Покупка квартиры полученной по наследству

Покупка квартиры, полученной по наследству, вызывает страх даже у профессиональных участников рынка. Виной тому наследники, опоздавшие принять наследство. 

Вот они появляются, восстанавливают свои права и … “отбирают” квартиру. Такую картину рисуют себе большинство покупателей.

Но у страха глаза велики. 

Опоздавшим наследникам восстановить права не так просто. А оспорить сделку, еще сложнее.

Отказываться от покупки наследственной квартиры, только потому что она получена по наследству — не самое лучшее решение. Лучше, сначала проанализировать риски, прийти к каким-то выводам, а только потом определяться с покупкой.

Эта статья о том, как анализировать риски при покупке квартиры, полученной по наследству. Чего действительно стоит опасаться, а чего нет.

Оценка рисков покупки наследственной квартиры

Для оценки рисков покупки квартиры полученной по наследству, прежде всего нужно ответить на три вопроса:

• Есть ли наследники, которые не воспользовались правом на принятие наследства?
• Могут ли они это право восстановить?
• Приведет ли это к оспариванию сделки?

Прежде чем мы перейдем к каждому пункту в отдельности, давайте отметим, что …

… наследники могут появится, право на принятие наследства восстановить, а к оспариванию сделки это не приведет. Квартира останется в собственности покупателя.

О том в каких случаях это произойдет, речь пойдет ниже

Порядок приобретения наследства

Прежде чем говорить о восстановлении прав на наследство, давайте представим себе порядок его приобретения.

В народе приобретение наследства обычно называют вступлением в наследство. Но в Гражданском кодексе такого термина нет. По закону — наследство приобретается.

Наследство в РФ приобретается в следующем порядке:

1. Выражение воли наследодателя (совершается при жизни)
2. Открытие наследства (наступает с момента смерти наследодателя)
3. Принятие наследства (в течение 6-ти месяцев со дня открытия наследства)
4. Регистрация принятого наследства.

Давайте разберемся с каждым из этих пунктов:

Выражение воли наследодателем

Наследодатель в РФ может выразить волю четырьмя способами:

Закон

Первый способ — это игнорирование вопросов наследства. Вообще никак не выражать свою волю. В этом случае порядок вступления в наследство будет определяться законом РФ. Поэтому он так и называется — “по закону”.

Наследники, при этом, будут призываться к наследству в порядке очередности.

Источник: ГК РФ Статья 1141. Общие положения

Завещание

Наследодатель может выразить свою волю посредством завещания. Количество завещаний ничем не ограничено. Но каждое последующее завещание отменяет действие предыдущего.

Источник п. 1, ГК РФ Статья 1118. Общие положения

Завещание может содержать в себе условия, исполнение которых обязательно для наследника. В противном случае, он не получит наследство.

• Завещательный отказ — это возложение на наследников обязанности имущественного характера в пользу третьего лица.
  
  Например, наследодатель желает, чтобы внук получил хорошее образование, но не уверен, что семья потратит на это часть полученного наследства. Тогда он оставляет в завещании завещательный отказ: оплатить обучение внука в указанном ВУЗе.
  
  Почему “завещательный отказ” называется “отказом” — загадка, на которую нет ответа.

Источник: ГК РФ Статья 1137. Завещательный отказ

• Завещательное возложение — это возложение на наследников обязанности, как имущественного, так и неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезных действий.
  
  Завещательное возложение отличается от завещательного отказа тем, что в нем нет конкретного выгодополучателя. В то время, как завещательный отказ всегда действует в пользу конкретного лица.
  
  Например, наследнику получающему дом, наследодатель может оставить завещательное возложение в виде создания в одной из комнат семейного музея.

Источник: ГК РФ Статья 1139. Завещательное возложение

Совместное завещание супругов

С 1 июня 2019 супруги, находящиеся в браке, могут оформить Совместное завещание. Отличие от обычного завещания в том, что переживший супруг не может изменить волю покойного, как это могло бы быть при обычном завещании.

Источник: п. 4, ГК РФ Статья 1118. Общие положения

Наследственный договор

Если наследодатель желает согласовать с наследниками условия получения наследства, он может заключить с ними наследственный договор. В завещании сделать это не получится. Завещание — это односторонняя сделка, а наследственный договор — многосторонняя.

