Как нерезиденту не платить налог 30%

Налоги

Февраль этого года резко поменял привычный уклад жителей России. 

Кому-то пришлось уехать за границу, и неожиданно острым стал вопрос — как распоряжаться недвижимостью, которая осталась в России?

Дело в том, что длительное пребывание за границей делает гражданина налоговым нерезидентом. А это приводит к тому, что доходы, полученные в РФ, облагаются налогом по ставке 30%.

Как быть? Можно ли уменьшить ставку 30% и насколько?

Ответы на эти вопросы вы найдете в этой статье.

Кто такие налоговые нерезиденты

Налоговые нерезиденты РФ — это физические лица, которые проводят на территории России менее 183-х дней, в течение календарного года. 

Гражданство, при этом, значения не имеет. Важно только количество дней, проведенных за пределами Российской Федерации.

Источник: п. 2 ст. 207 НК РФ Налогоплательщики

Подробную информацию о налоговых нерезидентах смотрите в этой статье.

Налогообложение налоговых нерезидентов

Ставка НДФЛ (налог на доходы для физических лиц) для налоговых нерезидентов равна 30%

Источник: п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки.

Это означает, что любые доходы от продажи и сдачи недвижимости в аренду, будут облагаться налогом по ставке 30%.

Но это еще «пол беды».

Налоговые нерезиденты не могут уменьшать налоговую базу на сумму налоговых вычетов или документально подтвержденных затрат на приобретение недвижимости.

Источник: Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@.

То есть, при продаже недвижимости придется заплатить 30% не с разницы между ценой продажи и ценой покупки, а с полной стоимости недвижимости!

Затраты получаются довольно внушительными, и напрашивается вопрос: можно ли этого избежать?

Да, можно.

Способы уменьшить налоговую ставку, есть.

И не один.

Уменьшение налога при продаже недвижимости

У нерезидента есть три способа, чтобы уменьшить налоговую ставку при продаже недвижимости.

Освобождение от уплаты НДФЛ

Самый простой способ уменьшить НДФЛ с 30% до 0% — это дождаться истечения минимального предельного срока владения.

Налогоплательщик освобождается от уплаты налога, если он владел недвижимостью в течение минимального предельного срока владения и более.

Источник: п. 2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Ранее это право распространялось только на резидентов, но с 1 января 2019 года, нерезиденты были освобождены от уплаты налога тоже.

О том, как это право отражено в Налоговом Кодексе можно посмотреть здесь.

То есть, нерезидент будет освобожден от уплаты налога при продаже недвижимости, если он владел ею в течении минимального предельного срока владения.

Что это за срок?

Сроки владения для освобождения от уплаты НДФЛ

Для разных случаев, минимальный предельный срок владения считается по разному.

Расширенный перечень случаев, в которых налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ, приведен в этой статье.

Здесь же, приведу «основные» или наиболее часто встречающиеся:

  1. По умолчанию, минимальный предельный срок владения практически для любой недвижимости (за одним исключением) равен 5-ти годам.
  2. Минимальный предельный срок владения равен 3-м годам для следующих ситуаций:
    • недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников и членов семьи;
    • недвижимость получена в результате приватизации;
    • недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
    • недвижимость является единственным жильем (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья);
  3. Минимальный предельный срок владения равен нулю, если жилая недвижимость продана членом/членами семьи с двумя и более детьми, с целью улучшения жилищных условий.

Источники: п. 4, п. 3, п. 2.1. НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.


А теперь об «исключении из правила»:

Право на освобождение от уплаты НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения не действует в отношении нежилой недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности.

Если вы использовали нежилую недвижимость в предпринимательской деятельности, то продать её без уплаты налога, уже не получится.

Ни через 3 года, ни через 5, ни через 10.

Никогда.

Источники: абз. 3, п. 17.1, ст. 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению.
Письмо Минфина № 03-04-05/73524 от 10.09.2021.

Дарение близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей

Что делать, если нет времени ждать, когда истечет минимальный предельный срок владения, а продавать недвижимость нужно?

В этом случае, уменьшить налоговую нагрузку можно, продав недвижимость в два этапа:

  1. Подарить недвижимость близкому родственнику-резиденту;
  2. А затем, от его имени, продать покупателю.

Что это даст?

Во-первых, налоговая ставка будет не 30%, а 13%.

А во-вторых, можно будет уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение недвижимости.


Почему это возможно?

1. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

Источник: абз. 2 п. 18.1 НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению.

Кто такие члены семьи и близкие родственники

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК, членами семьи и близкими родственниками являются следующие категории лиц:

  • супруги;
  • родители и дети, в том числе усыновители усыновленные;
  • дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные(имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Т.е. обязанности уплаты НДФД при получении в дар недвижимости, у одаряемого не возникнет.

