Покупка квартиры у пожилого человека

Покупка квартиры

Формально, покупка квартиры у пожилого человека ничем не отличается от любой другой покупки. Законом возраст продавца никак не ограничен.

Но по факту, при покупке квартиры у пожилого человека появляется дополнительный риск. Риск расторжения сделки. В этом случае квартира вернется продавцу, а покупатель  будет долго возвращать свои деньги.

Эта статья о том, как обезопасить себя покупая квартиру у пожилого человека. Как минимизировать свои риски или вовсе их избежать.

Содержание
  1. Главный риск. Расторжение сделки по ст. 177 ГК РФ. Потенциальная недееспособность.
  2. Главная проблема. Исключить признание недееспособности на 100% невозможно.
  3. Три задачи покупателя при покупке квартиры у пожилого человека:
  4. Выясняем основания для признания продавца недееспособным по состоянию здоровья
  5. Проверяем, есть ли медицинские показания
  6. Личное впечатление
  7. 1-й уровень. Справки НД и ПНД
  8. 2-й уровень. Медицинское освидетельствование врачом на сделке
  9. 3-й уровень. Освидетельствование в специализированном учреждении
  10. Нотариальное удостоверение сделки + видеофиксация
  11. Создаем доказательства дееспособности продавца
  12. Исключаем мотив для оспаривания сделки
  13. Выполняем требования добросовестности при покупке
  14. Юридическая проверка объекта и продавца
  15. Полная сумма в договоре
  16. Расчеты в безналичной форме
  17. Страхование титула
  18. Кого можно считать пожилым человеком
  19. Выводы и итоги

Главный риск. Расторжение сделки по ст. 177 ГК РФ. Потенциальная недееспособность.

Главный риск при покупке квартиры у пожилого человека — это расторжение сделки по статье 177 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

По причине, так называемой «потенциальной недееспособности«.

Почему, потенциальной?

Потому, что гражданин может быть признан недееспособным либо ограниченно дееспособным только в судебном порядке.

Источник: п. 1 ст. 29 Признание гражданина недееспособным

Если это уже произошло, то совершать сделки с недееспособным или ограниченно дееспособными гражданами можно. Для этого достаточно соблюдать установленную процедуру: получить разрешение органов опеки и попечительства, обеспечить участие в сделки опекуна или получить согласие попечителя.

Но если такого решения нет, и гражданин не признан недееспособным, но на момент сделки находился в состоянии, в котором не способен понимать значение своих действий или руководить ими, он может быть признан недееспособным после сделки.

В этом случае, по иску назначенного опекуна или попечителя сделка будет признана недействительной .

Источник: п. 2 ст. 177 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Недееспособность — это факт, который можно легко проверить. Во-первых, об этом есть соответствующее судебное решение. А, во-вторых, по данным Росреестра. Сведения об этом вносятся в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия. То есть, без заявления гражданина.

Источник: п. 2 ст.13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

А потенциальная недееспособность — это “фантом”. И обнаружить ее не так просто. О том почему это так, речь пойдет ниже.

Главная проблема. Исключить признание недееспособности на 100% невозможно.

Главная проблема, в случае с потенциальной недееспособностью, в том, что нет документа, с помощью которого можно исключить признание гражданина недееспособным.

“Популярные” сегодня справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД/ПНД) — это, лишь информация о наличии/отсутствии болезни, которая может привести к недееспособности, а может и не привести.

Продавец может состоять на учете, но признан недееспособным не будет. А может не состоять — но будет признан. Чаще всего одно следует из другого. Но не всегда.

Более того, недееспособность гражданина может быть установлена судом после смерти гражданина. Экспертиза на установление недееспособности будет проведена посмертно.

По сути, покупая квартиру у пожилого человека, покупателю нужно понять, есть ли основания для признания продавца недееспособным.

А для этого он должен решить три задачи:

Три задачи покупателя при покупке квартиры у пожилого человека:

Покупая квартиру у пожилого человека, покупатель должен решить три задачи:

  • Выяснить, какие есть основания для признания продавца недееспособным по состоянию здоровья;
  • Выяснить, есть ли у него (или у кого-то еще) мотив для оспаривания сделки;
  • Выполнить требования добросовестности при покупке.

