Февраль 2022 года резко поменял привычный уклад жителей России.
Кому-то пришлось уехать за границу, и неожиданно острым стал вопрос — как распоряжаться недвижимостью, которая осталась в России?
Дело в том, что длительное пребывание за границей делает гражданина налоговым нерезидентом. А это приводит к тому, что доходы, полученные в РФ, облагаются налогом по ставке 30%.
Как быть? Можно ли уменьшить ставку 30% и насколько?
Ответы на эти вопросы вы найдете в этой статье.
- Кто такие налоговые нерезиденты
- Налогообложение налоговых нерезидентов
- Уменьшение налога при продаже недвижимости
- Освобождение от уплаты НДФЛ
- Сроки владения для освобождения от уплаты НДФЛ
- Дарение близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей
- Дарение не близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей
- Использование налоговых ставок УСН при продаже недвижимости
- Уменьшение налога при сдаче недвижимости в наём/аренду
- Налог на профессиональный доход
- Могут ли нерезиденты быть плательщиками НПД
- Индивидуальный предприниматель на ПСН
- Индивидуальный предприниматель на УСН
- Как выбрать свой способ налогообложения
Кто такие налоговые нерезиденты
Гражданство, при этом, значения не имеет. Важно только количество дней, проведенных за пределами Российской Федерации.
Источник: п. 2 ст. 207 НК РФ Налогоплательщики
Подробную информацию о налоговых нерезидентах смотрите в этой статье.
Налогообложение налоговых нерезидентов
Ставка НДФЛ (налог на доходы для физических лиц) для налоговых нерезидентов равна 30%
Источник: п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки.
Это означает, что любые доходы от продажи и сдачи недвижимости в аренду, будут облагаться налогом по ставке 30%.
Но это еще «пол беды».
Налоговые нерезиденты не могут уменьшать налоговую базу на сумму налоговых вычетов или документально подтвержденных затрат на приобретение недвижимости.
Источник: Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@.
То есть, при продаже недвижимости придется заплатить 30% не с разницы между ценой продажи и ценой покупки, а с полной стоимости недвижимости!
Затраты получаются довольно внушительными, и напрашивается вопрос: можно ли этого избежать?
Да, можно.
Способы уменьшить налоговую ставку, есть.
И не один.
Уменьшение налога при продаже недвижимости
У нерезидента есть три способа, чтобы уменьшить налоговую ставку при продаже недвижимости.
Освобождение от уплаты НДФЛ
Самый простой способ уменьшить НДФЛ с 30% до 0% — это дождаться истечения минимального предельного срока владения.
Ранее это право распространялось только на резидентов, но с 1 января 2019 года, нерезиденты были освобождены от уплаты налога тоже.
О том, как это право отражено в Налоговом Кодексе можно посмотреть здесь.
То есть, нерезидент будет освобожден от уплаты налога при продаже недвижимости, если он владел ею в течении минимального предельного срока владения.
Что это за срок?
Сроки владения для освобождения от уплаты НДФЛ
Для разных случаев, минимальный предельный срок владения считается по разному.
Расширенный перечень случаев, в которых налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ, приведен в этой статье.
Здесь же, приведу «основные» или наиболее часто встречающиеся:
- По умолчанию, минимальный предельный срок владения практически для любой недвижимости (за одним исключением) равен 5-ти годам.
- Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам для следующих ситуаций:
- недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников и членов семьи;
- недвижимость получена в результате приватизации;
- недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья);
- Минимальный предельный срок владения равен нулю, если жилая недвижимость продана членом/членами семьи с двумя и более детьми, с целью улучшения жилищных условий.
Источники: п. 4, п. 3, п. 2.1. НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
А теперь об «исключении из правила»:
Если вы использовали нежилую недвижимость в предпринимательской деятельности, то продать её без уплаты налога, уже не получится.
Ни через 3 года, ни через 5, ни через 10.
Никогда.
Источники: абз. 3, п. 17.1, ст. 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению.
Письмо Минфина № 03-04-05/73524 от 10.09.2021.
Дарение близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей
Что делать, если нет времени ждать, когда истечет минимальный предельный срок владения, а продавать недвижимость нужно?
В этом случае, уменьшить налоговую нагрузку можно, продав недвижимость в два этапа:
- Подарить недвижимость близкому родственнику-резиденту;
- А затем, от его имени, продать покупателю.
Что это даст?
Во-первых, налоговая ставка будет не 30%, а 13%.
А во-вторых, можно будет уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение недвижимости.
Почему это возможно?
1. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
Источник: абз. 2 п. 18.1 НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению.
В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК, членами семьи и близкими родственниками являются следующие категории лиц:
- супруги;
- родители и дети, в том числе усыновители усыновленные;
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные(имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Т.е. обязанности уплаты НДФД при получении в дар недвижимости, у одаряемого не возникнет.