2. Если при получении в дар недвижимости не было налогов (а в нашем случае их нет), при продаже налоговую базу можно уменьшить на сумму одного из трех вычетов:

  • Налоговый имущественный вычет при продаже: для жилой недвижимости 1 000 000 рублей, для нежилой недвижимости — 250 000 рублей.
  • На сумму фактически расходов на приобретение недвижимости дарителем;
  • На сумму процентов по уплаченному кредиту.

Источники: Источник: абз. 18. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычетыПисьмо ФНС от 15 мая 2020 г. № БС-4-11/8064@.

3. Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13%.

Источник: пп 1.1 п. 1 ст. 224 п. 1НК РФ Налоговые ставки

Более подробную информацию о налогах при дарении недвижимости можно посмотреть здесь.

Дарение не близкому родственнику — резиденту, с последующей продажей

Можно ли использовать схему с дарением, если одаряемым будет не близкий родственник, а любой другой гражданин РФ?

Можно.

Оптимизировать налоги, правда, до нуля не получится. Но сумма к уплате будет, все равно, существенно ниже, нежили налог, рассчитанный по ставкам нерезидента.

Как рассчитываются налоги в этом случае?

При получении недвижимости в дар налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ от полученного дохода. Доход, в этом случае, равен кадастровой стоимости недвижимости.

Источник: п. 6 ст. 214.10 НК. Особенности определения налоговой базы по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

Но при продаже недвижимости, налоговую базу можно уменьшить на сумму, с которой налог был ранее уплачен.

Источник: абз. 17. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты

Таким образом, если нет возможности применить схему с дарением близкому родственнику, можно провести ее с любым гражданином РФ.

НДФЛ в итоге придется заплатить, но по ставке 13%.

Использование налоговых ставок УСН при продаже недвижимости

Как быть, если нет возможности использовать схему с дарением, а недвижимость продавать нужно?

В этом случае, можно воспользоваться налоговыми ставками для предпринимательской деятельности.

Как нерезиденту стать индивидуальным предпринимателем и избежать уплаты НДФЛ по ставке 30 %, подробно описано в этой статье.

Здесь, отмечу основные моменты.

Совершеннолетние граждане России, а так же граждане других стран, имеющие вид на жительство/разрешение на временное проживание, могут вести на территории РФ предпринимательскую деятельность.

В этом случае, полученные доходы будут облагаться налогом не по ставке НДФЛ, а по ставкам налогов для индивидуального предпринимателя (ИП).

Индивидуальный предприниматель вправе выбрать режим налогообложения для своей деятельности. Для продажи или сдачи недвижимости в наём/аренду, целесообразно использовать УСН (упрощенную систему налогообложения).

На режиме УСН, предприниматель должен выбрать один из следующих объектов налогообложения:

  • Объект — доходы, ставка налога — 6%;
  • Объект — доходы минус расходы, ставка налога — 15%.

Субъекты РФ могут самостоятельно уменьшать эти ставки до 1% и 5%, соответственно.

Таким образом, налоговый нерезидент РФ, будучи индивидуальным предпринимателем, может вместо НДФЛ в размере 30%, платить налог в размере:

  • 6% — с полной суммы продажи недвижимости;
  • 15% — с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Выбирая объект налогообложения на УСН нужно учитывать один момент:

Применить объект налогообложения «доходы» можно всегда, даже если недвижимость куплена до того, как зарегистрировано ИП.

О том, как это сделать я напишу позже. Пока эта информация доступна только в режиме платной консультации.

А вот, для оплаты налога 15%, с разницы между суммами продажи и покупки недвижимости, ИП должно быть зарегистрировано до покупки этой недвижимости. И не просто зарегистрировано, но и зарегистрированы соответствующие ОКВЭДы для выбранной деятельности:

  • 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества;
  • 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества;
  • 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;
  • 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений.

Уменьшение налога при сдаче недвижимости в наём/аренду

С продажей недвижимости разобрались.

А как быть со сдачей в аренду?

Доходы нерезидента от сдачи недвижимости в наём или аренду, также облагаются НДФЛ по ставке 30%. Независимо от срока владения.

Уменьшить эту ставку можно, воспользовавшись одним из специальных налоговых режимов.

Для этого есть три способа:

  • Оформить налоговый режим НПД (налог на профессиональный доход).
  • Зарегистрировать ИП и выбрать один из следующих режимов налогообложения:
    • ПСН (патентная система налогообложения);
    • УСН (упрощенная система налогообложения).

