Налог при продаже дома с земельным участком

Особенность продажи дома в том, что он продается вместе с земельным участком.

В сделке принимают участие оба объекта (или больше). И доходы от продажи всех объектов должны быть задекларированы.

В этом отношении продажа дома и земельного участка похожа на продажу любой другой недвижимости.

А отличается она тем, что общую сумму сделки налогоплательщик может распределить между объектами так, как ему будет выгодно в целях налогообложения.

Освобождение от уплаты НДФЛ

Прежде чем говорить о распределении дохода, отметим случаи, когда в этом нет необходимости.

Доход от продажи любой недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ, если она находилась во владении в течение минимального предельного срока владения и более (льгота не распространяется на нежилую недвижимость, использовавшуюся в предпринимательской деятельности).

Источник п.2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. 

Минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам

По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.

Источник: п. 4 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Будьте внимательны, 5 лет должно пройти с момента приобретения всех объектов недвижимости: и земельного участка и построенных на нем объектов.

Если 5-летний срок владения по какому-то из объектов не прошел, придется считаться с тем, доход от продажи такого объекта будет облагаться налогом.

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам

Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам, в следующих случаях:

• недвижимость получена по наследству;
• недвижимость получена в дар от близких родственников;
• недвижимость получена в результате приватизации;
• недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
• недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья)

Источник: п. 3 ст. 217.1НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Если продаваемый жилой дом является единственным жильем, то минимальный предельный срок владения 3 года применяется и для земельного участка, на котором он расположен, и для всех хозяйственных помещений.

Источники: абз. 3 пп. 4 п. 3 Статья 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, Письмо Минфина от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054.

Минимальный предельный срок владения равен нулю

Если продается жилой дом, и целью продажи является улучшение жилищных условий для семьи с двумя и более детьми, то доход от продажи дома, земельного участка и хозяйственных построек, расположенных на участке, освобождаются от уплаты налога независимо от срока владения (подробнее об освобождении от уплаты НДФЛ семей с детьми).

Источник: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

НДФЛ равен нулю

Ситуации, когда доход освобождается от налогообложения, разобрали.

В каких случаях еще может не быть налога?

Когда в результате расчета налога сумма налога равна нулю.

Напомню, как рассчитывается налог:

Налог = (Доход — Налоговый вычет) х Налоговая ставка (подробнее о расчете налога при продаже недвижимости).

Налоговый вычет в этой формуле может принимать одно из двух значений:

• налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости;
  для жилых помещений и земельных участков — 1 млн. руб. для нежилых помещений — 250 тыс. руб.
• документально подтверждённые затрат на приобретение недвижимости.

Если величина налогового вычета при продаже или документально подтвержденных затрат на приобретение недвижимости больше или равна сумме дохода, налог будет равен нулю.

Так же как и в случае с освобождением от уплаты налога, платить его не придется. А вот подавать декларацию с обоснованием расчета — придется. Налоговой нужно как-то проверить, каким образом у налогоплательщика не возникло налога.

Распределение дохода между объектами

Когда налогоплательщику выгодно распределить доход?

Когда доход от продажи одного объекта освобождается от налога, а от продажи другого — нет. В этом случае основную налоговую нагрузку может взять на себя «освобожденный» объект.

Например, недавно построили дом на участке, купленном более 5-ти лет назад. Доход от продажи земельного участка освобождается от НДФЛ, а от продажи дома — не освобождается.

Как быть?

Ограничение — 70% от кадастровой стоимости недвижимости

В «схеме» с распределением дохода нужно считаться с одним ограничением.

Сумму продажи имеет смысл «занижать» только до суммы, равной 70% от кадастровой стоимости.

Дело в том, что если сумма продажи недвижимости будет меньше, в целях налогообложения суммой продажи будет считаться сумма, равная 70% от кадастровой стоимости. Иначе, цену продажи можно было бы занижать до нуля.

Источник: п. 2 ст. 214.10 НК Особенности определения налоговой базы

Резюме

При продаже дома, расположенном на земельном участке, сумму дохода можно распределить между объектами так, как это выгодно с точки зрения налогообложения.

В этом случае, основную налоговую нагрузку необходимо передать объекту, «освобожденному» от налогообложения.

При уменьшении суммы дохода следует руководствоваться «правилом» 70% от кадастровой стоимости.