2. Если при получении в дар недвижимости не было налогов (а в нашем случае их нет), при продаже налоговую базу можно уменьшить на сумму одного из трех вычетов:
- Налоговый имущественный вычет при продаже: для жилой недвижимости 1 000 000 рублей, для нежилой недвижимости — 250 000 рублей.
- На сумму фактически расходов на приобретение недвижимости дарителем;
- На сумму процентов по уплаченному кредиту.
Источники: Источник: абз. 18. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты, Письмо ФНС от 15 мая 2020 г. № БС-4-11/8064@.
3. Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13%.
Источник: пп 1.1 п. 1 ст. 224 п. 1НК РФ Налоговые ставки
Более подробную информацию о налогах при дарении недвижимости можно посмотреть здесь.
Дарение не близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей
Можно ли использовать схему с дарением, если одаряемым будет не близкий родственник, а любой другой гражданин РФ?
Можно.
Оптимизировать налоги, правда, до нуля не получится. Но сумма к уплате будет, все равно, существенно ниже, нежили налог, рассчитанный по ставкам нерезидента.
Как рассчитываются налоги в этом случае?
При получении недвижимости в дар налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ от полученного дохода. Доход, в этом случае, равен кадастровой стоимости недвижимости.
Но при продаже недвижимости, налоговую базу можно уменьшить на сумму, с которой налог был ранее уплачен.
Источник: абз. 17. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты
Таким образом, если нет возможности применить схему с дарением близкому родственнику, можно провести ее с любым гражданином РФ.
НДФЛ в итоге придется заплатить, но по ставке 13%.
Использование налоговых ставок УСН при продаже недвижимости
Как быть, если нет возможности использовать схему с дарением, а недвижимость продавать нужно?
В этом случае, можно воспользоваться налоговыми ставками для предпринимательской деятельности.
Как нерезиденту стать индивидуальным предпринимателем и избежать уплаты НДФЛ по ставке 30 %, подробно описано в этой статье.
Здесь, отмечу основные моменты.
Совершеннолетние граждане России, а так же граждане других стран, имеющие вид на жительство/разрешение на временное проживание, могут вести на территории РФ предпринимательскую деятельность.
В этом случае, полученные доходы будут облагаться налогом не по ставке НДФЛ, а по ставкам налогов для индивидуального предпринимателя (ИП).
Индивидуальный предприниматель вправе выбрать режим налогообложения для своей деятельности. Для продажи или сдачи недвижимости в наём/аренду, целесообразно использовать УСН (упрощенную систему налогообложения).
На режиме УСН, предприниматель должен выбрать один из следующих объектов налогообложения:
- Объект — доходы, ставка налога — 6%;
- Объект — доходы минус расходы, ставка налога — 15%.
Субъекты РФ могут самостоятельно уменьшать эти ставки до 1% и 5%, соответственно.
Таким образом, налоговый нерезидент РФ, будучи индивидуальным предпринимателем, может вместо НДФЛ в размере 30%, платить налог в размере:
- 6% — с полной суммы продажи недвижимости;
- 15% — с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Выбирая объект налогообложения на УСН нужно учитывать один момент:
Применить объект налогообложения «доходы» можно всегда, даже если недвижимость куплена до того, как зарегистрировано ИП.
О том, как это сделать я напишу позже. Пока эта информация доступна только в режиме платной консультации.
А вот, для оплаты налога 15%, с разницы между суммами продажи и покупки недвижимости, ИП должно быть зарегистрировано до покупки этой недвижимости. И не просто зарегистрировано, но и зарегистрированы соответствующие ОКВЭДы для выбранной деятельности:
- 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества;
- 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества;
- 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;
- 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений.
Уменьшение налога при сдаче недвижимости в наём/аренду
С продажей недвижимости разобрались.
А как быть со сдачей в аренду?
Доходы нерезидента от сдачи недвижимости в наём или аренду, также облагаются НДФЛ по ставке 30%. Независимо от срока владения.
Уменьшить эту ставку можно, воспользовавшись одним из специальных налоговых режимов.
Для этого есть три способа:
- Оформить налоговый режим НПД (налог на профессиональный доход).
- Зарегистрировать ИП и выбрать один из следующих режимов налогообложения:
- ПСН (патентная система налогообложения);
- УСН (упрощенная система налогообложения).
Рассмотрим их подробнее:
Налог на профессиональный доход
Налог на профессиональный доход — это экспериментальный специальный налоговый режим, который введен на всей территории Российской Федерации с 1 июля 2020 года и будет действовать, как минимум, до 31 декабря 2028 года включительно.
НПД могут использовать индивидуальные предприниматели и физические лица: граждане России и стран ЕАЭС (Беларусь, Армения, Казахстан, Киргизия).