Давайте рассмотрим, как эти задачи решаются на практике:

Выясняем основания для признания продавца недееспособным по состоянию здоровья

Проверяем, есть ли медицинские показания

В основе недееспособности всегда лежит болезнь. Нельзя просто так в суде взять и заявить — я не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. Для этого всегда должны быть соответствующие медицинские показания.

Какие у покупателя есть возможности, чтобы их определить?

Личное впечатление

На первый взгляд звучит легкомысленно. Как человек без медицинского образования может определить нарушения в психике?

Но это не совсем так.

Во-первых, не определить, а предположить. Свои личные предположения покупатель будет впоследствии сверять с информацией, полученной из документов, а возможно и с выводами экспертов. И может оказаться так, что личные выводы окажутся более значимыми, в плане принятия решения!

А во-вторых, нарушения в психике почти всегда приводят к нарушениям в коммуникации. И люди, которые страдают психическими заболеваниями, воспринимаются обычными людьми, как “странные”.

Поэтому идея о том, что человек без медицинского образования может обнаружить психические нарушения у другого человека не так и утопична.

В любом случае, у покупателя это не займет ни времени ни сил. И ничего не будет ему стоить. Ему нужно будет просто ответить самому себе на следующие вопросы:

  • Нахожу ли я поведение продавца странным?
  • На мой взгляд, осознает ли он значение своих действий?
  • Может ли управлять собой?

А после этого, переходить к дальнейшим шагам.


В сделках с недвижимостью используются три способа получения информации о психическом здоровье продавца из официальных источников. Все они амбулаторные. Вообще, существуют еще и стационарные, но в сделках с недвижимостью они обычно не используются.

Способы отличаются друг от друга не только содержанием, но и уровнем достоверности. Результаты проверки более высокого уровня будут приниматься судом, как более доказательные.

1-й уровень. Справки НД и ПНД

Самый простой и распространенный способ проверить продавца на предмет психических заболеваний — это попросить его предоставить справки НД/ПНД. О том, что он не “состоит на учете”.

Справедливости ради нужно сказать, что учет в психиатрических учреждениях был отменен в 1993 году п. 1.2 Приказа Минздрава РФ от 11.01.1993 N 6. Поэтому в справках указывается не сведения об учете, а информация о том: обращался ли за получатель справки за психиатрической помощью, и находится/находился ли он под наблюдением. Освидетельствование у врача при этом при этом не производится. Документ выдается бесплатно, и заверяется подписью регистратора.

Есть вариант получения справки — с освидетельствованием. Такая справка будет уже называться “Врачебное свидетельство о состоянии здоровья”. Дополнительно к сведениям о лечении и наблюдении, в нем будет информация о том, выявлены ли психические расстройства. Документ будет подписан врачом и стоить будет 1 — 1,5 тыс. рублей.

Вот как выглядят врачебные свидетельства о состоянии здоровья:

Покупка квартиры у пожилого человека
Справка НД
Покупка квартиры у пожилого человека
Справка ПНД

Справки НД/ПНД удобны тем, что многие их уже получали для других целей (водительское удостоверение, медицинская книжка и т.д.). А само получение занимает немного времени (10-20 минут). Такая неприятная просьба, как обратиться в психиатрическое учреждение, может и не создать продавцу дополнительных неудобств.

Минус справок НД/ПНД в том в том, что им не всегда можно доверять. Информация в них может не отражать истинное положение дел.

И вот почему:

  • Мошенничество — справки могут быть подделаны. Стоимость подделки в Москве сегодня — от 2,5 тыс. рублей. Качество — отличное, от оригинала отличить невозможно. Лучший способ защиты от подделки справок НД/ПНД — это лично присутствовать в медучреждении при получении справок продавцом!
  • Отсутствие достоверных сведений. Продавец мог обращаться за помощью в другое место (платное учреждение, диспансер по месту жительства в другом регионе и т.д.) Т.е. болезнь будет, и продавец сможет это при необходимости доказать, а сведений об этом — нет.

