Расчеты по сделкам с недвижимостью

Расчеты по сделкам с недвижимостью Покупка квартиры

Почему рассчитаться за квартиру нельзя так же как за товар в магазине, просто заплатив деньги продавцу?

Потому, что регистрация перехода права собственности длится некоторое время: от 3-х дней до 2-х недель.

И если покупатель передаст деньги продавцу до сделки, он рискует не вернуть свои деньги назад, если сделка по каким-то причина не состоится.

А если рассчитываться после, продавец может не дождаться денег, после того как Росреестр зарегистрирует право собственности на покупателя.

Для расчетов по сделкам с недвижимостью нужен такой механизм, который защищал бы интересы и покупателя и продавца, и при этом позволял бы Росреестру регистрировать сделку нужное время.

И такой механизм есть.

В этой статье вы узнаете, как происходит расчет по сделкам с недвижимостью, какие бывают способы, и какой из них лучше всего подойдет для вашей сделки.

Содержание
  1. Универсальная схема проведения расчетов
  2. Способы проведения расчетов
  3. Расчеты наличными с использованием банковской ячейки
  4. Плюсы использования банковской ячейки
  5. Минусы использования банковской ячейки
  6. Безналичные способы расчетов
  7. Расчеты через аккредитив
  8. Расчеты через номинальный счет
  9. Расчеты через эскроу-счет
  10. Расчеты через депозит нотариуса
  11. Условия получения доступа к деньгам продавцом
  12. Документы, подтверждающие переход права собственности
  13. Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц
  14. Документы, подтверждающий регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора
  15. Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр
  16. Что делать если у банка отозвали лицензию
  17. Возврат денег из банковской ячейки
  18. Возврат денег при расчетах через аккредитив
  19. Возврат денег при расчетах через эскроу-счет
  20. Возврат денег при расчетах через депозит нотариуса
  21. Выводы

Универсальная схема проведения расчетов

Все расчеты по сделке с недвижимостью (вне зависимости от способа) проводятся по следующей схеме:

  1. Покупатель размещает деньги на одном из банковских сервисов, и на время теряет возможность ими распоряжаться.
  2. Росреестр регистрирует переход права собственности.
  3. После получения сведений о регистрации права собственности на покупателя, банк выдает/перечисляет деньги продавцу.

Во всех случаях, на время сделки, деньги находятся под контролем банка, который выступает гарантом проведения расчетов.

Способы проведения расчетов

Все способы расчета можно условно поделить на два вида:

  • наличными денежными средствами;
  • безналичными. 

А безналичные, в свою очередь, могут проводиться через:

  • аккредитив;
  • номинальный счет (сервис безопасных расчетов);
  • эскроу-счет.
  • депозит нотариуса

Давайте разберемся подробно с каждым из способов.

Расчеты наличными с использованием банковской ячейки

Банковская ячейка
Банковская ячейка

Расчеты наличными проводятся с помощью банковской ячейки.

«Банковская ячейка» — это неофициальное название. Официально банковская ячейка называется “индивидуальным банковским сейфом”.

При расчетах с использованием банковской ячейки, банк и обе стороны сделки заключают трехсторонний «Договор аренды индивидуального банковского сейфа». В этом договоре прописываются условия доступа, и покупатель, в присутствии продавца, размещает в сейфе деньги. 

После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец предоставит в банк подтверждающие документы и получит доступ к деньгам.

Стоимость аренды банковской ячейки — 3 000 — 7 000 рублей.

Ключевой фактор использования банковской ячейки — это тайна ее содержимого. Никто не знает: что и сколько находится в ячейке, кроме сторон сделки.

Этим определяются плюсы и минусы расчетов через ячейку.

Банковская ячейка хороша, когда фактический порядок расчетов отличается от порядка, прописанного в договоре, и плоха когда впоследствии требуется доказать, что деньги действительно передавались.

Давайте поговорим об этих случаях подробнее.