Рассмотрим их подробнее:

Налог на профессиональный доход

Налог на профессиональный доход — это экспериментальный специальный налоговый режим, который введен на всей территории Российской Федерации с 1 июля 2020 года и будет действовать, как минимум, до 31 декабря 2028 года включительно.

Источник: Статья 1 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

НПД могут использовать индивидуальные предприниматели и физические лица: граждане России и стран ЕАЭС (Беларусь, Армения, Казахстан, Киргизия).

Источник: п. 3 ст. 5 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

Применять режим НПД разрешено только для сдачи в наём/аренду жилых помещений. Для нежилых помещений НПД использовать запрещено.

Источник: пп.3, п. 2, ст. 6 Объект налогообложения ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».


Что это дает использование этого режима?

Физические лица, использующие НПД, освобождаются от уплаты НДФЛ в отношении доходов, к которым применяется НПД.

Источник: п. 8 ст. 2 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

То есть НДФЛ в размере 30% нерезиденту платить не придется.

Налоговые ставки для доходов на НПД составляют:

  • 4% для доходов, полученных от физических лиц;
  • 6% для доходов, полученных от юридических лиц.

Источник: ст. 10 Налоговые ставки ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

То есть, ставки НПД для доходов полученных от сдачи жилого помещения, соответственно составят:

  • от сдачи в наём — 4%;
  • от сдачи в аренду — 6%.
Чем наём отличается от аренды

Наём и аренда — это формы отношений собственника недвижимости с временными пользователями этой недвижимости.

Разница — в статусе этих пользователей.

Если недвижимостью будет пользоваться граждане (физические лица), то договор временного пользования будет называться договором найма, а стороны — наймодателем и нанимателем.

Источник: глава 35 ГК РФ Наём жилого помещения

А если недвижимость будет передана во временное пользование юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то договор будет называться договором аренды, а стороны — арендодателем и арендатором.

Источник: Глава 34 ГК РФ Аренда

Термин «аренда» более распространен и часто употребляется во всех случаях предоставления недвижимости во временное пользование.

Но нам нужно понимать разницу!

Ставки НПД при сдаче недвижимости в наём и аренду отличаются: наём — 4%, аренда — 6%.

Могут ли нерезиденты быть плательщиками НПД

Может возникнуть резонный вопрос, а могут ли граждане России, которые являются нерезидентами, быть плательщиками НПД?

Да, могут.

В законе, по этому поводу, ограничений никаких нет.

Этой же позиции придерживается Министерство Финансов РФ.

Источник: Письмо Минфина России от 20.01.2020 г. № 03-11-11/2644 О лицах, применяющих НПД.

Индивидуальный предприниматель на ПСН

Налоговый режим ПСН (патентная система налогообложения) может применять только индивидуальными предпринимателями.

Регулируется этот режим положениями Главы 26.5 НК РФ Патентная система налогообложения.

Суть патентной системы следующая:

Индивидуальный предприниматель приобретает патент и освобождается от уплаты НДФЛ.

Налоговая база при ПСН рассчитывается, как возможные доход предпринимателя за выбранный период, а налоговая ставка — 6%.

Рассчитать стоимость патента для конкретного объекта можно на сервисе ФНС.


Зачем использовать патент, если есть налог на профессиональный доход? На НПД и ставка налога меньше, и не обязательно регистрировать ИП.

Дело в том, что НПД нельзя одновременно использовать с УСН, а патент — можно!

Источник: Письмо Минфина РФ от 16.12.2020 № 03-11-11/110283,

Поэтому, если вы уже используете УСН ( для продажи недвижимости или для других целей), а выбранный объект налогообложения не оптимален для сдачи недвижимости в аренду, ПСН — идеальное решение для этой ситуации.

Можно продолжать деятельность с оптимальными ставками налога и сдавать недвижимость в аренду, не уплачивая НДФЛ по ставке 30%.

Индивидуальный предприниматель на УСН

УСН для сдачи в аренду имеет смысл использовать, только выбрав объект налогообложения доходы. Ставка налога в этом случае будет 6%.

Объект налогообложения доходы минус расходы гораздо менее выгоден, т.к. расходов при аренде нет, а налоговая ставка — 15%.


Зачем использовать 6% на доходы на УСН, если есть ПСН со ставкой 4%?

Потому, что совмещать ПСН с УСН нельзя.

Источник: Письмо Минфина РФ от 28 ноября 2019 г. N 03-11-11/92697.

И если у вас открыто ИП на УСН, налог на профессиональный доход будет вам не доступен.

Как выбрать свой способ налогообложения

Итак, есть три способа уменьшения ставки НДФЛ при продаже, и три — при аренде.

Чем руководствоваться при принятии решения?