С другой стороны, чем серьезнее нарушения, тем выше вероятность обращения за помощью в диспансер по месту жительства. Серьезные расстройства — требуют постоянного лечения/наблюдения.

Ну а если, продавец менял место жительства, можно попросить его предоставить справки НД/ПНД с предыдущего адреса.

Поэтому, утверждать, что справки НД/ПНД всегда “врут” — неправильно. В большинстве случаев информация в них покажет объективную картину. Но не всегда.

Поэтому, если нам нужна более весомая доказательная база дееспособности продавца, нужно использовать следующий способ.

2-й уровень. Медицинское освидетельствование врачом на сделке

Освидетельствование врачом на сделке. Стоимость ~ 10 тыс. руб.

Приглашается врач-психиатр. Лучше со статусом судмедэксперта. Врач-психиатр может определить наличие болезни, а судмедэксперт — степень влияния болезни на дееспосбность.

Освидетельствование происходит в форме беседы. Примерно 30 минут. Врач задает вопросы, и на основании полученных ответов делает выводы.

Для проведения освидетельствования требуется отдельное помещение. Это обязательно нужно учитывать при проведении сделки. Даже если сделка нотариальная, нужно предварительно озаботиться, чтобы для освидетельствования нотариус выделил отдельное помещение.

Данный способ хорош в двух случаях — когда нет сведений о возможной болезни, но есть подозрения. Либо, когда сведения о болезни есть, но больной находится в стадии ремиссии и мы предполагаем, что он дееспособен. Врач нужен для того, чтобы исключить возможные сомнения.

У этого способа есть два недостатка:

  • В заключении врача-психиатра нет подписи о том, что он несет ответственность за дачу заведомо ложных показаний. По этому признаку оно будет «проигрывать» судебной экспертизе.
  • Во время освидетельствования не делается анализ крови. И если психическое расстройство возникает на фоне приема психотропных веществ (алкоголь, наркотики, т.д. ), доказательств того, что продавец в день сделки был “чист” — не будет.

Поэтому, если нам нужен более “убедительный” способ проверки дееспособности, то переходим на следующий уровень.


3-й уровень. Освидетельствование в специализированном учреждении

К освидетельствованию в специализированном учреждении обращаются только когда точно известно, что продавец страдает психическими нарушениями, но нужны доказательства, что к недееспособности это не приведет.

В Москве такое освидетельствование можно сделать в ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского».

Название услуги: психиатрическое освидетельствование. Стоимость — 25 тыс. руб. По времени занимает 1,5 — 2 часа Ведут работу два специалиста: психиатр — эксперт и клинический психолог. По результатам выдается заключение.

Анализ крови на содержание психотропных веществ — дополнительно 15,5 тыс. руб.

Нотариальное удостоверение сделки + видеофиксация

Существует устоявшееся мнение, что удостоверение сделки нотариусом делает ее более “защищенной”. Или даже то, что нотариальную сделку невозможно оспорить.

Это, конечно не так.

Нотариальная сделка имеет ровно такую же юридическую силу, как и обычная сделка. Само по себе удостоверение сделки нотариусом не дает никаких дополнительных гарантий. Во всяком случае, в законе об этом нет ни слова. А судебная практика показывает, что нотариальные сделки расторгаются тоже.

Что же тогда гарантирует нотариус?

Нотариус гарантирует совершение процедур, положенных по закону. А именно:

  • Запрос НД/ПНД информацию относительно обращений сторон сделки за помощью и/или лечением.
  • Удостоверение в том, что стороны добровольно подписывают договор и разъяснит им правовые последствия сделки.
  • Проверка правоустанавливающие документы на предмет соответствия информации в Росреестре. А для этого запросит актуальную выписку ЕГРН.
  • Проверка отсутствие обременений, ограничений, ареста недвижимости
  • Проверка действительность паспортов по открытой базе МВД, а так отсутствие сторон сделки в перечне лиц, причастных к экстремизму или терроризму.