Плюсы использования банковской ячейки

Вот возможности, которые позволяет использовать банковская ячейка:

Провести расчеты в иной валюте, нежели указано в договоре купли-продажи.
Единственная разрешенная валюта для расчетов по сделкам с недвижимостью в России — это рубль. Но если стороны договорились провести расчеты в иной валюте, это можно сделать с помощью банковской ячейки.
Скрыть истинную стоимость сделки.
Если продавец «оптимизирует» налоговую базу, занижая истинную стоимость сделки, то лучше это делать, рассчитываясь через банковскую ячейку. При безналичных расчетах, всегда можно определить сколько именно заплачено по сделке.
Разумеется, я не рекомендую этот способ «оптимизации» налогов, т.к. это нарушение закона, со всеми вытекающими. Но если кто-то все же решается, лучше использовать ячейку.
Передать дополнительные документы по сделке
Кроме денег, в ячейку можно положить документы (акты, расписки, дополнительные соглашения))

Минусы использования банковской ячейки

Необходимость проверки и пересчета денежных средств .
Наличные средства необходимо проверять на подлинность и пересчитывать количество.
Ряд банков бесплатно предоставляет сторонам оборудование для пересчета и проверки денег.
Но не все и не всегда. В некоторых банках эта услуга стоит от 0,1 до 0,3%. И этот момент лучше выяснять заранее.
Есть возможность для мошеннических действий.
При закладке денег в ячейку присутствуют только стороны сделки. Покупатель может подменить купюры или весь пакет с деньгами.
Банк, в свою очередь, не несет ответственность за сохранность содержимого ячейки. Он только гарантирует ее целостность и соблюдение условий доступа. Если следов взлома обнаружено не будет, предъявить претензию будет не к кому.
Плюс, наличные денежные средства могут стать целью для грабителей за пределами помещения банка.
Штрафные санкции за расчет наличными для некоторых категорий покупателей.
Если в сделке участвует валютный нерезидент, расчеты должны проводиться только в безналичной форме. Штраф за расчеты наличными составит от 70% до 100% от суммы сделки.
Невозможность получить доступ к ячейке даже при выполнении предусмотренных договором условий.
Например, если одна из сторон забыла или потеряла ключ. В этом случае потребуется время на поиск или восстановление ключа.
У меня был случай, когда сломался ключ от двери в … хранилище. Пришлось ждать 3 часа, пока не привезли дубликат из другого отделения.
Невозможность восстановления документов, подтверждающих расчеты наличными.
Документом, подтверждающим получение наличных денег, является расписка. Если покупатель ее потеряет, подтвердить факт получения денег продавцом он уже не сможет.
Расписка не всегда является документом, подтверждающим оплату.
Если сделка будет оспариваться по причине банкротства продавца, а расчеты будут произведены наличными, суд может не принять расписку в качестве документа, подтверждающего расчеты. Подробности можно посмотреть здесь.

Безналичные способы расчетов

При безналичных способах расчетов, денежные средства покупателя размещаются на банковском счете, а после регистрации сделки, банк перечисляет их на счет продавца.

По по сравнению с расчетом наличными, безналичные способы имеют следующие преимущества:

Безналичные расчеты всегда можно подтвердить документами. Даже если вы их потеряли. Банк в этом случае выдаст дубликат.
Безналичные расчеты не требуют решения вопросов, связанных с безопасностью, пересчетом купюр, проверкой их на подлинность. Деньги на счете — это быстро, удобно и безопасно.

Минус безналичных расчетов только в том, что их невозможно провести, если реальный порядок расчетов отличается от порядка изложенного в договоре.

Вы не сможете рассчитаться через банковский счет, если вам необходимо:

Показать в договоре иную сумму, нежели сумма сделки;
Рассчитаться в иной валюте, нежели валюта договора.
Расчеты в безналичной форме хороши, когда в договоре отражены реальные договоренности и плохи, когда они отличаются

Все способы безналичных расчетов одинаково безопасны. Выбор способа для каждого конкретного случая продиктован исключительно целесообразностью.

Давайте поговорим об этом подробнее:

Расчеты через аккредитив

Аккредитив — это обязательство банка перечислить деньги получателю аккредитива, при предъявлении им необходимых документов.

При открытии аккредитива покупатель оформляет заявление на открытие аккредитива, в котором указывает сумму аккредитива, реквизиты получателя и условия раскрытия (получения денег продавцом).

