Статус добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью

Добросовестный приобретатель недвижимости Покупка квартиры

Кто такой добросовестный приобретатель

По умолчанию, все участники гражданских правоотношений являются добросовестными, пока не доказано иное.

Источник: п. 5 Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав

То есть, для признания поведения одной из сторон недобросовестным, другая сторона должна сделать для этого обоснованное заявление.

Но не только.

Суд, по собственной инициативе, тоже может признать поведение одной из сторон недобросовестным, если усмотрит «очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».

Источник: абз. 4 п. 1 Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015

Как же покупатель недвижимости может «уклониться от добросовестного поведения»?

Согласно ст. 302 Гражданского Кодекса РФ:

Добросовестным, считается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его отчуждать.

Источник:  п. 1 ст. 302 ГК Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

То есть, чтобы быть добросовестным покупателю недостаточно просто «не знать» о том, что продавец не имеет права продавать недвижимость. Нужно еще принять меры, чтобы это выяснить.

Что это за меры?

Выражение “не мог знать” достаточно размытое. Каждая из сторон может понимать его по своему. Поэтому с 1 января 2020 года законодатель облегчил задачу покупателю и уточнил применение этого положения. 

Теперь, для признания добросовестным, покупателю достаточно полагаться на сведения, содержащиеся в Государственном реестре. 

Но, с одной оговоркой.

Если данные в Государственном реестре будут недостоверные, а покупатель будет об этом знать, ссылаться на них он будет не вправе.

Источник: абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество

Проверка по данным Росреестра

На какие именно данные должен ссылать добросовестный приобретатель и как их можно получить?

Росреестр предоставляет информацию об объектах недвижимости в виде Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Получить их можно двумя способами:

  1. Электронно — в личном кабинете Росреестра, или на сайте Госуслуг.
  2. На бумажном носителе — в МФЦ «Мои документы».

В законе не указано, на какие именно данные должен полагаться добросовестный приобретатель. Поэтому, рекомендация о том, какие выписки следует заказывать, следует из здравого смысла и судебной практики.

Добросовестному приобретателю требуются две выписки:

  1. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Какая информация в них содержится?

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости содержит сведения:

  • Об основных характеристиках объекта: адрес, площадь, этажность, кадастровый номер и кадастровая стоимость, наименование, назначение и дату ввода в эксплуатацию;
  • О собственнике: ФИО
  • О дате возникновения права и номере учетной записи;
  • Об ограничениях: обременения, запреты, аресты и другие ограничения.

Вот пример, как выглядит Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержит сведения:

  • О предыдущих владельцах недвижимости;
  • О документах, подтверждающих смену правообладателя.

Вот пример, как выглядит Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Что дает статус добросовестного приобретателя

Прежде чем говорить о том, что дает статус добросовестного приобретателя покупателю, давайте отметим, чего он не может дать!

Статус добросовестного приобретателя не спасает покупателя в спорных ситуациях с владельцем имущества: 

Собственник недвижимости вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

Источник:  п. 1 ст. 302 ГК Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

То есть законный владелец недвижимости всегда может вернуть свое имущество через суд, даже если покупатель был добросовестным. 

Но!

Если это произойдет, добросовестный приобретатель имеет право получить от государства компенсацию в размере кадастровой стоимости потерянной недвижимости.

Источник: п. 1 и п. 3 ст. 68.1 ГК РФ Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

Эта норма введена в 2020 году, и информации о ее правоприменении пока никакой нет.

Получается, что:

Добросовестность — это обязательное, но недостаточное условие безопасной сделки для покупателя.

И если покупатель в безопасной сделке заинтересован, ему придется принять ряд дополнительных мер.

Поскольку отдельной цели «быть добросовестным» себе никто не ставит, на практике, эти меры всегда идут в связке с требованиями добросовестности.

Поэтому, в этой статье, мы поговорим о них тоже.

Дополнительные требования к безопасности покупателя

Требования к безопасности сделки сложились на рынке недвижимости естественным образом. Но цену за них пришлось заплатить немалую.

Если правила дорожного движения стоили людям жизней, то правила безопасности в сделках с недвижимостью — денег и потерянных квартир.

Тем не менее, все они сугубо добровольные. Каких-то регламентов или законодательных актов, обязательных к исполнению — нет. Но воспринимать их как неприятную обязаловку, не стоит.

Какую сделку можно считать безопасной?

Ту, во время или после которой, не возникло негативных последствий.

Поэтому, негативные последствия и определяют меры, чтобы чтобы их не допустить.

Давайте рассмотрим их подробнее.

Документы, подтверждающие источник дохода

Сделки свыше 3 млн. рублей подлежат обязательному контролю.

Источник: п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ, Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю»

Если банк посчитает сделку подозрительной, он будет обязан уточнить источник происхождения денежных средств.

Критерии подозрительности весьма условные: подозрительной, считается любая операция, в отношении которой у сотрудников банка возникли подозрения в том, что она совершается в целях отмывания доходов или финансирования терроризма.

То есть подозрительной может быть любая сделка. В том числе, и ваша.

В этом случае банк заблокирует денежные средства на расчетном счете. До выяснения обстоятельств.

