы по дкп;
- Три стороны: Продавец, Покупатель и Банк подписывают дкп и подают документы на регистрацию сделки в Росреестр;
- Росреестр регистрирует переход права собственности на Покупателя. Обременение в виде залога остается, но Покупатель становится залогодателем;
- Стороны раскрывают первый аккредитив и деньги поступают на кредитный счет Продавца;
- Продавец оформляет Заявление о полном досрочном погашении кредита;
- Банк это Заявление исполняет и погашает кредит;
- Покупатель получает в банке пакет документов для снятия залога в Росреестре;
- Документы для снятия залога подаются на регистрацию и Росреестр снимает залог;
- Продавец раскрывает второй аккредитив и получает остаток средств по договору купли-продажи.
Эта схема является самой безопасной.
Но такой уровень безопасности стоит дополнительных денег.
Согласие банка, в среднем по рынку, стоит ~ 50 000 руб.
Иногда это фиксированная ставка, иногда процент от остатка долга по ипотеке. Точную сумму нужно уточнять непосредственно в банке.
- Согласие банка на регистрацию сделки ~ 50 000 тыс. руб.
- стоимость аккредитива на сумму долга по ипотеке
- стоимость аккредитива на сумму остатка по договору купли-продажи
- госпошлина — 2 тыс. руб.
- услуги «регистраторов» (при желании) ~ 20 тыс. руб.
Схема 5. Покупка квартиры на кредитные средства в том же банке
Эта схема повторяет предыдущую, поэтому является самой безопасной.
А отличие в том, что согласие банк дает бесплатно!
Как своему клиенту.
Как выбрать схему покупки, которая подойдет именно вам
Выбор схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой обычно зависит от двух моментов:
- от ситуации, в которой находится Покупатель.
- от его отношения к рискам.
Ограничения ситуации
Ситуация, сам по себе, ограничивает круг использования возможных вариантов.
Например, если Покупатель является зарплатным клиентом стороннего банка и условия ипотеки в нем для него самые выгодные, он может воспользоваться только схемой 3.
Самый безопасный вариант 5 будет недоступен. Если он, конечно, не возьмет ипотеку в банке, который наложил залог на квартиру. Но в этом случае придется отказаться от выгоды в пользу безопасности.
Покупатель с собственными средствами, выбирая самую безопасную схему, не сможет пойти по самому дешевому варианту — схема 5. Для этого ему придется брать ипотеку в том же банке или оплачивать расходы на согласие банка.
В некоторых случаях Продавец готов разделить (или даже полностью взять на себя) расходы по выкупу квартиры из под залога. Но это не всегда ведет к экономии, так как такая «щедрость» обычно закладывается в цену.
Отношение к рискам
Есть два крайних вида отношения к рискам:
- я везунчик, со мной не может случиться ничего плохого;
- я боюсь всего, плохое обязательно произойдет.
В чистом виде они встречаются редко, но так или иначе люди тяготеют к одному из вариантов.
В целом, все способы от 2-го до 5-го являются безопасными. В том смысле, что таким образом ежедневно проходят сотни сделок, и это не приводит к печальным последствиям.
Но для многих людей, эмоционально сложно находится в ситуации, когда они знают, что не сделали все возможное для своей безопасности. И им проще заплатить деньги за свое спокойствие.
Если вы чувствуете, что ваши приоритеты расставлены похожим образом, лучше выбирать варианты 3, 4, 5.
Если же вы располагаете некоторым запасом хладнокровия, можете выбирать способ № 2. Это сэкономит вам деньги.
Способ № 1 я не рекомендую не при каких обстоятельствах.
Евгений, скажите пожалуйста, схема 4 (или какая из вышеперечисленных схем) реализуема при условии, что в квартире выделена доля ребёнку?
Благодарю
Светлана, факт того, что собственником квартиры является несовершеннолетний, никак не влияет на выбор схемы выкупа.
Наличие несовершеннолетнего собственника создает только дополнительные риски/проблемы, связанные с получением разрешение в органах опеки и покупки альтернативного жилья.
В выборе схемы выкупа вам следует отталкиваться от источника средств у у покупателя. Если средства заемные — то 3 и 5 варианты. Если собственные — 2 и 4.