Деньги, при этом должны быть на сберегательном счете покупателя, после чего они «замораживаются», и пользоваться ими до окончания срока действия аккредитива он не сможет.

В остальном пользоваться счетом можно без ограничений.


Аккредитив — это двусторонняя сделка: между банком и покупателем. Продавец только предоставляет реквизиты счета, на который будут перечислены деньги. Но один экземпляр заявления на открытие аккредитива передается продавцу.


Рассчитаться с помощью аккредитива сегодня можно практически в любом банке, а с учетом того, что отделения Сбера есть «на каждом углу», это можно сделать где угодно.

Акрредитив — это самый доступный инструмент для безналичных расчетов. Можно сказать, что используется «по умолчанию», когда нет никаких «особых» условий.
Стоимость открытия аккредитива в Сбербанке — 2 000 руб.

Расчеты через номинальный счет

В отличие от аккредитива, деньги покупателя находятся не на его сберегательном счете, а на специальном счете, который принадлежит дочерней компании банка. Для этого он должен перечислить их туда перед сделкой.

Покупатель, продавец и дочерняя компания заключают между собой трехсторонний договор о том, что в случае регистрации сделки, банк обязуется перечислить деньги покупателя продавцу.

Факт перехода права собственности, в этом случае, банк отслеживает самостоятельно. Через систему электронного межведомственного взаимодействия.

Стоимость расчетов через номинальный счет в Сбербанке — 3 400 руб.

«Первопроходцем» расчетов через номинальный счет является Сбербанк. Расчеты с использованием номинального счета проходят в рамках услуги, которая называется Сервис безопасных расчетов. Дочерней компанией банка в этом случае выступает ООО «Центр недвижимости Сбербанка».

Чаще всего подача документов на регистрацию в Росреестр происходит электронно (но это по желанию). Срок от подписания договора до получения денег продавцом занимает 3-7 дней.

Стоимость электронной регистрации в московском отделении Сбербанка — 10 250 руб.

Другие банки тоже освоили расчеты с использованием номинального счета. Вот, к примеру, Сервис безопасных расчетов от ВТБ.

Расчеты с использованием номинального счета следует использовать когда нужно зарегистрировать сделку в максимально короткие сроки.
Расчеты через номинальный счет имеют «скрытый» недостаток: если сделка не состоится, вернуть свои деньги покупатель сможет только в случае расторжения договора. А для этого потребуется согласие продавца.
Поэтому, оформляя расчеты через номинальный счет, будьте особенно внимательны в вопросах подготовки сделки.

Расчеты через эскроу-счет

Эскроу счет — это специальный счет, который покупатель открывает в банке на свое имя. На этот счет он перечисляет деньги в размере стоимости приобретаемой недвижимости.

Между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор о том, что банк обязуется перечислить деньги на эскроу-счете продавцу в случае наступления следующих событий:

  • Если покупается квартира в новостройке, то это сдача построенного дома в эксплуатацию. В этом случае продавцом является Застройщик.
  • Если покупается квартира на вторичном рынке, то это регистрация права собственности на покупателя. Продавцом является собственник продаваемой квартиры.

Возможность проводить расчеты через эскроу-счета появилась в 2018 году с внесением изменений в Закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Источник: Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

А позже расчеты с использованием эскроу-счета стали использовать и на вторичном рынке.

Расчеты с использованием эскроу-счета используется для покупки новостройки или как аналог аккредитива, при покупки квартиры на вторичном рынке.

Если по каким-то причинам сделка с расчетом через эскроу-счет не состоялась, покупатель может получить свои деньги обратно, по истечению установленного сторонами срока. Но по соглашению, этот срок может быть продлен.

Расчеты через депозит нотариуса

Депозит — это передача денег на хранение. А депозит нотариуса — это передача денег на хранение нотариусу.

Деньги, полученные в депозит, нотариус хранит на обыкновенном сберегательном счете в банке. На этот счет их перечисляет покупатель по условиям сделки.

После регистрации сделки нотариус получает из Росреестра сведения об этом и переводит деньги покупателя продавцу.

Стоимость использования депозита нотариуса — 0,5% от суммы сделки (но не более 20 000 руб.) или 1 500 — 3 000 руб., если договор купли-продажи удостоверяет нотариус.

