Налог при дарении квартиры

Ошибки при определении налоговых последствий при дарении квартиры не только одни из самых частых, но и самых существенных.

Налоговая база с доходов полученных в результате дарения равна кадастровой стоимости недвижимости!

Ошибки в основном бывают двух типов:

• кто-то полагает, что при дарении вообще нет налога — люди могут дарить друг другу все что угодно, и налоговых последствий при этом не возникает.
• а кто-то неверно определяет статус участников сделки с дарением и вынужден платить налог.

Давайте разберемся, какими правилами следует руководствоваться при определении налоговых последствий при дарении недвижимости.

Даритель не платит налог при дарении квартиры

Обязанность уплаты налога при дарении возникает только у одаряемого. Даритель налог не платит. Это происходит потому, что дарение — это безвозмездная сделка, и у дарителя нет дохода.

Нет дохода — нет налога.

Источник: п.1 ст. 572 ГК РФ Договор дарения.

Не важно, сколько лет в собственности было имущество, как и когда оно приобреталось, проживает собственник в России или за границей — налога у дарителя не возникает.

Никогда!

Налоговые последствия одаряемого

А вот у одаряемого доход возникает. Величина этого дохода равна кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости

Источник: п. 6 ст. 214.10 НК. Особенности определения налоговой базы по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

А от обязанности уплатить налог с полученного дохода не освобожден никто. Ни льготники, ни инвалиды, ни дети.

За исключением лишь одной категории.

Освобождение одаряемого от уплаты налога при дарении квартиры

Одаряемый освобождается от налога только если даритель является ему супругом или близким родственником.

Источник: абз. 2 п. 18.1 НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению.

В соответствии с Семейным кодексом, близкими родственниками являются :

• родители — дети;
• бабушки, дедушки — внуки и внучки;
• полнородные и неполнородные браться и сестры.

Источник: ст. 14 Семейного кодекса РФ

Как и для всех доходов, не облагаемых налогом, доходы полученные в результате дарения квартиры от близкого родственника, декларировать не обязательно.

То есть, декларацию подавать не нужно 

Источник: Письмо ФНС от 5 июня 2012 г. № ЕД-3-3/1975@.

Налог при безвозмездной переуступке права требования по ДДУ

Речь едет о дарении «квартиры» в строящемся доме, купленной по договору долевого участия.

Самой квартиры еще не существует (поэтому и кавычки в предыдущем предложении). Есть только право требования этой квартиры после того, как дом построится.

Доходы полученные в порядке дарения освобождаются от уплаты НДФЛ, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев

Источник: п. 18.1 ст. 217НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению

Поскольку право требования не попадает в перечень исключений, то доход, полученный в порядке безвозмездной переуступки права требования не облагается налогом.

Этой же позиции придерживается Министерство Финансов РФ

Источник: Письмо Минфина № 03-04-05/96062 от 26.11.2021 об освобождении от НДФЛ при безвозмездной уступке права требования по ДДУ

Расчет налога при получении в дар квартиры

Во всех остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог.

Налогооблагаемая база будет равна кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости на 1 января текущего года.

Источник: НК ст. 214.10 п. Источник: п. 6 ст. 214.10 НК. Особенности определения налоговой базы по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

Ставки налога:

• 13% — в случае если налогоплательщик резидент
• 30% — если нерезидент

Кто такие резиденты и нерезиденты

Расчет налога при продаже полученной в дар квартиры

Налоговые обязательства при продаже жилой недвижимости возникают только если не истек минимальный предельный срок владения. Для недвижимости, полученной в собственность в порядке дарения, он равен:

• 3-м годам, если недвижимость получена в дар от членов семьи или близких родственников.

Источник: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Если минимальный предельный срок владения истек, налог платить не нужно. Подробнее об этом и всем, что с связано с расчетом, уплатой и отчетностью по налогам можно посмотреть здесь.

Если при продаже полученной в дар недвижимости возникают налоговые последствия, то правила расчета налога зависят от того:

• Были ли у одаряемого налоговые обязательства при дарении, и налог, соответственно, уже уплачен.
• Или этих обязательств не было, и соответственно, уплаты налога не было.

Налоги при дарении уплачены

Если квартира получена в дар не от близкого родственника, значит одаряемый должен был задекларировать полученный доход и заплатить с него налог.

При продаже этой квартиры он имеет право уменьшить налоговую базу на сумму, с которой налог уже уплачен.

Источник: абз. 17. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты

Это положение было принято только в 2020 году, но распространяется на доходы полученные с 1 января 2019 года. До этого момента налогоплательщики вынуждены были в этом случае платить налог дважды(!): при получении в дар недвижимости и при ее продаже.

Налоги при дарении не уплачены

Если продаваемая недвижимость была получена в дар от близкого родственника и налоговых обязательств не было, то налоговую базу можно уменьшить на сумму одного из двух вычетов:

• Налоговый имущественный вычет при продаже: для жилой недвижимости 1 000 000 рублей, для нежилой недвижимости — 250 000 рублей.
• На сумму фактически расходов на приобретение недвижимости дарителем + проценты по уплаченному кредиту (если он не использовал их ранее в целях налогообложения)

Источники: Источник: абз. 18. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты, Письмо ФНС от 15 мая 2020 г. № БС-4-11/8064@.

Итоги

Резюмируем кратко итог:

Если вы получили в дар квартиру, то с полученного дохода нужно заплатить налог. Величина дохода равна кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости.

Если даритель является супругом или близким родственником, то одаряемый освобождается от уплаты налога.

Полученную в дар недвижимость можно продать без уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения — 3 года.

Если недвижимость продается раньше, то налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на:

• сумму уплаченного налога, если недвижимость получена в дар не от близкого родственника;
• сумму фактических расходов на приобретение недвижимости дарителем, если от близкого.