Применять режим НПД разрешено только для сдачи в наём/аренду жилых помещений. Для нежилых помещений НПД использовать запрещено.
Что это дает использование этого режима?
Физические лица, использующие НПД, освобождаются от уплаты НДФЛ в отношении доходов, к которым применяется НПД.
То есть НДФЛ в размере 30% нерезиденту платить не придется.
Налоговые ставки для доходов на НПД составляют:
- 4% для доходов, полученных от физических лиц;
- 6% для доходов, полученных от юридических лиц.
То есть, ставки НПД для доходов полученных от сдачи жилого помещения, соответственно составят:
- от сдачи в наём — 4%;
- от сдачи в аренду — 6%.
Наём и аренда — это формы отношений собственника недвижимости с временными пользователями этой недвижимости.
Разница — в статусе этих пользователей.
Если недвижимостью будет пользоваться граждане (физические лица), то договор временного пользования будет называться договором найма, а стороны — наймодателем и нанимателем.
Источник: глава 35 ГК РФ Наём жилого помещения
А если недвижимость будет передана во временное пользование юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то договор будет называться договором аренды, а стороны — арендодателем и арендатором.
Источник: Глава 34 ГК РФ Аренда
Термин «аренда» более распространен и часто употребляется во всех случаях предоставления недвижимости во временное пользование.
Но нам нужно понимать разницу!
Ставки НПД при сдаче недвижимости в наём и аренду отличаются: наём — 4%, аренда — 6%.
Могут ли нерезиденты быть плательщиками НПД
Может возникнуть резонный вопрос, а могут ли граждане России, которые являются нерезидентами, быть плательщиками НПД?
Да, могут.
В законе, по этому поводу, ограничений никаких нет.
Этой же позиции придерживается Министерство Финансов РФ.
Источник: Письмо Минфина России от 20.01.2020 г. № 03-11-11/2644 О лицах, применяющих НПД.
Индивидуальный предприниматель на ПСН
Налоговый режим ПСН (патентная система налогообложения) может применять только индивидуальными предпринимателями.
Регулируется этот режим положениями Главы 26.5 НК РФ Патентная система налогообложения.
Суть патентной системы следующая:
Индивидуальный предприниматель приобретает патент и освобождается от уплаты НДФЛ.
Налоговая база при ПСН рассчитывается, как возможные доход предпринимателя за выбранный период, а налоговая ставка — 6%.
Рассчитать стоимость патента для конкретного объекта можно на сервисе ФНС.
Зачем использовать патент, если есть налог на профессиональный доход? На НПД и ставка налога меньше, и не обязательно регистрировать ИП.
Дело в том, что НПД нельзя одновременно использовать с УСН, а патент — можно!
Источник: Письмо Минфина РФ от 16.12.2020 № 03-11-11/110283,
Поэтому, если вы уже используете УСН ( для продажи недвижимости или для других целей), а выбранный объект налогообложения не оптимален для сдачи недвижимости в аренду, ПСН — идеальное решение для этой ситуации.
Можно продолжать деятельность с оптимальными ставками налога и сдавать недвижимость в аренду, не уплачивая НДФЛ по ставке 30%.
Индивидуальный предприниматель на УСН
УСН для сдачи в аренду имеет смысл использовать, только выбрав объект налогообложения доходы. Ставка налога в этом случае будет 6%.
Объект налогообложения доходы минус расходы гораздо менее выгоден, т.к. расходов при аренде нет, а налоговая ставка — 15%.
Зачем использовать 6% на доходы на УСН, если есть ПСН со ставкой 4%?
Потому, что совмещать ПСН с УСН нельзя.
Источник: Письмо Минфина РФ от 28 ноября 2019 г. N 03-11-11/92697.
И если у вас открыто ИП на УСН, налог на профессиональный доход будет вам не доступен.
Как выбрать свой способ налогообложения
Итак, есть три способа уменьшения ставки НДФЛ при продаже, и три — при аренде.
Чем руководствоваться при принятии решения?
Это зависит от того, сколько объектов недвижимости есть/будет у вас в собственности, и как вы планируете ими распоряжаться.
1. Если речь идет об одной квартире, и есть возможность дождаться завершения минимального предельного срока владения, то можно сдать ее в аренду (на НПД), а затем продать без налога.
2. Если возможности ждать нет, и есть близкие родственники-резиденты, можно продать недвижимость в два этапа, использовав все возможности налогообложения для резидента:
- налоговая ставка 13%;
- возможность уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
3. Если объектов более 2-х и планируется в дальнейшем покупка и продажа недвижимости, нужно регистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбирать подходящий режим налогообложения на УСН.
Если вы сомневаетесь какой способ подходит именно для вашей ситуации, можете воспользоваться консультацией.