Расчеты с использованием депозита нотариуса целесообразно делать только в том случае, если сделка подлежит нотариальному заверению. В противном случае, это неоправданно дорого.

Условия получения доступа к деньгам продавцом

Расчеты по сделкам с использованием банковских сервисов строго регламентированы и изменить установленный порядок вещей — невозможно.

Это касается всех этапов проведения расчета, кроме одного — условий получения продавцом доступа к деньгам.

Банк гарантирует только сохранность денежных средств. А вот условия, при выполнении которых продавец недвижимости получит доступ к деньгам, зависят только от договоренности сторон.

На участниках сделки сделки лежит ответственность за правильное оформление условий доступа. Ошибки будут стоить участникам сделки дополнительных усилий и потраченного времени.

О каких условиях идет речь?

Для получения доступа к деньгам продавец обязан предоставить следующие документы:

Во первых, во всех случаях:

  • Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на покупателя;

Во вторых, в случае необходимости:

  • Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
  • Документы, подтверждающие регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора;
  • Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр.

Давайте рассмотрим каждое из условий подробнее.

Документы, подтверждающие переход права собственности

Документами, подтверждающими регистрацию перехода права собственности на покупателя, являются:

  • Выписка ЕГРН, содержащая сведения о регистрации;
  • Договор купли-продажи, с отметкой Росреестра о регистрации права собственности.

После регистрации сделки покупатель получает оба документа, а продавец — только договор купли продажи. Поэтому получение доступа к деньгам может представлять для него некоторые сложности.


Дело в том, что ряд банков (например, ВТБ, Открытие) требуют предоставить оба документа. Но поскольку у продавца нет выписки ЕГРН, а у покупателя — есть, то для получения доступа к деньгам требуется участие покупателя. Покупатель предоставляет банку выписку ЕГРН, продавец — зарегистрированный договор купли-продажи, после чего он получает доступ к деньгам.

Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц

Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные лица, то одним из условий доступа к деньгам должны быть документы, подтверждающие их снятие с регистрационного учета.

Документами, подтверждающими снятие лиц с регистрационного учета могут быть:

  • Паспорт, с отметкой о снятии с регистрационного учета;
  • Паспорт, с отметкой о постановке на регистрационный учет по иному адресу, нежели адрес продаваемой квартиры;
  • Выписка из домовой книги (или аналог), подтверждающая снятие указанных лиц с регистрационного учета;
  • Выписка из домовой книги (или аналог), подтверждающая постановку указанных лиц на регистрационный учет по другому адресу, нежели адрес продаваемой квартиры.

Выбирается тот вариант, который наиболее доступен.

Документы, подтверждающий регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора

Это условие актуально только при ипотечных сделках. И инициатором этого условия является банк.

Документами, подтверждающими обременение в виде залога в пользу банка-кредитора являются:

  • Выписка ЕГРН с информацией о регистрации обременения.
    Указываются: дата, регистрационный номер и документ, на основании которого наложено обременение.
  • Договор купли-продажи с отметкой Росреестра о наложенном обременении.

Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр

Закладная — это ценная бумага, которую банк выпускает при выдаче ипотечного кредита. Она обеспечивает ему право требовать возврата денежных средств или взыскания имущества с заемщика, при невыполнении заемщиком своих обязанностей.

Закладная — необязательный документ. Банк может выдать ипотеку и без закладной. Но принимается это решение, на усмотрение банка. Заемщик не имеет права требовать, чтобы кредит выдавался без выпуска закладной.

Документом, подтверждающим подачу закладной на регистрации в регистрирующий орган, является Опись документов, выданная в МФЦ при приеме документов. В перечне документов, принятых на регистрацию, должна быть указана закладная.


Среди всех условий для получения доступа к деньгам, это способ, в котором легче всего ошибиться.

Дело в том, что документы, подтверждающие выполнение всех других условий, так или иначе остаются на руках у продавца. В крайнем случае, у покупателя.

А Опись документов, по умолчанию, забирают сотрудники МФЦ при выдаче документов после регистрации. Если попросить ее не забирать, они разумеется ее вернут. Но если забыть…

Поэтому, если условием доступа к денежным средствам является документ, подтверждающий передачу закладной на регистрацию в регистрирующий орган, лучше всего при подаче документов на регистрацию просить ДВА экземпляра описи.