Почти все базы из которых нотариус получает информацию являются открытыми, и покупатель вполне может получить большую часть этой информацию самостоятельно. Ответственность нотариуса за “чистоту” сделки лежит только в “чистоте” проведения процедур. Но если в базах, по которым нотариус проверяет информацию содержатся ошибки, ответственность за это нотариус нести не будет.

Т.е. если сведений о психических нарушениях у продавца в базах НД/ПНД не окажется, а сами нарушения — будут, сделка будет расторгнута судом, а нотариус не будет за это отвечать.

Зачем тогда нужно удостоверять сделку у нотариуса?

Нотариус — это еще один свидетель того, что продавец действовал добровольно, отдавал отчет своим действиям и мог ими руководить.

Более того нотариус может зафиксировать сделку на видео. Право это ему предоставлено статьей 42 Основ законодательства РФ о нотариате.

Соответственно видеозапись нотариуса тоже будет принята судом в качестве доказательства.

Создаем доказательства дееспособности продавца

Продажа квартиры — это не одномоментное действие, а ряд последовательных шагов, которые стороны совершают в течение 1-2-х месяцев.

Чем больше шагов продавец сделает лично, тем больше будет доказательств о том, что он осознавал значение своих действий и мог ими руководить.

Одно дело, будучи в “беспамятстве” подписать один единственные документ, а другое — в течение длительного времени совершать действия, которые ведут к продаже квартиры.

Поэтому, вот рекомендации для покупателя:

  • переговоры на каждом этапе сделки вести переговоры лично с продавцом.
  • переписку по email, ватсап вести лично с продавцом.
  • предоплату за покупаемую квартиру вносить лично продавцу. Если предоплату принимает агентство, настаивать на личном присутствии продавца или требовать подтверждения письменных договоренностей между продавцом и агентством.
  • Настаивать на том, чтобы сдавал/получал документы на регистрацию через МФЦ лично продавец. Сотрудники МФЦ не совершают никаких действий без личного и свободного волеизъявления на то гражданина.
  • Никаких доверенностей, только лично участие продавца на каждом этапе сделки.

Исключаем мотив для оспаривания сделки

Вне зависимости от того, есть ли медицинские показания для признания продавца продавца недееспособным, покупателю следуют выяснить каким образом предстоящая сделка отразится на его имущественном положении.

Если оно ухудшается — у продавца появляется мотив для оспаривания сделки.

То есть, если пожилой человек продал квартиру, а на полученные деньги купил другую, то его имущественное положение не ухудшится. Причин для оспаривании сделки нет.

А если квартира была продана, деньги отданы родственникам, которые пообещали о нем заботиться, но обещание не выполнили…

Тогда причины появляются.

Оспорить сделку может не только сам продавец, но и кто-то из числа наследников. Возможно они рассчитывали вступить в наследство или получить деньги от продажи, а теперь нет ни наследства ни денег. Зато есть мотив для оспаривания сделки.

Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека следует понимать, как он распорядится полученными деньгами. Идеальный вариант для покупателя — это альтернативная покупка. Продавец продает свою квартиру, а на полученные деньги покупает другую. В один и тот же день. К этому покупатель должен стремиться.

Выполняем требования добросовестности при покупке

Полную информацию о добросовестном поведении покупателя можно посмотреть здесь.

Добросовестность покупателя может быть установлена только судом. И только по итогам судебного процесса. А вот основания считать покупателя добросовестным появляются до и во время сделки. Появятся они в итоге или нет, зависит только от действий самого покупателя.

Критерии добросовестности в Гражданском Кодексе РФ определены очень в общем. Добросовестным, считается покупатель, который не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать продаваемое имущество

Источник: п. 1 ст. 302 ГК Р ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Практические рекомендации добросовестности гораздо шире и вытекают из судебной практики. Вот их перечень:

  • Юридическая проверка объекта и продавца
  • Полная сумма в договоре
  • Расчеты в безналичной форме
  • Страхование титула

Юридическая проверка объекта и продавца

Исчерпывающе описать в рамках этой статьи как делается юридическая проверка невозможно. Поэтому, ограничимся основными моментами:

Проверка продавца:

  • Идентификация личности
  • Проверка подлинности паспорта
  • Проверка на возможное банкротство
  • Проверка кредитной истории
  • Проверка на причастность к криминалу
  • Участие в бизнесе (ООО, ИП и т.д.)
  • Исполнительные производства
  • Участие в судах
  • Семейное положение

Проверка квартиры:

  • Получение актуальной выписки ЕГРН
  • Проверка на наличие обременений
  • Проверка на наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ
  • Неузаконенные перепланировки

Полная сумма в договоре

В договоре купли продажи следует указывать полную сумму.Никаких занижений! Лучше, чтобы она не была меньше рыночной более чем на 10%.