Здравствуйте! Продала по доверенности земельный участок с домом сына. Он не резидент. Участок в собственности по договлру дарения 10 лет. Дом оформили по дачной амнистии в 2021 году. Дом в ДКП 900 тысяч. Надо ли ему платить налог с продажи дома?
Здравствуйте! В вопросе недостаточно данных, чтобы точно на него ответить.
У меня есть договор безвозмездного пользования квартирой от родственника.
Можно сдавать эту квартиру не как самозанятый? А с оплатой НДФЛ. Тогда у меня будет офиц. доход и я смогу получить налоговый вычет. Самозанятость в этом вопросе мне не подходит.
Здравствуйте, могу я законно сдавать квартиру родственника таким способом? он согласен, есть договор безвозмездного пользования его квартирой. И при этом я не буду платить НДФЛ 13% — мне нужно получить свой налоговый вычет.
Спасибо
Здравствуйте, я не понял вопрос.
Добрый день. моя подруга живет 11 лет в Австралии.Уезжала когда Крым был в составе Украины.Документы на квартиру украинского образца и паспорт гражданина Украины.Она хочет продать в крыму квартиру не приезжая.,по доверенности.
Если она оформит доверенность на дарственную на гражданина РФ,а одоряемый после продаст эту квартиру,то это налог не 30,а 13 процентов и не будет проблем с переоформление в МФЦ на российские документы(т к ее присутствие будет не нужно) а доверенность можно оформить по месту жительства дарителя и переслать почтой.
я правильно рассуждаю?
Добрый день, Ольга.
Задача вашей подруги решается в три этапа:
1. Квартиру нужно легализовать в правовом поле РФ. Это она должна сделать лично или через своего представителя по доверенности. Для этого подается заявление в Росреестр (через МФЦ) о регистрации ранее возникшего права собственности.
2. Продать легализованную квартиру она может, только получив деньги на спец. счет С (и не сможет ими распорядиться в личных целях). Поэтому, на этом этапе она должна будет эту квартиру подарить гражданину РФ.
3. А вот гражданин РФ уже сможет ее продать. О том, какие налоговые последствия возникнут у участников сделки, читайте в этой статье. Второй раз переписывать ее в комментариях не буду.
Добрый день, «если у вас есть двое детей до 18/24 лет, можно приобрести что-то дешевое, но большей площади и вообще не платить». Евгений, точно ли так? Мне попалась информация, что кадастровая стоимость должна быть больше тоже. Спасибо большое!
Присылайте вашу «информацию», будем разбираться.
Евгений, отличный материал, благодарю! Не нашла только ответ на интересующий меня вопрос — срок владения участка для безналогового режима для нерезидента составляет 5 лет? Где-то читала, что участком нужно для перепродажи без налогов владеть 3 года, но так ли это для нерезидента — информацию найти не могу. Буду благодарна, если знаете и поделитесь!
Для земельного участка минимальный предельный срок владения может быть равен 3-м годам, только в одном случае: когда он продается одновременно с расположенным на нем жилым домом, который является единственным жильем. И к нему, соответственно, применяется минимальный предельный срок владения — 3 года.
Налоговый статус, в данном случае, на налоговые последствия никак не влияет.
Здравствуйте! Есть возможность при сдаче в аренду квартиры в Спб платить менее 30% налога для нерезидента РФ. Я гражданин Эстонии, ЕС.
Здравствуйте!
Это хорошо!
Я резидент РФ, но 10 месяцев находилась вне страны. Правда ли, что мне нужно будет платить 30%, если за весь год не наберётся 183 дня пребывания в стране? И как этого избежать, если правда?
Чтобы ответить на ваш вопрос, нужно понимать, получили ли вы доход, какой и когда?
Евгений, добрый день! Как долго должна сдаваться квартира, чтобы не платить ндфл? мне кажется, где — то я видела 11 месяцев, только тогда можно при продаже использовать ИП. Не могу найти закон.
Иначе можно при подписании задатка «сдать» на месяц, потом продать. И большинство бы так и делало, наверное? Спасибо
Добрый день, Елена!
Такой срок законом не установлен.
А что есть?
Есть письма Минфина (например, от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1390) о том, что если предприниматель использует УСН, то доходы от продажи нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по по УСН.
То есть, на мой взгляд, даже одного дня достаточно, чтобы квартира, сданная в аренду от ИП (при условии использования нужных ОКВЭДов, правильного оформления документов, проведения расчетов и т.д.) считалась «использовавшейся в предпринимательской деятельности».
Но чтобы не «провоцировать» налоговую на рынке есть следующие рекомендации:
1. Сдача в аренду и продажа недвижимости должны захватывать разные налоговые периоды (например, начали сдавать в ноябре, а продали в феврале) — идеальный вариант.