Один экземпляр — покупателю, для предъявления в МФЦ при получении зарегистрированных документов.

Другой — продавцу, для банка. Для получения доступа к деньгам.

Что делать если у банка отозвали лицензию

Банковские сервисы обеспечивают высокий уровень безопасности при расчетах по сделкам с недвижимостью. Но если в момент проведения сделки, банк лишится лицензии, деньги покупателя могут пострадать.

Вероятность этого крайне мала, но тем не менее с ней нужно считаться и понимать, какие есть возможности по возврату своих денег.

Давайте рассмотрим эту ситуацию применительно к каждому из способов расчетов:

Возврат денег из банковской ячейки

Содержимое ячейки принадлежит арендатору этой ячейки. Оно не может быть включено в конкурсную массу.

Кроме того, в случае отзыва лицензии, банк не перестает существовать, как юридическое лицо. Поэтому, в случае отзыва банковской лицензии, лица, имеющие доступ к содержимому ячейки, могут просто забрать ее содержимое.

В случае отзыва банковской лицензии, арендатор банковской ячейки вернет свои деньги в полном размере!

Возврат денег при расчетах через аккредитив

При расчетах через аккредитив, деньги находятся на счету у покупателя и являются обычным вкладом.

Вклады граждан в банках РФ застрахованы Агентством по страхованию вкладов, а отзыв банковской лицензии является страховым случаем.

Поэтому, в случае наступления страхового случая, вкладчик может получить возмещение в размере суммы вклада, но не более 1 400 00 рублей.

Источник: п. 2 ст. 11 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ»

Верхний предел возмещения для обычных вкладов для которых открыт аккредитив составляет 1 400 000 руб.

Возврат денег при расчетах через эскроу-счет

Деньги на эскроу-счете так же застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но сумма возмещения по сравнению с обычным вкладом, гораздо выше.

Верхний предел возмещения для эскроу-счетов равен 10 000 000 рублей.

Источник: п. 3 ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ» (для покупки новостройки)

Источник: п. 3 ст. 13.1 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ» (для покупки на вторичном рынке)

В этом отношении, расчеты через эскроу-счет безопаснее расчетов через аккредитив.

Верхний предел возмещения для средств размещенных на эскроу-счете составляет 10 000 000 руб.

Возврат денег при расчетах через депозит нотариуса

Верхний предел возмещения для денег, находящихся на депозите нотариуса, так же ограничен суммой 1 400 000 рублей.

Но это ограничение касается всех депонентов, которые разместили свои деньги на депозите нотариуса. Верхний преНо, если в один и тот же момент на депозите нотариуса размещены деньги нескольких депонентов, верхним пределом будут пропорционально распределен между каждым из них.

Например, если на депозите нотариуса будут размещены деньги двух депонентов, верхний предел возмещения для каждого из них будет равен 700 000 рублей.

Верхний предел возмещения для средств размещенных на депозите нотариуса составляет 1 400 000 руб., на всех депонентов.

Более того, при расчетах через депозит нотариуса следует считаться с тем, что может лишиться лицензии нотариус. Или не сможет исполнять свои обязанности в виду физической невозможности или смерти.

Деньги при этом покупатель не потеряет, но завершение сделки потребует дополнительного времени.

Выводы

Использование банковских сервисов — это надежный и безопасный способ для расчетов по сделкам с недвижимостью.

На период регистрации сделки деньги находятся под контролем банка. Стороны отвечают только за правильное оформление доступа к деньгам. В этом вопросе следует быть очень внимательным и не допускать даже незначительных ошибок.

Если фактический порядок расчетов не отличается от условий в договоре купли продажи, лучше использовать безналичные способы расчетов: аккредитив, номинальный счет, эскроу-счет. Расчеты наличными, через банковскую ячейку, следует использовать только если на это есть объективные причины.

При покупке недвижимости на собственные средства (без привлечения кредитных средств) для расчета лучше выбирать известные и надежные банки, в которых вероятность отзыва лицензии сильно стремится к нулю.

Добавить комментарий