Занижение цены более чем на 10% может быть поводом для суда, считать что:

  • Условия сделки кабальны для продавца (п. 3 ст. 179 ГК РФ)
  • Нарушены имущественные права кредиторов (в случае банкротства продавца).

Расчеты в безналичной форме

Расчеты следует проводить только в безналичной форме. Только “цифровой след” доказывает на 100% факт получения денег продавцом.

Расписка в получении денег может быть не принята судом в качестве доказательства проведения расчетов (подделка, сговор и т.д.)

Страхование титула

Если вы сделали все возможное, но не уверены на 100% в положительном исходе сделки, можно застраховать титул. В случае расторжения сделки, квартира вернется продавцу, а страховая компания выплатит покупателю страховое возмещение.

Примерные размеры страховых ставок при титульном страховании:

  • на 1 год от 0,35% до 0,4%
  • на 3 года от 0,8% до 1%.

Расценки вполне “демократичные”. Поэтому если сомнения остаются, титул лучше страховать.

Этика и психология покупки квартиры у пожилого человека

Покупая квартиру, покупателю приходится решать две разноплановые задачи:

С одной стороны, нужно расположить к себе продавца. Только в этом случае можно рассчитывать и на хорошие условия сделки, и на то, что сама сделка пройдет благополучно. А с другой — убедиться в том, что продавец не сможет оспорить сделку.

Получается, что покупатель одновременно должен быть и доверчивым и осмотрительным. С одной стороны он должен верить каждому слову, а с другой — во всем искать подвох.

Задача усложняется тем, что приходится иметь дело с пожилым человеком. Вполне уместные для многих людей вопросы о здоровье или о наследниках, пожилому человеку могут показаться обидными или оскорбительными.

Поэтому будьте деликатными и соблюдайте несложные правила:

  • Проявляйте уважение к вашему собеседнику
  • Спрашивайте разрешения на обсуждение тем, связанных со здоровьем, наследниками, дальнейшим использованием денег.
  • Показывайте, что это вынужденная мера, вызванная опасением потерять купленную квартиру

Кого можно считать пожилым человеком

Разделение на пожилых и не пожилых с точки зрения риска покупки квартиры, весьма условно. Какой-то конкретной цифры, после которой возраст становится критическим — нет. Состояние здоровья у всех людей разное и зависит от множества факторов.

Покупка квартиры, это тот случай когда возраст по ощущениям, важнее возраста по паспорту.

Обращайте внимание, работает продавец или находится на пенсии. Люди, завершившие трудовую деятельность попадают в повышенную зону риска.

Реальный возраст важен только для официальных учреждений. Банки, кредитующие покупку, требуют от продавца справки НД и ПНД, начиная с 60-летнего возраста, страховые компании — начиная с 55-ти лет.

Выводы и итоги

За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.

Поэтому вероятность столкнуться с проблемами, о которых идет речь в статье, довольно велика.

Само по себе, это не повод отказываться от сделки. Если вы знаете как действовать, риск оспаривания можно свести к нулю.

Главная сложность при покупке квартиры у пожилого человека в том, что нельзя на 100% удостовериться в его дееспособности. Поэтому, покупатель должен не только убедиться в том, что продавец психически здоров, но и создать предпосылки для невозможности признания его недееспособным.

Помните, самый лучший способ обезопасить себя от всех рисков — это отказ от сделки. Но если вы все же решаетесь на покупку квартиры у пожилого человека, действуйте грамотно — привлекайте для решения задачи профессиональных специалистов.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Добавить комментарий