Расчеты по сделкам с недвижимостью

Почему рассчитаться за квартиру нельзя так же, как за товар в магазине — просто заплатив деньги продавцу?

Потому, что покупка квартиры означает регистрацию права собственности в Росреестре. А она занимает по времени: от 3-х дней до 2-х недель.

И если покупатель передаст деньги продавцу до сделки, он рискует не вернуть свои деньги, если сделка по каким-то причина не состоится.

А если рассчитываться после, продавец может не дождаться денег, после того как Росреестр зарегистрирует право собственности на покупателя.

Для расчетов по сделкам с недвижимостью нужен такой механизм, который защищал бы интересы и покупателя и продавца, и при этом позволял бы Росреестру регистрировать сделку в отведенное для этого время.

И такой механизм есть.

В этой статье вы узнаете, как происходит расчет по сделкам с недвижимостью, какие бывают способы, и какой из них лучше всего подойдет именно для вашей сделки.

Универсальная схема проведения расчетов

Все расчеты по сделке с недвижимостью (вне зависимости от способа) проводятся по следующей схеме:

1. Покупатель размещает деньги на одном из банковских сервисов, и на время теряет возможность ими распоряжаться.
2. Росреестр регистрирует переход права собственности.
3. После получения сведений о регистрации права собственности на покупателя, банк выдает/перечисляет деньги продавцу.

Во всех случаях, на время сделки, деньги находятся под контролем банка, который выступает гарантом проведения расчетов.

---

Конечно покупатель может передать всю сумму продавцу до сделки. Или после. Законом это не запрещено.

Но в этом случае, если любая из сторон откажется исполнять свои обязательства, решить проблему можно только через суд. А это долго и хлопотно.

Поэтому такие схемы расчетов на практике используются очень редко. И в этой статье они рассматриваться не будут.

Способы проведения расчетов

Все способы расчета можно условно поделить на два вида:

• наличными денежными средствами;
• безналичными. 

А безналичные, в свою очередь, могут проводиться через:

• аккредитив;
• номинальный счет (сервис безопасных расчетов);
• эскроу-счет.
• депозит нотариуса

Давайте разберемся подробно с каждым из способов.

Расчеты наличными с использованием банковской ячейки

Расчеты наличными проводятся с помощью банковской ячейки.

«Банковская ячейка» — это неофициальное название. Официально банковская ячейка называется “индивидуальным банковским сейфом”.

При расчетах с использованием банковской ячейки, банк и обе стороны сделки заключают трехсторонний «Договор аренды индивидуального банковского сейфа». В этом договоре прописываются условия доступа, и покупатель, в присутствии продавца, размещает в сейфе деньги. 

После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец предоставит в банк подтверждающие документы и получит доступ к деньгам.

---

Ключевой фактор использования банковской ячейки — это тайна ее содержимого. Никто не знает: что и сколько находится в ячейке, кроме сторон сделки.

Этим определяются плюсы и минусы расчетов через ячейку.

Давайте поговорим об этих случаях подробнее.

Плюсы использования банковской ячейки

Вот возможности, которые позволяет использовать банковская ячейка:

Минусы использования банковской ячейки

Безналичные способы расчетов

При безналичных способах расчетов, денежные средства покупателя размещаются на банковском счете, а после регистрации сделки, банк перечисляет их на счет продавца.

По по сравнению с расчетом наличными, безналичные способы имеют следующие преимущества:

Минус безналичных расчетов только в том, что их невозможно провести, если реальный порядок расчетов отличается от порядка изложенного в договоре.

Вы не сможете рассчитаться через банковский счет, если вам необходимо:

Все способы безналичных расчетов одинаково безопасны. Выбор способа для каждого конкретного случая продиктован исключительно целесообразностью.

Давайте поговорим об этом подробнее:

Расчеты через аккредитив

Аккредитив — это обязательство банка перечислить деньги получателю аккредитива, при предъявлении им необходимых документов.

При открытии аккредитива покупатель оформляет заявление на открытие аккредитива, в котором указывает сумму аккредитива, реквизиты получателя и условия раскрытия (получения денег продавцом).

Деньги, при этом должны быть на сберегательном счете покупателя, после чего они «замораживаются», и пользоваться ими до окончания срока действия аккредитива он не сможет.

В остальном пользоваться счетом можно без ограничений.

---

Аккредитив — это двусторонняя сделка: между банком и покупателем. Продавец только предоставляет реквизиты счета, на который будут перечислены деньги. Но один экземпляр заявления на открытие аккредитива передается продавцу.

---

Рассчитаться с помощью аккредитива сегодня можно практически в любом банке, а с учетом того, что отделения Сбера есть «на каждом углу», это можно сделать где угодно.

Расчеты через номинальный счет

В отличие от аккредитива, деньги покупателя находятся не на его сберегательном счете, а на специальном счете, который принадлежит дочерней компании банка. Для этого он должен перечислить их туда перед сделкой.