2. Сдача в аренду и продажа недвижимости должны захватывать разные кварталы (сдали в феврале, продали в мае)
3. Период между началом сдачи в аренду и продажей должен быть не менее 3-х месяцев
Смысл этих рекомендаций в том, чтобы до продажи сформировать отчетность, в которой была бы отражена сдача помещения в аренду. В этом случае, доказать, что недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, крайне сложно. Только доказывать притворность/мнимость сделок по сдаче помещения в аренду. Но это тоже, довольно не просто и очень индивидуально.
Спасибо. С уважением,
Евгений, здравствуйте! Скажите, пожалуйста, освобождается ли налоговый нерезидент от уплаты ндфл при продаже земельного участка ( срок владения более 5 лет). В ст 217.1 НК РФ земельный участок как объект недвижимости не упоминается.
Здравствуйте, Анастасия!
Конечно, освобождается. Вся статься 217.1 написана в отношении «доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217«. А это доходы от продажи объектов недвижимого имущества, куда, в свою очередь, входят и земельные участки.
Здравствуйте,в 2021 году умер папа ,я была прописана в этой квартире с 2006 года.
Когда он умер квартира была поделена на меня и его жену. Мы продали квартиру на равных долях. Я не проживаю на территории России ,надо ли мне платить налог с продажи ?
Здравствуйте!
Да, нужно. Минимальный предельный срок владения для вас начинается с момента смерти наследодателя. Регистрация, в этом плане, ни на что не влияет.
Подскажите пожалуйста, является ли членом семьи и близким родственником свекровь? Муж умер.
Вам, нет — не является.
Мой отец постоянно живет в Беларуси. В мае 2021г умерла его родная сестра в России, он унаследовал 1/3 доли. Сделал доверенность на продажу 1/3 доли квартиры на меня, его дочь, с правом распоряжения и т. д. Квартиру продали в мае 2023 г, отец неработающий пенсионер Беларуси, 70лет ему. Деньги получены на мой счет в России. Должен ли отец платить налог? Или я должна, как гражданка России?
Отец должен платить. Он — получатель дохода. Вы — только доверенное лицо.
Добрый день Евгений! Подскажите пожалуйста , если взамен проданной квартиры приобретается другая ( улучшение жилищных условий для семьи с двумя детьми) ) ,то соответственно налог не платится, верно? Вопрос: . 1. Распространяется ли это правило для нерезидентов? 2. Когда эту другую квартиру можно в свою очередь продать( например если продал первую квартиру в апреле , в мае купил другую , то можно ли условно в декабре эту другую продать? ) спасибо
Добрый день, Андрей!
1. Ограничений в применении льготы по освобождению от уплаты НДФЛ для семей с двумя и более детьми для налоговых нерезидентов, нет.
2. Так же нет никаких ограничений в части сроков продажи купленной недвижимости. Хоть на следующий день после покупки продавайте. Правда, при ее продаже уже не будет льготы по освобождению от НДФЛ. А учитывая, что продавец будет иметь статус налогового нерезидента, эта идея кажется весьма сомнительной. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%, а налоговая база равна полученному доходу.
Добрый день, Евгений. Как будет исчисляться налог на полученный доход при продаже 1/2 доли полученной в дар от супруга?
Супруги в браке, есть брачный договор, купили квартиру по 1/2 доле каждый в 2020. При этом у супруги это единственное жилье, а у супруга еще есть садовый дом, приобретенный тоже в браке. В этом году хотят продать квартиру, но для супруги будет действовать 3-х летний срок владения, а для него — 5-ти летний. Если он подарит свою долю ей, она сможет использовать на всю квартиру срок владения 3-х летний?
Здравствуйте, Ольга!
Да, сможет.
Евгений, здравствуйте!
Я являюсь владельцем апартаментов и хочу сдавать их в наем через управляющую компанию, которая выступает как агент.
Я являюсь нерезидентом РФ и хочу максимально снизить налог без открытия ИП.
Подскажите пожалуйста, возможно ли оформить патент на эту деятельность как физ.лицо? Или какой-то другой вариант?
Алена, добрый день!
Нет, патента на подобный вид деятельности нет. Более того, если открывать ИП, то участники договора доверительного управления могут использовать только режим: доходы — расходы. п.3. ст. 346.14 НК РФ
Увы, круг возможностей сильно ограничен.
Евгений, добрый день! Я налоговый нерезидент, купила в 2020 квартиру по ДДУ в новостройке, на данный момент хочу продать по переуступке! Подскажите, у меня открыто ИП с 2015 года, но кодов деятельности, касаемых недвижимости нет. Могу ли я открыть дополнительные ОКВЭДы и далее продать по переуступке и потом заплачу налог 6% или все-таки только безвозмездная переуступка сестре с последующей продажей и оплатой налога в размере 13%? Спасибо.
Добрый день, Зарина!
Только второй вариант. При этом сестра сможет уменьшить налоговую базу на величину ваших затрат на приобретение права требования по ДДУ.