Источник: ГК РФ Статья 1140.1. Наследственный договор

Несмотря на то, что у наследодателя четыре способа выражения своей воли, правила Гражданского Кодекса применимы только к двум: по закону и по завещанию. Совместное завещание и наследственный договор являются разновидностью «обычного» завещания.

Открытие наследства

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. С этого момента отсчитывается срок принятия наследства.

Источник: п.1 ст. 1114 ГК РФ. Время открытия наследства

И с этого момента будет отсчитываться срок владения имуществом, полученным по наследству. Вне зависимости от того, когда право собственности будет зарегистрировано.

Источник: п. 4 ст. 1152 ГК РФ Принятие наследства

Принятие наследства

Принятие наследства — это самый продолжительный этап приобретения наследства. Длится он не менее 6-ти месяцев.

Источник: п. 1 ст. 1154 ГК РФ Срок принятия наследства

Юридическое принятие наследства

В это время наследники заявляют свои права на наследство и принимают его. А государство, в лице нотариуса, подтверждает это выдачей свидетельства о праве на наследство.

Выглядят эти свидетельства вот так:

Такой способ вступления в наследство является общепринятым. Он закреплен в п. 1 ст. 1153 ГК Способы принятия наследства, и он известен практически всем. Назовем этот способ — юридическим.

Фактическое принятие наследства

Но существует и второй способ принять наследство, который не так широко известен.

Это, так называемое, фактическое принятие наследства.

Порядок фактического принятия наследства закреплен в п. 2 ст. 1153 ГК Способы принятия наследства.

Для того, чтобы фактически принять наследство, наследнику достаточно совершить следующие действия:

• вступить во владение или в управление наследственным имуществом;
• принять меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
• произвести за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
• оплатить за свой счет долги наследодателя или получить от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Т.е. наследник может не обращаться к нотариусу, не получать свидетельства о праве на наследство, но все равно законно принять наследство!

Более того, наследственное имущество является единым целым и переходит к наследникам в порядке универсального правоприемства. То есть будучи неделимым, в один и тот же момент времени

Источник: п.1 ст. 1110 ГК РФ Наследование

А это означает, что если у наследодателя было две квартиры в центре Москвы, три машины, огромный дом на Рублевке и старенькая дача в Рязанской области, и один из наследников повесил на заваливающемся заборе этой дачи замок, будет считаться, что он «принял меры по сохранению наследственного имущества». А значит и то, что он принял часть наследства, а следовательно — и ВСЕ наследство!

Возможность фактического принятия наследства чрезвычайна важна для оценки рисков покупки квартиры, полученной по наследству!

Подробности об этом ниже

Сроки принятия наследства

Наследство должно быть принято наследником в течение шести месяцев с момента открытия наследства (смерти наследодателя).

Источник: п. 1, ст. 1154 ГК РФ Срок принятия наследства

Если право наследования возникает в результате отказа одного из наследников, то 6-ти месячный срок для принятия наследства отсчитывается с момента возникновения этого права.

Источник: п. 2, ст. 1154 ГК РФ Срок принятия наследства

Восстановить пропущенный срок принятия наследства без обращения в суд можно только с письменного согласия наследников, принявших наследство. Если такого согласия нет — только через суд.

Источник: ГК РФ Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока

Причины, по которым срок принятия наследства был пропущен, должны быть уважительными. Вот перечень уважительных причин по мнению Верховного Суда:

• тяжелая болезнь
• беспомощное состояние
• неграмотность

Не являются уважительными:

• кратковременное расстройство здоровья
• незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства
• отсутствие сведений о составе наследственного имущества
  

Источник: абз. 3 п. 40 Постановления от 29 мая 2012 г. № 9

Кто и как может приобрести наследство

Возможность приобретения наследства зависит от двух факторов:

• Каким образом наследодатель выразил свою волю?
• На каком основании гражданин является наследником?