Помочь “выяснить обстоятельства” можно только путем предоставления документа о происхождении денежных средств.

Список документов, которыми можно подтвердить легальность источника доходов, законодательно не определен. Но есть перечень, который составлен на основе опыта и судебной практики.

Вот документы, который покупатель должен быть готов предоставить по первому требованию, если у банка возникнут вопросы:

  • договор займа + расписка или выписка со счета о зачислении денежных средств по договору займа от займодавца;
  • договор дарения + расписка или выписка со счета о зачислении денежных средств по договору дарения от дарителя;
  • деньги ранее сняты с банковского счета – квитанции или выписка по счету (счетам);
  • кредитный договор – расходный кассовый ордер о получении из кассы банка наличных денег;
  • договоры от реализации движимого и недвижимого имущества (транспорт, ценные бумаги, ценные вещи, доли в уставном капитале);
  • наследство;
  • субсидии, материнский капитал;
  • получение по исполнительным листам;
  • получение страховой выплаты;
  • потребительский кредит
  • получение денег от дохода в результате предпринимательской деятельности с последующим снятием наличным – квитанции, выписка по счету, решение о выплате дивидендов, распределении прибыли (проверят уплату налогов с дохода предпринимательской деятельности, НДФЛ от дивидендов);
  • накопления – выписка по вкладу, справка 2 – НДФЛ, 3-НДФЛ;
  • купля/продажа иностранной валюты – квитанции банка о продаже/покупке иностранной валюты.

Во время сделки покупателю следует иметь документы, подтверждающие легальность источника средств на покупку недвижимости.

Справедливая рыночная цена (полная сумма в договоре)

На российском рынке недвижимости более 50% квартир, находящихся в собственности менее 3-х или 5-ти лет, продаются с занижением цены в договоре. 

Причина? 

“Оптимизация” налоговой нагрузки.

Основная часть суммы передается продавцу по договору купли-продажи, а дополнительная — вне договора. Таким образом уменьшается налоговая база, а вместе с ней и сумма налога к уплате.

Разумеется, это незаконно, и опасно для продавца из-за возможных проблем с налоговой.

Но для покупателя такая сделка тоже представляет опасность. 

Во-первых, можно в итоге не получить “дополнительную сумму”, а доказать это в суде уже не получится. 

Во-вторых, если придется продавать квартиру, то принять всю сумму в качестве фактических затрат на приобретение квартиры, будет невозможно. А это значит, придется брать на себя налоговую нагрузку продавца.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры, можно посмотреть здесь.

А в третьих, занижение цены приводит к увеличению срока оспаривания при банкротстве продавца, а значит увеличивается риск расторжения сделки по причине банкротства.

Вот сроки оспаривания для различных «видов» сделок, из-за банкротства продавца:

  • Срок оспаривания сделки с полной суммы в договоре (сделка с предпочтением) — 1 месяц, с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п.2 ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

  • То же самое, но при условии, что покупатель знал о предстоящем банкротстве — в течение 6-ти месяцев,  с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 3 ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ.

  • Срок оспаривания сделки с занижением (неравноценное встречное исполнение)   —  в течение 1-го года с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ Оспаривание подозрительных сделок должника  

  • То же самое, но при условии, что покупатель знал о предстоящем банкротстве —  в течение 3-х лет с момента принятия судом заявления о банкротстве.

Источник: п. 2 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  № 127-ФЗ.

Полная сумма в договоре хороша тем, что у кредиторов есть всего месяц для оспаривания сделки.

Если предварительно убедиться, что предпосылок для банкротства в данный момент нет, и показать полную сумму в договоре, возможность расторжения сделки по причине банкротства продавца, будет сильно стремиться к нулю.

Указывайте в договоре полную рыночную цену.

Расчеты в безналичной форме (если наличными через ячейку, то с описью)

Физические лица в РФ могут рассчитываться между собой, как наличными деньгами, так и в безналичной форме. Ограничений нет ни по форме, ни по сумме платежей.

Источник: п. 1 ст. 861 ГК Наличные и безналичные расчеты.

И денежная расписка будет являться документом, подтверждающим оплату.

Но не во всех случаях.

Если сделка будет оспариваться по причине банкротства продавца, а расчеты между сторонами будут подтверждены только распиской, суд будет обязан проверить:

  • легальность происхождения доходов покупателя
  • сведения о том, как полученные деньги были потрачены продавцом
  • отразил ли продавец получение этих денег в бухгалтерском и налоговом учете

Источник: абз. 3. п. 26 Постановление Пленума ВС № 35 от 22 июня 2012 года «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»

И если результаты проверки суд не удовлетворят, расписка не будет признана документом, подтверждающим оплату.

Как это происходит, можно посмотреть в Постановлении 9-го Апелляционного Арбитражного суда№ 09АП- 6456/2021 от 05.04.2021 г.


Если по каким-то причинам расчеты в безналичной форме провести невозможно, расчеты наличными лучше проводит с использованием банковской ячейки.

И не обычным способом. А с описью вложения.