Евгений, спасибо! Я правильно поняла, что сестра сможет уменьшить налоговую базу на величину затрат. Просто ниже вы ответили, что в случае переуступки это сделать нельзя.
Нет, не сможет.
Я не обратил внимание, что она тоже продает по переуступке. Право уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты дарителя появится только после оформления квартиры в собственность.
p.s. Зарина, засомневался в правильности своего ответа. Мне казалось, что я видел письмо Минфина в котором затраты дарителя на приобретение права требования по ДДУ приравниваются к документально подтвержденным затратам на приобретение объекта недвижимости (после того, как недвижимость оформлена в собственность). Но самого письма не вижу. Поэтому, пока оставляю вопрос без ответа.
Евгений, здравствуйте!
Я не резидент России! Я унаследовала 1/3 долю квартиры в Москве от моего отца, который погиб в Июле 2019. Но моё свидетельство о праве на наследство/квартиру только было выдано в конце 2020. А официальная регистрация в ЕГРН была сделана в начале 2021. Я пока остановила сделку, пока не разъясню один момент. Риэлтор, с которым я работала, сначала мне говорил, что я освобождена от налога. Но адвокат по недвижимости, который представляет одного из других собственников, сказала, что это не верно, так как 3 года отсчитываются с момента выдачи свидетельства о праве на наследство, а не со дня смерти. И поэтому я должна платить налог, только не 30%, которые как я знаю вроде бы нерезидент должен платить, а якобы 13%. Сначала мой риэлтор сказал, что это не верно. А теперь этот риэлтор сказал, что это верно. Он мне сказал, что по гражданскому кодексу 3 года отсчитываются со дня свидетельства о смерти, но по практике налоговая зачисляет со дня выдачи свидетельства о праве на наследство. Он сказал, что налоговая наверно потребует с меня налог, но я потом смогу это с адвокатом оспорить в суде. Другой риэлтор, с которым я консультировалась, сказал, что это не правильно. То что с января 2019 вышел новый закон и у вас отсчитывается только со дня смерти и поэтому я на 100% освобождена от налога и не важно, когда мне выдали свидетельство о праве на наследство или когда меня зарегистрировали.
Я не понимаю почему все говорят противоположную информацию. Вы могли бы, пожалуйста, подтвердить кто прав? Возможно такая ситуация, что по законодательству одни правила, но по практике налоговая может отсчитать срок с другого момента?
Мне нужно понять на 100%, если есть даже малейшая возможность, что мне придётся платить налог, если действительно налоговая будет считать с момента выдачи свидетельства о праве на наследство или регистрации в ЕГРН. Если да, то тогда я боюсь сейчас рисковать и полагаться, что я выиграю суд. Мне есть смысл просто дождаться ещё один год, чтобы 3 года истекли именно с момента выдачи свидетельства о праве и регистрации. И уже тогда продавать квартиру в следующем году.
К тому же, есть ещё такая проблема. Мне риэлтор говорил, что мое доверенное лицо в Москве сможет открыть счёт на мое имя и получить там деньги. И что это будет счёт С, но это не проблема, так как можно будет это сделать через какой-то аккредитив. Потом он говорил, что может быть даже можно будет открыть обыкновенный счёт в банке, не С. А теперь он сказал, что по прежнему мой вариант это только счёт С и с него вообще не возможно будет переправить мне деньги в Канаду. И, если меня это не устраивает, то нет смысла заниматься сделкой. Понятное дело, что меня это не устраивает… как меня может такое устроить. А другой риэлтор говорил, что я запросто смогу получить деньги через Райф банк. И возможно я даже смогу дистанционно подписать документы сделки без доверенного лица. А кто то говорит, что это попахивает махинацией, действовать без доверенного лица.
Не знаю, где правда и почему столько разных ответов.
Благодарю Вас!
Здравствуйте, Екатерина!
Минимальный предельный срок владения в вашем случае наступает со дня открытия наследства (день смерти наследодателя). Подробнее об этом можно посмотреть в этой статье. Т.ч. с точки зрения налогов, у вас нет проблем.
Но вот продать квартиру без открытия счета С вы не сможете. В вашем распоряжении только безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) Подробнее можно посмотреть здесь.
Добрый вечер! Евгений, ситуация такая: я оказалась «обманутым дольщиком» (ДДУ от 2015 года, дом до сих пор не введен). Сейчас я являюсь нерезидентом. По договору уступки прав требования хотела бы переоформить квартиру на близкого родственника (отца). Как выгоднее заключить договор, безвозмездно или по цене ДДУ? И сможет ли этот близкий родственник в ближайшее время продать квартиру (тоже по переуступке)? Спасибо.
Добрый вечер, Ольга!