Виды наследования

В РФ существует пять видов наследования:

По закону

Наследники определяются по степени родства и разделены на 8 очередей. Наследники каждой очереди призываются к наследству, если нет наследников в предыдущей очереди:

1. Наследники первой очереди — дети, супруг и родители наследодателя ГК РФ Статья 1142. Наследники первой очереди
2. Наследники второй очереди — полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери ГК РФ Статья 1143. Наследники второй очереди
3. Наследники третьей очереди — братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя) ГК РФ Статья 1144. Наследники третьей очереди
4. Наследники четвертой очереди — прадедушки и прабабушки наследодателя ГК РФ Статья 1145. Наследники последующих очередей
5. Наследники пятой очереди — дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки)
6. Наследники шестой очереди — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети)
7. Наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя
8. Если нет наследников по закону или по завещанию, имущество считается выморочным. В этом случае наследником по закону является государство, в лице местного муниципалитета ГК РФ Статья 1151. Наследование выморочного имущества. Для выморочного имущества срок принятия наследства не предусмотрен. Поэтому пропустить его невозможно.

Наследники каждой очереди наследуют имущество в равных долях.

По завещанию

Наследниками по завещанию являются те, кто указан в завещании или наследственном договоре

По праву на обязательную долю

Право на обязательную долю в наследстве имеют:

• Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя
• Нетрудоспособные супруг и родители
• Нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Источник: ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве

Не имеет значения как наследодатель выразил свою волю. Обязательная доля в наследстве положена и при наследовании по закону и по завещанию.

Наследники обязательной доли наследуют не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

По праву представления

Наследование доли наследника по закону, умершего до смерти наследодателя

Источник: ГК РФ Статья 1146. Наследование по праву представления

Наследование по праву представления возможно только при наследовании по закону и распространяется только на первые три очереди:

1. За наследниками первой очереди по праву представления наследуют внуки наследодателя
2. За наследниками второй очереди наследуют племянники и племянницы наследодателя
3. За наследниками третьей очереди наследуют двоюродные братья и сестры наследодателя

По праву наследственной трансмиссии

Наследование доли умершего наследника после смерти наследодателя (в течение 6-ти месяцев)

Источник: ГК РФ Статья 1156. Переход права на принятие наследства (наследственная трансмиссия)

Наследование по праву наследственной трансмиссии возможно как по закону, так и по завещанию.

Если у наследодателя зачат ребенок, то все вопросы наследования откладываются до рождения этого ребенка!

Источник: ГК РФ Статья 1166. Охрана интересов ребенка при разделе наследства

Отказ от наследства

Наследство можно не только приобрести, но и отказаться от наследства.

Отказ от наследства регулируется статьями 1157, 1158, 1159 Гражданского кодекса

Вопросы отказа от наследства важны для анализа рисков покупки наследственной квартиры. Кроме того, что отказы должны быть оформлены соответствующим образом, лица отказавшиеся от наследства должны, понимать значение своих действий и быть способными ими руководить.

В противном случае, в последствии, они могут быть признаны судом недееспособными. А по иску опекуна будут отменены права наследников на полученное наследство.

Источник: ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Выделение супружеской доли

Супружеская доля не является имуществом, которое приобретается по наследству. Но выделение супружеской доли непосредственно связано с распределением наследства. Поэтому оценку рисков покупки наследственной квартиры следует делать в обязательной связке с выделением супружеской доли.

Если у наследодателя был заключен брак, все имущество, приобретенное им во время брака, является совместной собственностью супругов (если иное не определено брачным договором). Даже если формально он был единственным титульным собственником.

Источник: п. 1 ст. 256 Общая собственность супругов

Поэтому, пережившему супругу по факту принадлежит половина совместного имущества. Супружеская доля не входит в состав наследственной массы и наследники не могут на нее претендовать. Право на супружескую долю подтверждает нотариус, выдачей соответствующего свидетельства.

Вместе с тем, право на долю в общем совместном имуществе не является обязанностью пережившего супруга, и он может от неё отказаться. Отказ, в этом случае, тоже оформляется нотариально.

Будьте внимательны!
Ошибки в выделении супружеской доли могут быть поводом для оспаривания полученного наследства!

Порядок оценки рисков

Для оценки рисков покупки наследуемого имущества, покупателю потребуется пройти заново весь путь получения наследства. С самого начала.

Начинаем с определения круга наследников.

Определяем общий круг наследников

Круг наследников зависит от того, как наследодатель выразил свою волю. Если воля не была выражена, проверяем круг наследников по закону, если была — по завещанию.

Вопросы для определения наследников по закону:

• Кто наследники самой высокой по рангу очереди?
• Есть ли наследники, претендующие на обязательную долю?
• Был ли у наследодателя на момент смерти зачат ребенок?
• Есть ли наследники по представлению?
• Есть ли наследники по праву наследственной трансмиссии?
• Есть ли наследники, отказавшиеся от наследства?
• Был ли наследодатель в браке, и выделил ли переживший супруг супружескую долю?