Покупатель, продавец и дочерняя компания заключают между собой трехсторонний договор о том, что в случае регистрации сделки, банк обязуется перечислить деньги покупателя продавцу.

Факт перехода права собственности, в этом случае, банк отслеживает самостоятельно. Через систему электронного межведомственного взаимодействия.

---

«Первопроходцем» расчетов через номинальный счет является Сбербанк. Расчеты с использованием номинального счета проходят в рамках услуги, которая называется Сервис безопасных расчетов. Дочерней компанией банка в этом случае выступает ООО «Центр недвижимости Сбербанка».

Чаще всего подача документов на регистрацию в Росреестр происходит электронно (но это по желанию). Срок от подписания договора до получения денег продавцом занимает 3-7 дней.

Другие банки тоже освоили расчеты с использованием номинального счета. Вот, к примеру, Сервис безопасных расчетов от ВТБ.

Расчеты через эскроу-счет

Эскроу счет — это специальный счет, который покупатель открывает в банке на свое имя. На этот счет он перечисляет деньги в размере стоимости приобретаемой недвижимости.

Между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор о том, что банк обязуется перечислить деньги на эскроу-счете продавцу в случае наступления следующих событий:

• Если покупается квартира в новостройке, то это сдача построенного дома в эксплуатацию. В этом случае продавцом является Застройщик.
• Если покупается квартира на вторичном рынке, то это регистрация права собственности на покупателя. Продавцом является собственник продаваемой квартиры.

---

Возможность проводить расчеты через эскроу-счета появилась в 2018 году с внесением изменений в Закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Источник: Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

А позже расчеты с использованием эскроу-счета стали использовать и на вторичном рынке.

Если по каким-то причинам сделка с расчетом через эскроу-счет не состоялась, покупатель может получить свои деньги обратно, по истечению установленного сторонами срока. Но по соглашению, этот срок может быть продлен.

Расчеты через депозит нотариуса

Депозит — это передача денег на хранение. А депозит нотариуса — это передача денег на хранение нотариусу.

Деньги, полученные в депозит, нотариус хранит на обыкновенном сберегательном счете в банке. На этот счет их перечисляет покупатель по условиям сделки.

После регистрации сделки нотариус получает из Росреестра сведения об этом и переводит деньги покупателя продавцу.

Стоимость использования депозита нотариуса — 0,5% от суммы сделки (но не более 20 000 руб.) или 1 500 — 3 000 руб., если договор купли-продажи удостоверяет нотариус.

Условия получения доступа к деньгам продавцом

Расчеты по сделкам с использованием банковских сервисов строго регламентированы и изменить установленный порядок вещей — невозможно.

Это касается всех этапов проведения расчета, кроме одного — условий получения продавцом доступа к деньгам.

Банк гарантирует только сохранность денежных средств. А вот условия, при выполнении которых продавец недвижимости получит доступ к деньгам, зависят только от договоренности сторон.

---

О каких условиях идет речь?

Для получения доступа к деньгам продавец обязан предоставить следующие документы:

Во первых, во всех случаях:

• Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на покупателя;

Во вторых, в случае необходимости:

• Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
• Документы, подтверждающие регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора;
• Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр.

Давайте рассмотрим каждое из условий подробнее.

Документы, подтверждающие переход права собственности

Документами, подтверждающими регистрацию перехода права собственности на покупателя, являются:

• Выписка ЕГРН, содержащая сведения о регистрации;
• Договор купли-продажи, с отметкой Росреестра о регистрации права собственности.

После регистрации сделки покупатель получает оба документа, а продавец — только договор купли продажи. Поэтому получение доступа к деньгам может представлять для него некоторые сложности.

---

Дело в том, что ряд банков (например, ВТБ, Открытие) требуют предоставить оба документа. Но поскольку у продавца нет выписки ЕГРН, а у покупателя — есть, то для получения доступа к деньгам требуется участие покупателя. Покупатель предоставляет банку выписку ЕГРН, продавец — зарегистрированный договор купли-продажи, после чего он получает доступ к деньгам.

Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц

Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные лица, то одним из условий доступа к деньгам должны быть документы, подтверждающие их снятие с регистрационного учета.

Документами, подтверждающими снятие лиц с регистрационного учета могут быть:

• Паспорт, с отметкой о снятии с регистрационного учета;
• Паспорт, с отметкой о постановке на регистрационный учет по иному адресу, нежели адрес продаваемой квартиры;
• Выписка из домовой книги (или аналог), подтверждающая снятие указанных лиц с регистрационного учета;
• Выписка из домовой книги (или аналог), подтверждающая постановку указанных лиц на регистрационный учет по другому адресу, нежели адрес продаваемой квартиры.

Выбирается тот вариант, который наиболее доступен.

Документы, подтверждающий регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора

Это условие актуально только при ипотечных сделках. И инициатором этого условия является банк.

Документами, подтверждающими обременение в виде залога в пользу банка-кредитора являются:

• Выписка ЕГРН с информацией о регистрации обременения.
  Указываются: дата, регистрационный номер и документ, на основании которого наложено обременение.
• Договор купли-продажи с отметкой Росреестра о наложенном обременении.

Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр

Закладная — это ценная бумага, которую банк выпускает при выдаче ипотечного кредита. Она обеспечивает ему право требовать возврата денежных средств или взыскания имущества с заемщика, при невыполнении заемщиком своих обязанностей.

Закладная — необязательный документ. Банк может выдать ипотеку и без закладной. Но принимается это решение, на усмотрение банка. Заемщик не имеет права требовать, чтобы кредит выдавался без выпуска закладной.

Документом, подтверждающим подачу закладной на регистрации в регистрирующий орган, является Опись документов, выданная в МФЦ при приеме документов. В перечне документов, принятых на регистрацию, должна быть указана закладная.

---

Среди всех условий для получения доступа к деньгам, это способ, в котором легче всего ошибиться.

Дело в том, что документы, подтверждающие выполнение всех других условий, так или иначе остаются на руках у продавца. В крайнем случае, у покупателя.

А Опись документов, по умолчанию, забирают сотрудники МФЦ при выдаче документов после регистрации. Если попросить ее не забирать, они разумеется ее вернут. Но если забыть…

Поэтому, если условием доступа к денежным средствам является документ, подтверждающий передачу закладной на регистрацию в регистрирующий орган, лучше всего при подаче документов на регистрацию просить ДВА экземпляра описи.

Один экземпляр — покупателю, для предъявления в МФЦ при получении зарегистрированных документов.

Другой — продавцу, для банка. Для получения доступа к деньгам.

Что делать если у банка отозвали лицензию

Банковские сервисы обеспечивают высокий уровень безопасности при расчетах по сделкам с недвижимостью. Но если в момент проведения сделки, банк лишится лицензии, деньги покупателя могут пострадать.

Вероятность этого крайне мала, но тем не менее с ней нужно считаться и понимать, какие есть возможности по возврату своих денег.

Давайте рассмотрим эту ситуацию применительно к каждому из способов расчетов:

Возврат денег из банковской ячейки

Содержимое ячейки принадлежит арендатору этой ячейки. Оно не может быть включено в конкурсную массу.

Кроме того, в случае отзыва лицензии, банк не перестает существовать, как юридическое лицо. Поэтому, в случае отзыва банковской лицензии, лица, имеющие доступ к содержимому ячейки, могут просто забрать ее содержимое.

Возврат денег при расчетах через аккредитив

При расчетах через аккредитив, деньги находятся на счету у покупателя и являются обычным вкладом.

Вклады граждан в банках РФ застрахованы Агентством по страхованию вкладов, а отзыв банковской лицензии является страховым случаем.

Поэтому, в случае наступления страхового случая, вкладчик может получить возмещение в размере суммы вклада, но не более 1 400 00 рублей.

Источник: п. 2 ст. 11 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ»

Возврат денег при расчетах через эскроу-счет

Деньги на эскроу-счете так же застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но сумма возмещения по сравнению с обычным вкладом, гораздо выше.

Верхний предел возмещения для эскроу-счетов равен 10 000 000 рублей.

Источник: п. 3 ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ» (для покупки новостройки)

Источник: п. 3 ст. 13.1 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ» (для покупки на вторичном рынке)

В этом отношении, расчеты через эскроу-счет безопаснее расчетов через аккредитив.

Возврат денег при расчетах через депозит нотариуса

Верхний предел возмещения для денег, находящихся на депозите нотариуса, так же ограничен суммой 1 400 000 рублей.

Но это ограничение касается всех депонентов, которые разместили свои деньги на депозите нотариуса. Если в один и тот же момент на депозите нотариуса будут размещены деньги нескольких депонентов, сумма, положенная к возмещению, будет распределена между ними пропорционально.

Например, если на депозите нотариуса будут размещены деньги двух депонентов, верхний предел возмещения для каждого из них будет равен 700 000 рублей.

---

Более того, при расчетах через депозит нотариуса следует считаться с тем, что может лишиться лицензии нотариус. Или не сможет исполнять свои обязанности в виду физической невозможности или смерти.

Деньги при этом покупатель не потеряет, но завершение сделки потребует дополнительного времени.

Выводы

Использование банковских сервисов — это надежный и безопасный способ для расчетов по сделкам с недвижимостью.

На период регистрации сделки деньги находятся под контролем банка. Стороны отвечают только за правильное оформление доступа к деньгам. В этом вопросе следует быть очень внимательным и не допускать даже незначительных ошибок.

Если фактический порядок расчетов не отличается от условий в договоре купли продажи, лучше использовать безналичные способы расчетов: аккредитив, номинальный счет, эскроу-счет. Расчеты наличными, через банковскую ячейку, следует использовать только если на это есть объективные причины.

При покупке недвижимости на собственные средства (без привлечения кредитных средств) для расчета лучше выбирать известные и надежные банки, в которых вероятность отзыва лицензии сильно стремится к нулю.