1. Если вы заключите договор переуступки права требования по цене ДДУ, вам, как налоговому нерезиденту, придется заплатить НДФЛ 30% с этой суммы.
2. Безвозмездная переуступка будет приравнена к договору дарения, а это значит что обязанности заплатить НДФЛ с «подарка» у отца не возникнет. Но и применить расходы дарителя для уменьшения налоговой базы он не сможет. Эта «опция» доступна только применительно к недвижимости, а право требования — это еще не недвижимость.
Поэтому, после принятия в дар права требования, переуступить он его сможет, но должен будет заплатить НДФЛ 13% с суммы переуступки.
Спасибо, Евгений. Все понятно!
Добрый день!
Евгений, подскажите, пожалуйста.
ИП зарегистрирован в 2017г. УСН — 6% доходы.
Нет ОКВЭД, касающегося недвижимости.
Недвижимость приобретена не на ИП, а на физическое лицо в ноябре 2021г.
В предпринимательской деятельности недвижимость не участвовала.
1. Насколько я поняла, если недвижимость не участвовала в деятельности ИП, то нельзя будет воспользоваться 6% при ее продажи через ИП?
2. Можно ли вообще продать через ИП (предварительно сдав в аренду на пол года) если договор купли продажи недвижимости был изначально на физическое лицо?
3. Необходимо ли ИП на УСН доходы, перед продажей недвижимости, внести дополнительный ОКВЭД в ЕГРЮЛ, чтобы не было проблем с налоговой, что занимается деятельность, которая не зарегистрирована?
Заранее благодарю!
Добрый день, Светлана!
1. Да, в вашем случае применить ставки УСН можно только «использовав» недвижимость в предпринимательской деятельности.
2. Да, можно.
3. Обязательно. Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду от ИП необходимо зарегистрировать ОКВЭДы на деятельность по продаже недвижимости и сдаче ее в аренду.
Спасибо большое за ответ!
Подскажите, пожалуйста, не проще ли,
1. Если супруг (мы про него говорили ИП), передаст мне полностью недвижимость по брачному договору, я зарегистрируюсь как самозянатая, буду сдавать пол года в аренду, а потом продам?
2. И могу ли я, как самозанятый, сначала сдавать, а потом продать эту недвижимость и заплатить 4% с продажи?
Заранее благодарю!
Светлана, мы с вами начинаем в дискуссию уходить, что я очень не люблю. Тут все-таки, формат ответов на вопросы.
Тем не менее.
1. Сдача в аренду недвижимости, будучи самозанятым, не дает права применять ставки УСН. Т.е. сделать это вы можете, и возможно это будет «проще», но какую цель вы этим преследуете, я не понимаю.
2. Нет, не не можете. «Самозанятый» — это физическое лицо, и его доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ,
Спасибо за ответ
Здравствуйте Евгений. Хотим продавать и машиноместо, оно у нас в собственности с супругой в общей совместной собственности с июня 2016 года, по свидетельству о собственности записано: помещение, назначение: нежилое. В предпринимательской деятельности не использовалось, только в личных целях. Мы с супругой гр.РФ,т.е.валютные резиденты и налоговые нерезиденты будем по итогу года. Я правильно понял из Вашей статьи, что если продать нежилое помещение в собственности более 5 лет, которое в предпринимательской деятельности не участвовало, то налога не будет?
Здравствуйте, Александр. Да, вы все верно поняли. Налога у вас не будет.
Здравствуйте Евгений. У меня с женой в собственности жилая квартира в москве с 2016 года,одно время просто сдавали ее в аренду физ.лицу в течение года,сейчас будем продавать,мы валютные резиденты(гр.РФ) и налоговые не резиденты(скорее будем по итогу 2023 года). Я правильно понял, что то что мы сдавали жилую квартиру оставляет нам право не платить ндфл с продажи, т.к. в собственности более 5 лет?В статье говорится,что такого права нет у нежилой недвижимости,использовавшейся в предпринимательской деятельности
Здравствуйте, Александр.
Правильно понимаете. Доходы от продажи жилой недвижимости всегда освобождаются от уплаты НДФД по истечению минимального предельного срока владения, вне зависимости от того, использовалась она в предпринимательской деятельности или нет.
В отличие от нежилой недвижимости.
Здравствуйте! Я гражданка Казахстана, купила 3 года назад квартиру в Санкт-Петербурге. Хочу ее сейчас продать. Я пенсионерка. Понимаю, что минимальный срок владения 5 лет еще не закончился. Но как пенсионер Казахстана я должна или нет платить налог от продажи имущества? Проживаю постоянно в Казахстане.
Здравствуйте, Марина!
Статус пенсионера не освобождает вас от обязанности уплаты налогов с полученных доходов в России.
Другое дело, что если купленная квартира является единственным жильем, то минимальный предельный срок владения для нее будет 3 года, а не 5. И после его истечения можно продать квартиру без уплаты НДФЛ.