Вопросы для определения наследников по завещанию:

• В каком состоянии и при каких обстоятельствах наследодатель составил завещание?
• Кто наследник/наследники по завещанию/совместному завещанию/наследственному договору.
• Есть ли наследники, претендующие на обязательную долю?
• Был ли у наследодателя на момент смерти зачат ребенок?
• Есть ли наследники по наследственной трансмиссии?
• Были ли в завещании завещательные условия?
• Есть ли наследники, отказавшиеся от наследства?
• Был ли наследодатель в браке, и выделил ли переживший супруг супружескую долю?

После того, как круг наследников установлен, проверяем кто из них принял наследство.

Определяем круг наследников, принявших наследство

Принятие наследства — это ключевой вопрос для оценки рисков.

Почему?

Потому что наследник, пропустивший установленный срок принятия наследства,  имеет право лишь на компенсацию своей доли в наследстве, если у наследника, своевременно принявшего наследство, наследственное имущество отсутствует.

Источник: п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9

Ни причины, по которым у наследника, своевременно принявшего наследство, не оказалось имущества, ни причины, по которым наследник пропустил срок принятия наследства — не имеют значения!

Пропущен срок и нет имущества — право только на денежную компенсацию!

Проверяем документы при покупке наследственной квартиры

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры, полученной по наследству?

• Свидетельство о о праве на наследство продавца. Сопоставляем его с датой смерти наследодателя.
• Документы, подтверждающие родство наследника и наследодателя. Если наследников несколько, документы, подтверждающие их родственные связи друг с другом.
• Если наследодатель был в браке, свидетельство о праве собственности на супружескую долю или свидетельство об отказе от супружеской доли.
• Отказы от принятия наследства, если таковые были. Если их нет в наличии, то продавец может запросить у нотариуса дубликаты.
• При наследовании по завещанию, проверяем информацию о дееспособности наследодателя.
• Если есть наследники по представлению или по праву наследственной трансмиссии, документы, подтверждающие их родство с умершим наследником.

Рекомендации по приобретению наследственной квартиры

Квартира продаваемая по наследству может быть рекомендована к покупке, если одновременно выполняются следующие условия:

• Не выявлено нарушений в процедуре приобретения наследства, а информация полученная от продавца, подтверждается полученными документами,
• Покупатель выполняет требования добросовестности:

Юридическая проверка объекта и продавца,
Полная сумма в договоре,
Расчеты в безналичной форме,
Страхование титула (при необходимости);

• С момента приобретения наследства прошло не менее 3-х лет.

Этот пункт — не требование, а рекомендация. Его исполнение уменьшает вероятность появления “необнаруженных” наследников, и делает для них невозможным своевременное принятие наследства.

Заключение

Наследственных квартир много. Если мы выбираем квартиру в локации домов 90-х годов постройки и ранее, то таких квартир может быть не менее 30%.

В подавляющем количестве случаев оформление наследства происходит без нарушений и без последующего оспаривания.

Если оспаривание все же случается, то такие случаи становятся резонансными. Отсюда “дурная слава” наследственных квартир. Хотя, эти случаи на самом деле, единичные.

Поэтому, бежать от наследственной квартиры не нужно. Это нецелесообразно. Если квартира вам подходит, то лучше сперва проанализировать риски. 

Для этого нужно представлять себе процедуру приобретения наследства. Если у вас нет соответствующих знаний, то пригласите для этого профессионала: юриста или риэлтора (который разбирается в наследственном праве).

Далее, нужно из диалога с продавцом восстановить всю картину приобретения наследства, и проверить ее на соответствие подтверждающим документам. И если нарушений нет,  а целостность картины подтверждается из разных источников, то такую квартиру можно рассматривать к приобретению.

Чем больше пройдет времени с момента приобретения наследства, тем меньше вероятность его оспаривания. Но сроков, которые давали бы 100%-ную гарантию, нет. Решение нужно принимать, ориентируясь только на здравый смысл и особенности конкретной ситуации.

Для продавца обязательно соблюдения требований добросовестности приобретателя. Дополнительно можно застраховать титул.

Соблюдение этих правил сделает покупку наследственной квартиры для покупателя максимально безопасной.