Продажа квартиры нерезидентом. Как не платить налог 30%

Налоги

Эта статься была написана до событий февраля 2022 года, когда многим гражданам РФ пришлось сменить свой налоговый статус. Тем не менее, она актуальна и сегодня, но касается в основном инвестиционной деятельности.

С более полным перечнем возможностей для уменьшения нерезидентом налоговой ставки, вы можете ознакомиться в этой статье.

Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.

Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.

Однако, есть законный способ этого избежать.

Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

Источник: п. 2 ст. 207 НК РФ Налогоплательщики

Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.

Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

Налоговый нерезидент:

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет. 

Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно. 

Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

Но не все так плохо.

Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)

Налоговый резидент, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, несет налоговые обязательства не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель.

Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:

  • Зарегистрироваться в качестве  ИП
  • Выбрать режим налогообложения (УСН)
  • Выбрать коды ОКВЭД
  • Вести реальную хозяйственную деятельность

Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.

Регистрация в качестве ИП

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

  • Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
  • Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
  • Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

Источник: Статья 22.1. Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ, Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)

Источник: Глава 26.2. НК РФ Упрощенная система налогообложения

Важно!

ИП на УСН  освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.

Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН

Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:

  • Доходы
  • Доходы минус расходы

Источник: п. 1 ст. 346.14. Объекты налогообложения

Доходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.

Источник: п. 1 ст.  346.20 НК РФ Налоговые ставки

Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.

При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.

Доходы — Расходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.

Источник: п. 2 ст. 346.20 НК РФ Налоговые ставки

Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.

Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.

Коды ОКВЭД

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.

Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.

При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.

Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:

  • 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
  • 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
  • 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
  • 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
  • 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков 
  • 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
  • 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Ведение реальной хозяйственной деятельности

Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.

Источник: п. 1 ст. 54.1 НК РФ Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы

Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.

Как этого избежать?

Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время. 

Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.

В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.

Особенности учета затрат для ИП

Затраты ИП регламентированы ст. 346.16 НК РФ Порядок определения расходов.

Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

Будьте внимательны!

Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

Источник: п. 13 Обзора практики от 04.07.2018, утвержденный Верховным судом

География действий ИП

Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.

Риск двойного налогообложения

Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения. 

На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами

Источник: «Список международных договоров об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и другими государствами»

Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН. 

Об этом есть ряд писем МинФина, например Письмо от 14 октября 2020 г. N 03-08-05/89741 О применении Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении УСН.

Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.

О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.

Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Добавить комментарий

  1. Сергей

    Я хочу продать квартиру. Я нерезидент. Готов заплатить налог 30% от стоимости. Мой риэлтор сказал, что я не могу получить денежный перевод от покупателя на свой счет в Сбер банке, а обязан открыть специальный счет ( С ) для получения оплаты потому что этого требуют новые правила, в связи с санкциями. После этого некая отдельная комисия рассматривает вопрос о возможности получения этих денег. Так ли это?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      По имеющейся информации невозможно сказать, прав ли ваш риэлтор.

      У меня есть статья на эту тему. Возможно она поможет вам разобраться в вашем вопросе.

      Если не поможет, добро пожаловать, на платную консультацию.

      Ответить
  2. Ирина

    Добрый день! А если квартиру продает нерезидент РФ, но квартира была в ипотеке, то есть значительную часть денег (около 90% от суммы) заберет банк, чем же платить налог? Нельзя ли будет уменьшить налоговую базу на погашение долга перед банком?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Добрый день, Ирина!

      Нет, налоговую базу уменьшить не получится. В ДКП будет указана полная стоимость квартиры. Она будет включать в себя: и сумму долга по ипотеке, и сумму, которую продавец получает лично. То что продавец направляет часть полученной суммы на погашение долга — это его личное дело. Доходом будет все равно считаться стоимость квартиры.

      Это применимо ко всем категориям налогоплательщиков: и к нерезидентам, и к резидентам.

      Ответить
  3. Anonym

    Являюсь налоговым резидентом, планирую продать квартиру (в собственности меньше трёх лет) и в ближайшие дни уехать за границу до конца года. Правильно ли я понимаю, что в связи с этим я перестану быть резидентом, тк провёл в стране меньше 183 дней, и должен буду заплатить 30% со всей суммы (условно три миллиона, если продал за десять)?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Статус резидента/нерезидента определяется по итогам календарного года (в котором была продана квартира). Т.е. если «ближайшие дни» у вас наступят в начале июля, и все это время вы будете находиться на территории РФ, то с начала года пройдет 183 дня, и вы будете резидентом.

      Если уедете раньше, то станете нерезидентом и соответственно:
      1. должны будете уплачивать налог по ставке 30%
      2. не сможете уменьшить налоговую базу на сумму затрат или налоговых вычетов.
      Т.е., да — три миллиона, если продал за десять.

      Ответить
      1. Ната

        Здравствуйте, Евгений!
        Так что же делать нерезидентам? Платить 30% или есть еще варианты?

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Конечно, есть варианты! Об этом, вообще-то, эта статья:)

          Ответить
          1. Ната

            Прошу прощения, теперь прочитала:).
            У меня вопрос, допустим я сдам квартиру в аренду на пол года, а что потом? Т.е. если я эту квартиру продам и не покупаю другую, значит на этом моя хозяйственная деятельность и закончится? Тогда надо будет ИП закрыть? Я правильно понимаю?

            Ответить
            1. Евгений Тараканов автор

              Можете закрыть, можете не закрывать — это ваше личное дело. К вопросу налогообложения это отношения иметь не будет.

              Ната, если хотите иметь полной представление о всех возможностях в вашей ситуации, рекомендую вам воспользоваться консультацией. В формате «ответ на вопрос» вряд ли это получится сделать.

              Ответить