Добрый день, Евгений. Буду продавать по доверенности квартиру своего сына (гражданин РФ) налогового нерезидента, страна проживания — недружественная.
Квартира в собственности 2 года. Нужно ли будет платить НДФЛ с продажи, если он откроет самозанятость? И в полной мере или будут льготироваться те самые 2 млн.400 тыс. руб., которые являются финансовыми рамками для данного налогового режима? И есть ли уже подобные прециденты? Спасибо.
Добрый день!
Конечно, обязанность уплаты НДФЛ остается. Применить налоговые ставки на УСН можно только, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Регистрация физлица в качестве самозанятого не решает этой задачи.
Евгений, добрый день. Я правильно понимаю, что если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку ИП открыт непосредственно перед ее продажей, то в 2023 г. сократить налоговую ставку по НДФЛ до 6% ИП на УСН(доходы) не сможет? Уточняю потому, что в статье, опубликованной на Вашем сайте возможность льготирования НДФЛ ИП на УСН — объект налогообложения — доходы оговаривалась прямо. Что-то изменилось в законодательстве? Спасибо.
Добрый день!
2023 год только начался. Если ее сдать в аренду, а потом продать, то сможет. А если квартира уже продана, но просто перед продажей открыли ИП, то разумеется, это не поможет.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, а если продается квартира которая перешла по наследству, но доля принадлежащая не резиденту составляет четверть и стоит менее 1 млн. В этом случае как считается налог? Заранее спасибо!
Ксения, здравствуйте!
Не подскажу. Нужно больше данных для понимания ситуации, а вопросы задавать я не буду. Ответить на ваш вопрос могу только в формате платной консультации.
Скажите пожалуйста, каков критерий улучшения жилищных условий единственного жилья? У нас был дом без ремонта 250 квадрат, а в замен мы купим квартиру 80 квадрат. Мы не улучшили жилищные условия?
А в каком контексте вы ожидаете ответ на свой вопрос? Допустим, вы улучшили «условия единственного жилья» и что?
Здравствуйте, Евгений. Подскажите пожалуйста по следующей ситуации:
Гражданин РФ купил квартиру в Москве на этапе застройки по договору ДДУ в октябре 2017 года (без ипотеки, полностью оплатил).
В 2021 году доплатил застройщику за бОльшую площадь квартиры (за несколько кв. метров) после сдачи объекта в эксплуатацию.
В выписке из ЕГРН и на сайте nalog.ru указано его вступление в право собственности — 2021 год.
В 2018 году он улетел из РФ и с тех пор не возвращался, то есть до сих пор является налоговым нерезидентом.
Должен ли он платить налог 30% при продаже квартиры в 2022 году?
«Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры» — оплата по ДДУ была произведена в октябре 2017 года, то есть прошло уже более 5 лет… можно ли выставлять квартиру на продажу, не опасаясь «приветов» от налоговой?
Алина, добрый день!
По истечении октября 2022 года квартиру можно продать без налога.
Во-первых, истекает 5-летний минимальный предельный срок владения, который начинается с момента полной оплаты по ДДУ. Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ при этом не учитывается.
А во-вторых, льгота по освобождению от уплаты от НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения действует для всех граждан, независимо от их налогового статуса.
Большое спасибо! Звучит хорошо, но чувствую что еще придется пободаться с налоговой. Кстати если срок владения отсчитывается с октября 2017 года, гражданин должен был платить налог «за недвижимость» тоже с 2017, а не с 21ого (как есть по факту)…
Нет, вы ошибаетесь.
Термин «минимальный предельный срок владения» используется только в целях освобождения от уплаты НДФЛ при получении доходов от продажи недвижимости. Во всех других случаях (то есть, по умолчанию) факт владения начинается с момента регистрации права собственности.
По поводу «пободаться»… не знаю, что вы имеете ввиду. Уведомить налоговую о положении дел, разумеется, придется. В 99,9% случаев этого достаточно. Закон в этой ситуации на стороне налогоплательщика.
Спасибо за материал, очень полезно.
Правильно ли я понимаю, что если квартира уже продана, то из возможностей по сохранению НДФЛ на уровне 13% остается только сохранение статуса налогового резидента РФ?
Варианты с ИП с и патентами уже не удастся применить?
Не совсем. Но по большому счету, да.
Можно еще сделать «фокус» если квартира продана в начале года (январь, максимум — февраль), а расчеты проведены до сделки. И перенести дату получения дохода на предыдущий налоговый период. Или если у вас есть двое детей до 18/24 лет, можно приобрести что-то дешевое, но большей площади и вообще не платить НДФЛ. Но это все, «штучные» способы, которые большинству не подойдут.
А так, только сохранить налоговый статус резидента РФ.
Спасибо. Очень профессиально.