Это зависит от того, сколько объектов недвижимости есть/будет у вас в собственности, и как вы планируете ими распоряжаться.

1. Если речь идет об одной квартире, и есть возможность дождаться завершения минимального предельного срока владения, то можно сдать ее в аренду (на НПД), а затем продать без налога.

2. Если возможности ждать нет, и есть близкие родственники-резиденты, можно продать недвижимость в два этапа, использовав все возможности налогообложения для резидента:

  • налоговая ставка 13%;
  • возможность уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.

3. Если объектов более 2-х и планируется в дальнейшем покупка и продажа недвижимости, нужно регистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбирать подходящий режим налогообложения на УСН.

Если вы сомневаетесь какой способ подходит именно для вашей ситуации, можете воспользоваться консультацией.

Добавить комментарий

  1. Ксения

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, а если продается квартира которая перешла по наследству, но доля принадлежащая не резиденту составляет четверть и стоит менее 1 млн. В этом случае как считается налог? Заранее спасибо!

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Ксения, здравствуйте!

      Не подскажу. Нужно больше данных для понимания ситуации, а вопросы задавать я не буду. Ответить на ваш вопрос могу только в формате платной консультации.

      Ответить
  2. Леонид

    Скажите пожалуйста, каков критерий улучшения жилищных условий единственного жилья? У нас был дом без ремонта 250 квадрат, а в замен мы купим квартиру 80 квадрат. Мы не улучшили жилищные условия?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      А в каком контексте вы ожидаете ответ на свой вопрос? Допустим, вы улучшили «условия единственного жилья» и что?

      Ответить
  3. Алина

    Здравствуйте, Евгений. Подскажите пожалуйста по следующей ситуации:
    Гражданин РФ купил квартиру в Москве на этапе застройки по договору ДДУ в октябре 2017 года (без ипотеки, полностью оплатил).

    В 2021 году доплатил застройщику за бОльшую площадь квартиры (за несколько кв. метров) после сдачи объекта в эксплуатацию.

    В выписке из ЕГРН и на сайте nalog.ru указано его вступление в право собственности — 2021 год.

    В 2018 году он улетел из РФ и с тех пор не возвращался, то есть до сих пор является налоговым нерезидентом.

    Должен ли он платить налог 30% при продаже квартиры в 2022 году?

    «Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры» — оплата по ДДУ была произведена в  октябре 2017 года, то есть прошло уже более 5 лет… можно ли выставлять квартиру на продажу, не опасаясь «приветов» от налоговой?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Алина, добрый день!

      По истечении октября 2022 года квартиру можно продать без налога.

      Во-первых, истекает 5-летний минимальный предельный срок владения, который начинается с момента полной оплаты по ДДУ. Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ при этом не учитывается.

      А во-вторых, льгота по освобождению от уплаты от НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения действует для всех граждан, независимо от их налогового статуса.

      Ответить
      1. Алина

        Большое спасибо! Звучит хорошо, но чувствую что еще придется пободаться с налоговой. Кстати если срок владения отсчитывается с октября 2017 года, гражданин должен был платить налог «за недвижимость» тоже с 2017, а не с 21ого (как есть по факту)…

        Ответить
        1. Евгений Тараканов автор

          Нет, вы ошибаетесь.

          Термин «минимальный предельный срок владения» используется только в целях освобождения от уплаты НДФЛ при получении доходов от продажи недвижимости. Во всех других случаях (то есть, по умолчанию) факт владения начинается с момента регистрации права собственности.

          По поводу «пободаться»… не знаю, что вы имеете ввиду. Уведомить налоговую о положении дел, разумеется, придется. В 99,9% случаев этого достаточно. Закон в этой ситуации на стороне налогоплательщика.

          Ответить
  4. Виктор

    Спасибо за материал, очень полезно.
    Правильно ли я понимаю, что если квартира уже продана, то из возможностей по сохранению НДФЛ на уровне 13% остается только сохранение статуса налогового резидента РФ?
    Варианты с ИП с и патентами уже не удастся применить?

    Ответить
    1. Евгений Тараканов автор

      Не совсем. Но по большому счету, да.

      Можно еще сделать «фокус» если квартира продана в начале года (январь, максимум — февраль), а расчеты проведены до сделки. И перенести дату получения дохода на предыдущий налоговый период. Или если у вас есть двое детей до 18/24 лет, можно приобрести что-то дешевое, но большей площади и вообще не платить НДФЛ. Но это все, «штучные» способы, которые большинству не подойдут.

      А так, только сохранить налоговый статус резидента РФ.

      Ответить
      1. Виктор

        Спасибо. Очень профессиально.

        Ответить