Дело в том, что банки не предоставляют услуги по хранению денег/вещей, а только сдают индивидуальные сейфы в аренду. Поэтому, если содержимое сейфа пропадет, а сам сейф при этом не будет поврежден, предъявить к банку претензии не получится.

По данным Российской Газеты за два месяца 2021 года из индивидуальных сейфов было похищено 460 млн. рублей Так что, лучше не рисковать.

Проводите расчеты по сделке в безналичной форме (если наличными, то с описью вложения)

Справки НД/ПНД

Покупателю всегда следует считаться с возможным расторжением сделки по статье 117 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Смысл этой статьи в том, что продавец в момент сделки может находиться в состоянии, на основании которого суд может его признать недееспособным (или частично дееспособным).

Если это произойдет, назначенный опекун будет вправе подать иск о расторжении сделки.

Источник: п. 2 ст. 177 Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Гарантированной защиты от расторжения сделки по статье 177 ГК РФ нет, но разумные меры предосторожности — существуют. Следование им позволит покупателю свести риск к минимуму.

Первый шаг — это предоставление продавцом справок НД/ПНД (из наркологического и психоневрологического диспансеров) о том, обращался ли продавец за помощью и/или находится ли под наблюдением.

Процедура получения довольно простая — справки выдаются в день обращения, как правило в течение 5-10 минут. Если при этом не проводится медицинского освидетельствования, то бесплатно.

В большинстве случаев справки НД и ПНД подтверждают дееспособность продавца.

Но не всегда. О том, какими способами можно дополнительно удостовериться в дееспособности продавца и следует ли их применять, можно почитать здесь.

Требуйте от продавца предоставить перед сделкой справки НД и ПНД

Проверка продавца и объекта по открытым базам данных

Закон не требует от покупателя проверять информацию о продавце в иных источниках информации, нежели по данным Росреестра.

Тем не менее, сегодня есть возможность бесплатно проверить информацию о продавце в более расширенном формате. Отсутствие негативной информации о продавце уменьшает вероятность наступления негативных последствий после сделки.

Вот ссылки по которым можно проверить продавца:

Действительность документов, удостоверяющих личность

Главное управление по вопросам миграции МВД РФ

Действительность паспорта гражданина РФ 

Соответствие паспорта и адреса регистрации

Наличие долгов

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Поиск должников

ФССП России

Банк данных исполнительных производств

Федеральная налоговая служба

Реестр обеспечительных мер

ЖКХ Москвы онлайн

Проверка и оплата услуг ЖКХ в Москве и Московской области

Мосэнергосбыт

Проверка задолженности Мосэнергосбыта

Кредитная история

НБКИ

Проверка кредитной истории физлица НБКИ 

Проверка персонального кредитного рейтинга

Объединенное кредитное бюро

Проверка кредитной истории физлица ОКБ

Участие продавца в судебных процессах

Государственная автоматизированная система РФ “Правосудие”

Поиск судебных актов (участие в судопроизводстве)

Проверка недвижимости

Личный кабинет Росреестра

Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online

Получение сведений ЕГРН (заказ выписок ЕГРН)

Московское областное БТИ

Проверка технический паспорт, поэтажный план и экспликацию

Единый ресурс застройщиков

Проверка застройщика

Проверьте продавца и объект недвижимости по открытым базам данных

Полноценная проверка юридической чистоты

Для максимальной безопасности, покупателю следует провести полноценную проверку юридической чистоты. 

Что это такое, какие виды проверок и исполнителей бывают, я напишу позже.

Вот здесь можно посмотреть часть из этой информации.

Закажите полноценную проверку юридической чистоты

Страхование титула (опционально)

Если вы сомневаетесь в собственных выводах или в выводах эксперта относительно безопасности сделки, но отказываться от покупки не хотите, можете воспользоваться титульным страхованием.

В случае расторжения сделки, квартира вернется продавцу, а страховая компания выплатит покупателю страховое возмещение.

Примерные размеры страховых ставок при титульном страховании:

  • на 1 год от 0,35% до 0,4%
  • на 3 года от 0,8% до 1%.

Расценки вполне “демократичные”. Поэтому если сомнения остаются, титул лучше страховать.

Воспользуйтесь титульным страхованием

Выводы

По умолчанию, все стороны сделки действуют добросовестно. Но по факту, соблюдение добросовестности накладывает на покупателя дополнительные обязательства.

Добросовестный приобретатель обязан убедиться, что у продавца есть все права на отчуждение недвижимости. При этом он должен полагаться на данные Государственного реестра.

Статус добросовестного приобретателя обязательное, но недостаточное условие для обеспечения безопасности сделки. Чтобы сделка была для покупателя максимально безопасной, нужно дополнительно выполнять ряд рекомендаций:

  • иметь документы, подтверждающие легальность источника средств на покупку недвижимости
  • указать полную сумму в договоре
  • провести расчеты по сделке в безналичной форме (если наличными через б/ячейку, то с описью вложения)
  • убедиться в дееспособности продавца из справок НД и ПНД, а при необходимости заказать более надежные способы освидетельствования.
  • проверить продавца и объект недвижимости по открытым базам данных
  • заказать полноценную юридическую проверку
  • застраховать титул

Добавить комментарий